Ринок оренди в Україні все-таки вирішили "зарегулювати"

Автор: Олександра Романюк , "Сегодня"

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства розробляє законопроект, який повинен кардинально змінити і "зарегулювати" ринок оренди житла.

"На нашу думку, це дозволить створити дієвий ринок орендного житла в Україні. Адже сьогодні більше 70% такого житла знаходиться в тіні, ринок не контролюється. При цьому його регулювання зможе більшою мірою вирішити житлову проблему багатьох українців", – написав у Facebook заступник голови Мінрегіону Лев Парцхаладзе.

2 серпня в міністерстві відбувається круглий стіл на тему "Орендне житло в Україні: перспективи та проблематика". З анонсу цієї події можна зробити висновок, що міністерський законопроект ще не скоро опиниться у Верховній Раді: в уряді тільки збирають пропозиції за новими правилами для квартироздавачів та квартиронаймачів. Але все-таки суть основних змін, які може принести закон про оренду, зрозуміти можна.

Поспішаємо заспокоїти тих, хто здає нерухомість в оренду зараз і живе на знімних квартирах: в даному випадку не йдеться про ті квартири, які здаються в оренду зараз. Ні про контроль за сплатою податків, ні про нові форми договорів на круглому столі говорити не планується.

Хочуть будувати "орендні будинки"

Головне нововведення полягає в тому, що в Україні планується створити "фонд орендних будинків". Тобто будувати будинки, в яких квартири – частина або всі 100% – не продаватимуться, а здаватимуться в оренду. Як варіант – орендними будинками можуть стати будинки після капітальної реконструкції (наприклад, хрущовки, гуртожитки тощо).

Якщо такі будинки з'являться, це, звичайно, матиме певний вплив на нинішній ринок оренди. Але це дуже далека перспектива.

Крім того, в уряді розмірковують про те, щоб вести облік орендних будинків або квартир. Ще не вирішено: чи повинен в Україні бути реєстр орендних квартир або будинків? Хто повинен збирати інформацію і які дані вносити? Також наразі опрацьовуються питання видів страхування, оподаткування та обов'язкових вимог до сторін. Всі ці нововведення можуть безпосередньо або опосередковано торкнутися нинішнього ринку орендного житла і змінити ситуацію, що склалася.

У будь-якому разі, реформи на ринку оренди квартир – справа не швидка. Про це можна судити хоча б з того, що ще не вирішено питання фінансування.

"Хто повинен бути замовником будівництва державних і комунальних орендних будинків? За рахунок яких джерел фінансування повинен формуватися фонд орендного житла: державний, місцевий бюджети, кошти приватних інвесторів?" – ці питання тільки планується обговорювати.

Також в Мінрегіоні наразі роздумують: чи всі квартири в орендному будинку повинні бути саме орендними, чи частину з них продавати, як це робиться зараз? Чи дозволяти орендарям викуповувати орендоване житло?

Про "дохідні будинки XXI століття" замислювалися давно

Орендні будинки – тема не нова для нашої країни. Такі будинки існували в Києві і в інших великих містах ще позаминулого століття. Щоправда, називалися вони по-іншому – "дохідні". В історії незалежної України ідея реінкарнації дохідних будинків теж виникала не раз. І практично кожен раз вона оживала в період фінансової кризи або в зв'язку з "перевиробництвом" на ринку житлового будівництва.

Наприклад, ще 2009 року був ухвалений закон "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва". У статті 1 цього закону пропонувалося долати "кризові явища в будівельній галузі ..." зокрема шляхом "отримання громадянами житла в оренду з викупом за рахунок власних коштів громадян та коштів державної підтримки". Орендодавцями повинні були виступати підприємства (будівельні або посередницькі) – власники орендного житла.

2015 року тема орендних будинків актуалізувалася знову. У Мінрегіоні заявляли, що готують новий закон. Виникли дискусії: якої цінової категорії повинні бути квартири в нових дохідних будинках? Хтось вважав, що в центрі міста обов'язково повинні з'явитися будинку з апартаментами – vip-квартирами для довгострокової оренди, які обслуговуються за типом готелів. Інші вважали, що орендуватимуть квартири в "спеціальних" будинках тільки ті, хто не може придбати своє житло, а значить, це повинні бути будинки економ-класу і будуватися на околицях міста.

Кілька будинків навіть стали будуватися як орендні. В одному з них, в центрі міста, проектувалися шикарні квартири для небідних людей, в іншому – навпаки, квартири економ-класу (площа більшості становила 22,5 кв. м). Але в результаті квартири в обох цих будинках були виставлені на продаж. Тобто до реалізації ідеї орендних будинків справа не дійшла. Зараз кілька комплексів у Києві позиціонують себе як апартаменти, але по суті є приватними готелями, оскільки не виключають добове, короткочасне проживання орендарів, тоді як орендні будинки мають на увазі саме довгостроковий знімання квартир.

Але закон відтоді ніхто не скасовував. Тож законодавчі основи для створення ринку орендного житла в Україні вже є, залишилося розробити механізми їх впровадження. На це, очевидно, і буде спрямований законопроект, який розробляє Мінрегіон.

Сусіди уже випробовували ідею

Для багатьох країн світу орендні будинки – звичайне явище. У США і більшості європейських країн від 50 до 80% квартир в багатоповерхівках – орендні. Купувати ж люди вважають за краще будинки.

Кілька років тому ідею будівництва орендних будинків почали реалізовувати Росія і Білорусь. У Москві тільки одна з фірм цього року запланувала будівництво 85 тис. кв. м орендних квартир, називаючи цей напрямок одним з найперспективніших на найближчі роки. Такі будинки зводяться і в інших великих містах.

У Білорусі орендні будинки будують навіть в селах. Мешканці скаржаться, що квартплата завелика – майже як зарплата вчителя чи лікаря, але визнають, що по-іншому проблему з житлом взагалі не могли б вирішити. Втім, в Києві оренду найменшої квартири зараз теж можна порівняти з зарплатою бюджетників.