Плата за землю — 2015

оподаткування
майна

Нове визначення терміна «плата за землю» міститься в п.п. 14.1.147 ПКУ (див. врізку). При цьому визначення решти «земельних» термінів залишилися незмінними. Давайте ж пройдемося по елементах земельного податку!

Платники земельного податку

Обмежитися цитатою зі ст. 269 ПКУ — це не сказати нічого. Тому доведеться додати деякі нюанси.

«Відколи» платити? Формально все без змін. Власники землі/землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності/користування земельною ділянкою (п. 287.1 ПКУ). Виникають такі права з моменту їх державної реєстрації (ст. 125 ЗКУ*).

* Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

Як і раніше, обов’язок з нарахування та сплати земельного податку прив’язують до дати держреєстрації відповідних прав на землю. Хоча ще недавно ПКУ містив спеціальні положення, які не вписувалися в цю норму.

Плата за землю — обов’язковий платіж у складі податку на майно, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Як сплачують податок власники нерухомості? На перший погляд, нове дихання отримало питання щодо сплати земельного податку при здійсненні операцій з нерухомістю. Віднині, якщо ви купуєте будь-яку нерухомість (будівля, споруда, їх частина), податок за земельні ділянки, на яких вона розташована, ви зобов’язані сплачувати з дати держреєстрації права власності на таку земельну ділянку (п. 287.6 ПКУ).

Платниками земельного податку є:

— власники земельних ділянок або земельних часток (паїв);

— землекористувачі.

Таким чином, канула в Лету спеціальна норма, яка змушувала сплачувати податок за неоформлену землю довкола об’єкта нерухомості з моменту реєстрації права власності на таку нерухомість. І хоча самий п. 287.6 ПКУ залишився, він, по суті, говорить про те саме, що й загальний п.п. 269.1.1 ПКУ, — сплачують земельний податок власники землі, а не власники нерухомості, яка на ній розташована.

Добре це чи погано? Знаючи наших фіскалів, можемо спрогнозувати, що все залишиться по-старому, незважаючи на радикальну корекцію «земельно-нерухомої» норми. Вони її просто «не помітять» й надалі змушуватимуть сплачувати земельний податок за неоформлену землю. Причому не лише під нерухомістю, а і в решті випадків.

Аргумент у них дійсно убивчий — ст. 206 ЗКУ, згідно з якою використання землі в Україні є платним. І убивчий такою мірою, що часто збиває з ніг і служителів Феміди, які стають на бік податківців.

Тому навіть не порушуватимемо питання щодо «перехідних» моментів від старої редакції п. 287.6 ПКУ (сплачуємо податок після реєстрації нерухомості) до нової (сплачуємо податок після реєстрації землі). Хоча, звичайно, хто до Нового року податок платив, а землю так і не оформив, той, якщо дуже сміливий, формально може на 2015 рік деку не подати...

До речі, без змін залишився п. 287.8 ПКУ, хоча він і суперечить загальній логіці справляння земельного податку. А отже, як і раніше, якщо ви маєте у власності нежитлове приміщення (його частину) в багатоквартирному житловому будинку, ви зобов’язані сплачувати податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами), з урахуванням пропорційної частини прибудинкової території.

Причому з дати держреєстрації права власності на нерухоме майно. Виходить, що в таких випадках земельної ділянки у вас у власності немає (та й бути не може — див. лист Держкомзему від 26.05.2010 р. № 10046/17/4-10), але податок сплачувати все одно потрібно.

Що з єдинниками? Тепер, як ви знаєте*, єдинники — це не лише «старі» платники ЄП, а й колишні «ФСПники».

* Дивіться статті «Єдиний податок по-новому» у журналі «Бухгалтер911», 2015, № 3; «Сільгосп-ЄП: сплачуємо по-новому — НАБАГАТО більше» у журналі «Бухгалтер911», 2015, № 4.

Як і раніше, земельний податок їм слід сплачувати лише щодо тих земельних ділянок, які не використовуються:

— платниками ЄП І — ІІІ груп — для провадження госпдіяльності;

— платниками ЄП ІV групи — для ведення с/г товаровиробництва (див. п.п. 4 п. 297.1 ПКУ).

Виникає запитання: при передачі в оренду будь-якої нерухомості, розташованої на земельній ділянці, чи можна вважати саму таку ділянку такою, що використовується в госпдіяльності?

Стосовно ФОП, які сплачують ЄП, податківці нарешті надали позитивну відповідь. На сьогодні вона закріплена в УПК № 1051** і в підкатегорії 112.01 ЗІР. Отже, такі ФОП-орендодавці земельний податок при передачі в оренду власної нерухомості не сплачують.

