Кредитні ставки по іпотеці: чи стане житло для українців доступними

У зниженні ставок зацікавлені і банки, і клієнти, і держава, пише Сьогодні.

Президент Володимир Зеленський повідомив, що ставки по іпотеці цього року знизяться майже вдвічі. Але чи стане житло для українців доступнішим, і на які хитрощі йдуть банки, що перестрахуватися з кредитами нерухомість?

Поки що ставки по іпотечних кредитах в Україні коливаються в діапазоні 15-20%. Дешевшати позики почали кілька тижнів тому. До цього взяти кредит на житло менше, ніж під 18%, було практично неможливо. Та й охочих платити за такими ставками знаходиться не багато.

Поки в сусідній Європі банки дають гроші на придбання нерухомості під 2-3% річних, в Україні іпотечне житло стало просто золотим. З урахуванням страховки і комісій позичальник за 20 років виплачує суму, що майже вчетверо перевищує взятий кредит. Для прикладу: якщо особа позичає 500 тис гривень, віддавати їй доведеться майже 2 мільйони. Якщо ж ставка впаде, переплатити доведеться вже не в чотири, а в два з половиною рази.

Але чи реальна така перспектива? Колишній заступник міністра регіонального розвитку, нині голова конфедерації будівельників Лев Парцхаладзе впевнений, що так. Він пояснює, що в зниженні ставок зацікавлені всі сторони. Банки і у будівельні компанії в такій ситуації отримають нових клієнтів, а отже – прибуток. А держава отримає збільшення робочих місць і доходів в бюджет.

"Якщо ми запустимо іпотеку, то в країні протягом найближчих півроку-року на 30-40% зросте продаж, обсяг будівництва через рік-два може збільшитися аж в два рази. Якщо, умовно, зараз в районі 10 млн на 20 млн кв. метрів", – вважає Парцхаладзе.

Банки вже погоджуються грати на пониження. Державні Укргазбанк і Ощадбанк вже опустили іпотечні ставки до 15,5 і 16%. Але для подальшого зниження вони вимагають зниження облікової ставки НБУ, яка зараз становить 11%. Це та ставка, по якій НБУ позичає кошти комерційним банкам. Банки кредитують українців вже під 15-20%, різниця у відсотках – і є з заробіток.

"Облікова ставка – це такий маяк, орієнтир для кредитів і депозитів в банківській системі. Чим менше облікова ставка, тим більше кредитів піде в економіку, людям, вони будуть більше будувати, купувати і економіка пожвавиться", – пояснює фінансовий аналітик Олександр Савченко.

Щоб іпотека опустилася до 10%, облікова ставка повинна бути не вище 7%, вважають експерти. Але чи готові в НБУ опустити її до такого рівня? У регуляторі запевняють, що так, адже облікова ставка залежить від інфляції – чим вона повільніша, тим ставка нижча. А інфляція в Україні рекордно впала – до 3,2% річних у січні-2020.

"Облікова ставка буде знижена до 7% до кінця цього року. Найбільше її зниження очікується, зокрема, у першому півріччі. Якщо ситуація буде розвиватися більш сприятливо, не виключено, що до цих 7% ставка прийде і раніше", – зазначає директор департаменту монетарної політики НБУ Володимир Лепушінскій.

У той же час, від іпотеки українців відлякували не тільки кредитні ставки. У банків є ціла низка вимог, які клієнти часто не можуть виконати. Наприклад, перший внесок в розмірі 30-40% від загальної суми, біла зарплата, ідеальна кредитна історія ... Крім того, на стадії будівництва житло можна купити тільки у забудовника, який співпрацює з банком, а квадратні метри там зазвичай дорожче.

Колишній іпотечний брокер Анатолій Топал вважає, що після кризи 2009 року більшість бажаючих банки просто відсівають.

"Багато доходів в тіні ... Мало хто на сьогоднішній день може показати офіційний дохід сім'ї в 30-40 тисяч гривень. А тому, хто може це зробити, кредит і не потрібен", – говорить експерт.

Втім, самі банки впевнені, що за кредитами під 10-15% українці прийдуть.

"Є формула, про яку я говорю всім, хто мене запитує "Скільки мені можна дати в кредит?". Берете свій чистий дохід в місяць. Якщо це сім'я, примножуєте на 12. І це максимальний кредит, який ви може взяти в іпотеку. вимоги стандартні – від 21 до 65 років на момент закінчення іпотеки. якщо вам 60 років, але можна взяти тільки на 5 років, якщо 50, – то на 15 років", – розповідає директор департаменту банку Олег Кляпко.

Тому якщо ви отримуєте середню зарплатню, а це, за даними Держстату, менше 12,5 тис. гривень, не варто розраховувати на позику, співрозмірну з вартістю житла в мегаполісі. Хіба що у вас є великі заощадження, які покривають левову частину вартості квартири або будинку.

Обережність банків експерти пояснюють дуже високими ризиками неповернення позик. Фінустанови отримали поганий досвід ще під час кризи, і тепер намагаються максимально підстрахуватися.

"Кредитори були не захищені, і частину своїх проблемних активів не могли продати, так як там були прописані маленькі діти. Ми як покупці вимагаємо дешевої іпотеки, але повинні розуміти: потрібно також бути сумлінними позичальниками і повертати гроші. А проблема в нестабільності економіки: сьогодні людина впевнена в доходах, а завтра немає ", – говорить експерт ринку нерухомості Ольга Соловей.

У сухому залишку: іпотека під 10% за півроку може стати реальністю. І, незважаючи на жорсткі вимоги банків, попит на неї буде. Тільки ось скористатися інструментом зможуть хіба що менеджери середньої ланки, бізнесмени або представники надприбуткових професій, наприклад, айтішники. Збільшення інвестицій в будівництво може призвести до подорожчання квадратних метрів. Однак, як заспокоюють фахівці, воно буде поступовим.

Нагадаємо, навесні українські банки планують наростити свої кредитні портфелі і істотно пом'якшити стандарти для позичальників. Однак ще в січні представники банків говорили, що поки не планують збільшувати обсяги іпотечного кредитування, хоча великі банки зазначили, що кількість іпотеки може зрости.