Статутний капітал: чи можна вносити нерухомість і на яких умовах?

Згідно з українським законодавством (зокрема, Законом про ТОВ та Цивільним кодексом), нерухоме майно можна вносити до статутного капіталу (СК) юридичної особи. Це вважається вкладом у негрошовій формі. Нижче наведено основні умови та порядок здійснення такого внеску.

Оцінка майна

Це одна з найважливіших умов. Вклад у негрошовій формі повинен мати грошову оцінку:

• Хто оцінює: Вартість майна затверджується одностайним рішенням загальних зборів учасників, у яких взяли участь усі учасники товариства.
• Професійна оцінка: Для приватних компаній (ТОВ) залучення професійного оцінювача не є обов'язковим за законом (учасники можуть оцінити майно самостійно), проте це доцільно для уникнення суперечок. Якщо ж до статутного капіталу вноситься державне або комунальне майно, професійна оцінка є обов'язковою.

Юридичне оформлення

Процес передачі нерухомості включає кілька етапів:

• Рішення засновників: Оформлюється протоколом загальних зборів, де зазначається об'єкт нерухомості, його характеристики та погоджена вартість.
• Акт приймання-передачі: Нерухомість передається від засновника до товариства на підставі акта. Підписи на такому акті підлягають нотаріальному посвідченню.
• Державна реєстрація права власності: Право власності на нерухомість переходить до юридичної особи не в момент підписання акта, а в момент реєстрації цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Оподаткування

Податкові наслідки залежать від статусу засновника та підприємства:
1. ПДВ:

• Якщо засновником є юридична особа — платник ПДВ, то внесення нерухомості до СК прирівнюється до постачання товарів. Така операція є об'єктом оподаткування ПДВ за ставкою 20%.
• Якщо засновник — фізична особа, ПДВ не виникає.

2. ПДФО та Військовий збір (для фізичних осіб):

Внесення фізичною особою нерухомості до статутного фонду (капіталу) юридичної особи в обмін на корпоративні права не оподатковується ПДФО та військовим збором. Під час цієї операції податки не виникають, оскільки передача майна є обміном на корпоративні права, а не продажем. Дохід від такого майнового внеску не включається до оподатковуваного доходу фізособи згідно з пп. 165.1.44 ПКУ.
3. Податок на прибуток:

Для підприємства-отримувача отримання майна до СК не збільшує дохід і не впливає на фінансовий результат, оскільки це капітальна інвестиція.

Обмеження та додаткові зобов'язання

• Земельні ділянки: Існують специфічні обмеження щодо земель сільськогосподарського призначення (зокрема, щодо іноземних засновників та лімітів площі у власності однієї особи).
• Обтяження: Майно не повинно перебувати під арештом або в заставі (якщо інше не погоджено з кредитором).
• Звітність: Після фактичної передачі майна підприємство зобов'язане подати форму № 20-ОПП, повідомивши про новий об'єкт оподаткування за місцем його знаходження.

Якщо нерухомість вноситься для подальшої здачі в оренду, вона може обліковуватися в бухгалтерському обліку як інвестиційна нерухомість (рахунок 100).

Додаткові матеріали:
Внесок товарами до статутного капіталу іншого підприємства: що в обліку?
Внесок в статутний капітал основними засобами: що з ПДВ?
Критичність для стартапа: чи врятують внески до статутного капіталу?
Внесок об’єкта нерухомості до статутного капіталу єдиноподатника
Зменшення статутного капіталу ТОВ: як оформити?
ФОП і внесок до статутного капіталу ТОВ