** Узагальнююча податкова консультація щодо сплати земельного податку власниками нежитлових приміщень, платниками єдиного податку — фізичними особами — підприємцями, затверджена наказом ДПСУ від 23.11.2012 р. № 1051.

Юрособам контролери, як і раніше, відмовляють у звільненні від цього податку***.

*** «Вісник Міністерства доходів і зборів України», 2015, № 1, с. 55.

Об’єкт і база обкладення земельним податком

У цій частині все по-старому.

Об’єктом обкладення земельним податком є:

— земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні (уточнимо — в постійному користуванні);

— земельні частки (паї), що перебувають у власності (п. 270.1 ПКУ).

Визначення бази обкладення земельним податком також не зазнало жодних змін. Нею є (див. ст. 271 ПКУ):

— НГО земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до ст. 289 ПКУ (про самі «індексаційні» новації ітиметься далі);

— площа земельних ділянок, НГО яких не проведена.

Найсвіжішу інформацію про дату затвердження НГО за кожним населеним пунктом України в розрізі областей можна отримати на сайті Держземагентства в розділі «Оцінка земель населених пунктів».

Ставки земельного податку

Увага: у 2015 році земельний податок справляють із застосуванням ставок, які діяли до 31.12.2014 р. Підтвердження тому — лист ДФСУ від 22.01.2015 р. № 1816/7/99-99-15-03-01-17 і консультація з підкатегорії 112.03 ЗІР.

Але! З 2016 року в цьому питанні все зміниться кардинально, однак поки що про це не говоритимемо.

Краще проаналізуємо, як після Нового року йдуть справи з пільгами.

Пільги зі сплати земельного податку

Їм присвячено дві статті ПКУ. Стаття 281 встановлює пільги для фізосіб, а ст. 282 — для юросіб.

Перші майже не змінилися. Ми їх не наводитимемо, оскільки податкові «зобов’язи» з плати за землю для фізосіб визначає контролюючий орган (п. 286.5 ПКУ).

Завдання фізосіб-платників — своєчасно подати до податкової інспекції документи, що підтверджують право на відповідну пільгу. Решту контролери зроблять самі та до 1 липня поточного року надішлють платнику податкове повідомлення-рішення з готовою сумою до сплати. На саму сплату відведено ще 60 днів.

А ось пільги юросіб «порізали» від душі! Тепер на державному рівні пільгують лише (див. ст. 282 ПКУ):

— санаторно-курортні та оздоровчі заклади громадських організацій інвалідів, реабілітаційні установи громадських організацій інвалідів;

— громадські організації інвалідів України, підприємства та організації, які засновані громадськими організаціями інвалідів. Не цитуватимемо норму повністю — дуже вона вже довга;

— бази олімпійської і паралімпійської підготовки, перелік яких затверджується Кабміном ( п.п. 282.1.1 ПКУ). Ми не цілком упевнені, чи дозволять податківці користуватися старим переліком, затвердженим постановою КМУ від 17.08.2011 р. № 975. Тому краще дочекатися роз’яснень контролюючих органів.

На сьогодні у ВРУ зареєстрований проект Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо відновлення норм, які передбачають звільнення від сплати земельного податку» від 27.01.2015 р. № 1850-1. У разі прийняття відповідного закону деякі пільги будуть відроджені.

Крім того, до 1 січня 2018 року продовжена «космічна» пільга із земельного податку (п. 1 підрозд. 6 розд. XX ПКУ).

Крім зазначених пільг, ст. 283 ПКУ визначає довгий перелік земельних ділянок, що не підлягають оподаткуванню. Причому він жодною мірою не скорочений, а, навпаки, навіть доповнений — «релігійними» земельними ділянками (п.п. 283.1.8 ПКУ).

Які ж пільги «наказали довго жити»? Найбільш кричущим, на нашу думку, виглядає позбавлення «земельних» податкових преференцій органів державної влади та органів місцевого самоврядування, органів прокуратури, військових формувань, створених відповідно до законів України, Збройних Сил України та Державної прикордонної служби України, які повністю утримуються за бюджетні кошти (п.п. 282.1.3 ПКУ у «старій» редакції).

Не думаємо, що такими радикальними змінами депутати вирішили за один мах розправитися з усіма бюджетниками. Найімовірніше, задум був в іншому: перекласти турботу про бюджетників на місцеву владу. Нагадаємо, муніципалітетам передані всі повноваження з надання пільг з плати за землю.

Насамкінець — про особливості застосування пільгового оподаткування, установлені ст. 284 ПКУ.

