Наслідки продажу юридичною особою на користь фізичної особи нерухомого майна за заниженими цінами

Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна регулюється ст. 172 розділу IV ПКУ.

Зокрема, передбачено, що дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку (п. 172.3 ПКУ).

При цьому, до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід, отриманий платником податку як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 ПКУ) у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку (абз. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ).

У випадку різниці між оціночною вартістю та ціною договору, юридична особа зобов’язана виступати  податковим агентом, який нараховує оподатковуваний дохід на користь платника податку, а також утримувати податок з доходів фізичних осіб із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку 18% (п.п. 168.1.1 ПКУ), а також військовий збір за ставкою 1,5%.

Проте, деякі суб’єкти господарювання під час здійснення купівлі-продажу нерухомого майна, у випадку різниці між оціночною вартістю об’єкта нерухомості та ціною договору, не зважають на вимоги ПКУ.

Як приклад, за результатами контрольно-перевірочних заходів ГУ ДПС у м. Києві відносно ТОВ «А» встановлено, що у 2019 році товариством здійснено продаж нерухомого майна фізичній особі «Б».

Згідно умов договору купівлі-продажу, вартість договору становить 1,1 млн. грн., при цьому оціночна вартість об’єкта нерухомості складає 3,9 млн. грн.

Фізичною особою «Б» сплачено ТОВ «А» ціну договору, в результаті у фізичної особи «Б» виникло додаткове благо у сумі, що складає різницю між оціночною вартістю об’єкта нерухомості та ціною договору.

У цьому випадку, з урахуванням вимог ст. 168 ПКУ, ТОВ «А» мало виступити податковим агентом фізичної особи «Б» та здійснити нарахування і утримання (перерахування) податку з доходів фізичних осіб та військового збору з суми додаткового блага за ставками 18% та 1,5% відповідно, що ТОВ «А» не було здійснено.

Як наслідок, ТОВ «А» було донараховано майже 1 млн. податку зі штрафними санкціями.