ФОП‑єдинник і спільна власність: чи дозволено здавати в оренду свою частку до 900 м²?

Чи має право ФОП – платник ЄП (другої або третьої групи) здавати в оренду свою частку нежитлового приміщення, яке належить декільком ФО на праві спільної власності із поділом на частки, кожна з яких до 900 кв. метрів, а загальна площа такого нежитлового приміщення перевищує 900 кв. метрів?

Чому загальна площа будівлі > 900 м² не забороняє спрощенку

П.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 ПКУ забороняє бути платником ЄП 1–3 груп тим ФОП, які надають в оренду:

• земельні ділянки загальною площею понад 0,2 га;
• житлові приміщення (та/або їх частини) загальною площею понад 400 м²;
• нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини загальною площею понад 900 м².

Ключове тут – «загальна площа, яку надає в оренду саме ФОП», а не розмір усієї будівлі, що належить кільком співвласникам.

У випадку спільної часткової чи сумісної власності за ЦКУ:

• у кожного співвласника є своя частка в праві власності;
• якщо в натурі виділена/визначена частина приміщення, що належить ФОП, і її площа до 900 м², – саме вона й порівнюється з лімітом ПКУ.

Тому, навіть якщо загальна площа будівлі перевищує 900 м², але:

• частка ФОП у цій будівлі (реальна площа, що йому належить і здається в оренду) не перевищує 900 м²,

ФОП має право залишатися на спрощеній системі і здавати в оренду свою частку.

Умова – відповідний КВЕД

Клас 68.20 КВЕД ДК 009:2010 («Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна») охоплює:

• надання в оренду власних або орендованих:
  • нежитлових будівель;
  • складських, виставкових приміщень;
  • земельних ділянок тощо.

Тому для законного надання в оренду приміщення в межах спрощеної системи:

• у ФОП має бути зареєстрований КВЕД 68.20.

Особливість для ФОП 2‑ї групи

Відповідно п.п. 2 п. 291.4 ст. 291 ПКУ:

• ФОП – платник ЄП 2‑ї групи може надавати послуги (і, зокрема, здавати в оренду приміщення) лише:
  • платникам єдиного податку;
  • населенню (фізичним особам).

Тому:

• ФОП 2‑ї групи може здавати в оренду свою частку приміщення (до 900 м²),
• але тільки орендарям – єдинникам та/або фізичним особам.
• Якщо він хоче здавати, наприклад, юрособі на загальній системі, – потрібна 3‑я група або інша система.

Підсумок:
ФОП – платник ЄП 2‑ї чи 3‑ї групи може легально здавати в оренду свою частку нежитлового приміщення у спільній власності, навіть якщо вся будівля > 900 м², за умови що:

• площа саме його частки ≤ 900 м²;
• він провадить діяльність за КВЕД 68.20;
• для 2‑ї групи – орендарями є тільки платники ЄП та/або населення.