Як і раніше, якщо право на пільгу у платника виникає протягом року, то його звільняють від сплати податку починаючи з місяця, наступного за місяцем, в якому виникло це право. У разі втрати права на пільгу протягом року податок сплачують починаючи з місяця, наступного за місяцем, в якому втрачено це право (п. 284.2 ПКУ).

Без змін збереглася також вимога п. 284.3 ПКУ: сплачувати земельний податок на загальних підставах тим землекористувачам, які мають відповідні пільги з цього податку, але здають в оренду земельні ділянки / окремі будівлі / їх частини.

Індексація НГО землі

І тут законодавець також пройшовся «тихою сапою»... ☺

Нагадаємо, що відповідно до п. 289.2 ПКУ визначення коефіцієнта індексації НГО землі покладено на Держземагентство України. Знаючи індекс споживчих цін (I) за попередній рік, цей держорган щороку зобов’язаний розраховувати величину зазначеного коефіцієнта (К_i), на який індексують НГО земель станом на 1 січня поточного року.

Так от, згідно з новою формулою, наведеною в п. 289.2 ПКУ:

К_i = I : 100.

Насправді нічого розраховувати не доведеться, оскільки коефіцієнт індексації НГО один-в-один дорівнює індексу інфляції за попередній рік, якщо він не менше 100 %, або одиниці, якщо маємо дефляцію.

Судячи з повідомлення Держземагентства, а також листа ДФСУ від 22.01.2015 р. № 1816/7/99-99-15-03-01-17, коефіцієнт індексації НГО станом на 01.01.2015 р. дорівнює 1,249. При цьому кумулятивне значення коефіцієнта з 1995 року становить 3,997.

Зауважте: відповідно до розпорядження КМУ від 16.05.2014 р. № 523-р з 01.01.2015 р. видача виписки з технічної документації про НГО здійснюється в Центрах надання адміністративних послуг. А отже, отримання такої адмінпослуги має стати загальнодоступним і маловитратним.

Орендна плата: основні «податково-реформні» віхи

На перший погляд, тут все має бути дуже просто. Чому? Адже жодного розрахунку орендної плати насправді платнику робити не потрібно. Берете річну суму платежу з договору оренди землі, наводите її в декларації, сплачуєте своєчасно до бюджету — і з вас нічого не візьмеш.

Мабуть, тому нардепи й приділили орендній платі у ПКУ всього лише одну ст. 288. Це вже потім податківці, місцеві ради та суди всіх інстанцій намішали в ній усякої всячини. Але в сухому залишку достатньо знати лише декілька головних моментів.

1. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, як і раніше, є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ПКУ).

Увага! Тепер у ПКУ прямо прописано, що договір оренди має бути оформлений і зареєстрований відповідно до законодавства. У зв’язку з цим податкове відомство пропонує землекористувачам звернутися до своїх орендодавців — органів виконавчої влади або місцевого самоврядування та оформити протягом 2015 року правовстановлюючі документи на землю (див. лист ДФСУ від 22.01.2015 р. № 1816/7/99-99-15-03-01-17).

Раніше податківці вимагали сплачувати орендну плату відразу після прийняття рішення місцевої ради про укладення такого договору. На сьогодні ж у ЗІР (підкатегорія 112.01) залишилася лише «правильна» консультація, в якій про це немає ані слова. У ній лише підкреслено, що без реєстрації договору оренди використання земельної ділянки заборонено.

2. Як і раніше, розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але тепер згідно з новою редакцією п. 288.5 ПКУ.

Річна сума платежу тепер повинна перебувати в діапазоні від 3 до 12 % НГО.

Що ж робити тим орендарям, в яких досі розмір орендної плати, закріплений в договорі, менше мінімального розміру, встановленого п. 288.5 ПКУ?

На сьогодні податківці відповідають так*: орендарю слід звернутися до відповідного органу виконавчої влади та/або органу місцевого самоврядування, з яким укладений договір оренди землі, для приведення його у відповідність до ПКУ. Отже, самостійно обчислювати орендну плату в підвищеному розмірі не вимагають!

* «Вісник Міністерства доходів і зборів України», 2015, № 1, с. 55.

3. Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк плати та порядок її зарахування до бюджетів застосовують згідно зі ст. 285 — 287 ПКУ. Виходить, відповідні норми є ідентичними для земельного податку та орендної плати.

Починаючи з 01.01.2015 р. запроваджена форма деки з плати за землю, затверджена наказом Міндоходів від 30.12.2013 р. № 865. Про те, що застосовувати слід саме її, ДФСУ говорить у листі від 22.01.2015 р. № 1816/7/99-99-15-03-01-17.

i.khmelevskiy@buhgalter911.com