Продовження договору оренди будівлі на 2 роки і 11 місяців: чи потрібні нотаріус і держреєстрація?

Підприємство уклало договір оренди приватної будівлі строком на 2 роки і 11 місяців. Строк договору завершується, але сторони планують продовжити оренду. Чи можна оформити додаткову угоду ще на строк до трьох років без нотаріального посвідчення та державної реєстрації права користування?

Судова практика свідчить, що так.

Коли договір оренди будівлі потрібно посвідчувати у нотаріуса

За загальним правилом ч. 2 ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди чи їх окремої частини, укладений на 3 роки і більше, підлягає нотаріальному посвідченню.

Для державного та комунального майна передбачено окремий виняток: нотаріальне посвідчення необхідне, якщо договір укладено на строк понад 5 років.

Водночас відповідно до ст. 794 ЦКУ право користування нерухомістю за договором найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладеним на строк не менш як 3 роки, підлягає державній реєстрації.

Отже, якщо договір щодо приватної будівлі укладається, наприклад, на 2 роки і 11 місяців, ці вимоги на нього не поширюються.

А якщо договір на 2 роки і 11 місяців продовжити?

Виникає питання: чи потрібно після пролонгації підсумовувати первісний та продовжений строки договору і через це звертатися до нотаріуса та реєструвати право користування?

У цьому питанні є важлива судова практика.

У постанові від 01.07.2025 у справі № 300/7007/24 Верховний Суд зазначив, що при неодноразовій пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди на підставі ст. 764 ЦКУ, якщо строк його дії менший трьох років, підстав для нотаріального посвідчення договору та державної реєстрації немає.

Тобто сам факт того, що орендні відносини фактично тривають більше трьох років унаслідок продовження договору, ще не означає, що договір автоматично має пройти нотаріальне посвідчення та держреєстрацію права користування.

Що показує судова практика

У справі, яку розглядав Верховний Суд, первісний договір оренди було укладено на один рік. Надалі сторони неодноразово оформлювали додаткові угоди та щоразу продовжували його ще на один рік.

Попри те що загальна тривалість орендних відносин у результаті перевищила три роки, суд не побачив підстав вимагати нотаріального посвідчення договору та державної реєстрації права користування.

Додаткова угода чи новий договір?

Таким чином, якщо первісний договір оренди приватної будівлі укладено на 2 роки і 11 місяців, сторони можуть продовжити його дію на новий строк до трьох років. Наявна судова практика дозволяє говорити про відсутність необхідності нотаріально посвідчувати такий договір і реєструвати право користування.

Водночас якщо підприємство хоче мінімізувати можливі запитання з боку третіх осіб або контролюючих органів і не бажає відстоювати свою позицію у спорі, є більш консервативний варіант — після завершення чинного договору укласти новий договір оренди строком до трьох років. Законодавство цього не забороняє.