ФОП‑єдинник і оренда понад ліміти: коли безоплатна позичка рятує спрощенку

Питання: "КВЕД 68.20: чи дозволено ФОП на ЄП безкоштовно передавати великі площі в користування?" - розглядалося у нашій статті, в якій ми аналізували інформацію із ДПС ЗІР, Категорія 107.01.02. Сьогодні податківці ще раз нагадали, що:

Загальне обмеження для ФОП‑єдинників 

Пункт 291.5 ст. 291 Податкового кодексу України встановлює випадки, коли суб’єкт господарювання не може бути платником єдиного податку.

Зокрема, за п.п. 291.5.3 ПКУ не можуть бути платниками єдиного податку 1–3 груп ФОП, які надають в оренду:

• земельні ділянки – якщо загальна площа перевищує 0,2 га;
• житлові приміщення та/або їх частини – якщо загальна площа перевищує 400 м²;
• нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини – якщо загальна площа перевищує 900 м².

Перевищення цих лімітів за умови саме орендної діяльності позбавляє ФОП права перебувати на єдиному податку (1–3 групи).

КВЕД 68.20

Код виду економічної діяльності 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» охоплює, зокрема:

• надання в оренду та управління житловими й нежитловими будівлями (склади, виставкові зали тощо), земельними ділянками;
• надання квартир/апартаментів для довгострокового проживання за плату (щомісячна, річна).

Оренда та позичка: ключова відмінність за Цивільним кодексом

Цивільний кодекс України чітко розмежовує два договори:

1.Договір найму (оренди) (ст. 759 ЦКУ):

• наймодавець передає майно у володіння та користування за плату на певний строк;
• за оренду майна з наймача справляється орендна плата, розмір якої визначається договором (ст. 762 ЦКУ).

2.Договір позички (ст. 827 ЦКУ):

• позичкодавець безоплатно передає річ у користування на певний строк;
• користувач не сплачує винагороди за користування.

Ключова відмінність:

• оренда = платне користування;
• позичка = безоплатне користування.

Чи поширюється обмеження ПКУ на безоплатне користування (позичку)

Обмеження, встановлені п.п. 291.5.3 ПКУ, сформульовані щодо ФОП, які надають майно в оренду (тобто за плату).

Отже:

• якщо ФОП – платник єдиного податку (2 чи 3 групи), який здійснює діяльність за КВЕД 68.20, надає житлові чи нежитлові приміщення в безоплатне користування за договором позички,
• навіть коли загальна площа такого майна перевищує: 400 м² для житлових приміщень, 900 м² для нежитлових приміщень, то таке надання не є орендою в розумінні ЦКУ та не підпадає під заборону, визначену п.п. 291.5.3 ПКУ.

Практичні застереження:

1. Договір повинен бути саме договором позички, з чіткою вказівкою на безоплатність користування.
2. Наявність будь-яких прихованих чи фактичних платежів може призвести до перекваліфікації позички в оренду з усіма податковими наслідками (втрата статусу єдинника, донарахування податків).
3. Доцільно забезпечити належне документальне оформлення: договір, акти приймання‑передачі, внутрішні обґрунтування (за потреби – консультація юриста/податкового консультанта).