Власне житло по-європейськи, соціальна оренда й оренда з викупом: що змінює новий закон

В Україні набув чинності Закон «Про основні засади житлової політики», який фактично запускає нову модель житлових відносин і скасовує радянський Житловий кодекс 1983 року. Замість багаторічних «квартирних черг» держава переходить до системи реальних інструментів підтримки, орієнтованих на конкретні життєві ситуації та європейські стандарти.

Від радянських черг до набору інструментів

Стара модель обіцяла «безкоштовне житло колись», але для більшості це залишалося на папері.

Новий закон залишає безоплатне житло лише для чітко визначених категорій:

• військовослужбовці;
• рятувальники;
• поліцейські;
• діти-сироти

Для інших Новий закон запроваджує набір інструментів:

• доступне житло (пільгова іпотека, фінансовий лізинг, оновлені ЖБК);
• соціальне житло – для тих, хто наразі не може купити власну квартиру/будинок;
• соціальна оренда та оренда з правом викупу.

Ключова ідея: замість пасивного очікування людина отримує можливість обрати механізм, який відповідає її доходам та планам.

Як обирається інструмент і хто консультує

Логіка проста:

• якщо у сім’ї є стабільний дохід і вона готова стати власником – це блок доступного житла (декілька видів пільгової іпотеки, лізинг, ЖБК);
• якщо купити житло наразі неможливо – акцент на соціальній оренді.

Щоб мінімізувати «ручне управління» й корупцію, серцем реформи стане єдина інформаційно-аналітична система у сфері житла – цифровий хаб, який:

• об’єднає дані про людей, житловий фонд і програми підтримки;
• синхронізується з державними реєстрами;
• дасть людині змогу самостійно бачити, на що вона має право, і статус свого «місця в черзі».

За консультаціями та оформленням житла люди звертатимуться до:

• своєї громади;
• операторів житла:
  • оператор соціального житла (муніципальна неприбуткова структура, що працює з вразливими групами);
  • оператор доступного житла (бізнес).

Це відповідає стандартам ЄС щодо прозорості та підзвітності в соціальній політиці.

Чому закон рамковий і що буде далі

Закон визначає архітектуру реформи, але свідомо не містить конкретних цифр (доходи, норми площі, формули оренди). Практичні деталі делеговано:

• Кабінету Міністрів – через підзаконні акти;
• окремому спеціальному закону «Про житловий фонд соціального призначення», який повинен:
  • визначити порядок розрахунку орендної плати;
  • встановити норми площі, черговість надання житла, критерії доходу тощо.

Цей спеціальний закон планують ухвалити в І кварталі 2027 року – це один із ключових «житлових» індикаторів у програмі Ukraine Facility.

Соціальна оренда і компенсація до 100 %

Базовий принцип:

• плата за соціальну оренду не може перевищувати 30 % доходу родини;
• усе, що понад цю межу, компенсує держава або громада.

Для сімей з низькими доходами компенсація може становити до 70 %, для найбільш вразливих – до 100 %, тобто житло може стати фактично безоплатним. Остаточні критерії отримання максимальної підтримки та порядок її надання визначатиме закон про фонд соціального житла та урядові порядки.

Платежі за соціальну оренду спрямовуються до револьверного фонду, з якого фінансується будівництво нового соціального житла. Таким чином, система частково «самооновлюється».

Пріоритети для ВПО, ветеранів і постраждалих від війни

Особливу увагу закон приділяє:

• ветеранам і особам з інвалідністю І–ІІ груп, які захищали Україну;
• членам сімей загиблих захисників;
• внутрішньо переміщеним особам, які брали участь в обороні;
• людям, які втратили житло через війну.

У програмі Ukraine Facility закріплені конкретні фінансові зобов’язання:

• мінімум 450 млн євро до кінця 2027 року – на забезпечення житлом зазначених категорій;
• мінімум 600 млн євро – на компенсацію за зруйноване житло в межах програми «єВідновлення»;
• загалом ідеться про понад 43 млрд грн, які мають бути спрямовані на житлові потреби.

Ці категорії матимуть:

• пріоритетний доступ до соціального житла й соціальної оренди;
• розширені можливості в межах програм «єОселя», «єВідновлення» та інших цільових інструментів.

Наприклад, за оновленою програмою «єОселя» для ВПО та мешканців прифронтових територій:

• держава компенсує до 70 % першого внеску (але не більше 30 % вартості житла);
• компенсує 70 % щомісячних платежів протягом першого року кредитування;
• ставка за іпотекою для таких категорій – 7 % річних.

Це суттєво знижує бар’єр входу для сімей, які вперше купують житло.

Чи можна поєднувати програми («єОселя», «єВідновлення» тощо)

Логіка нової політики – не обмежувати людину одним інструментом, а дозволити комбінувати:

• сертифікат «єВідновлення» можна використати як перший внесок за іпотекою за програмою «єОселя», якщо вартість житла вища, ніж сума компенсації;
• житлову підтримку ВПО вже дозволено поєднувати з «єОселею».

У перспективі всі програми – державні, муніципальні, кредитні – мають бути зведені в єдиний цифровий простір, де людина бачитиме:

• які інструменти їй доступні;
• як їх можна поєднати.

Значення реформи для євроінтеграції

Житлова реформа – частина виконання зобов’язань України перед ЄС у межах Ukraine Facility, від якої залежить доступ до 50 млрд євро підтримки на 2024–2027 роки. Серед індикаторів –:

• ухвалення рамкового закону про засади житлової політики (вже виконано);
• ухвалення закону про фонд соціального житла;
• подальші кроки щодо впровадження соціальної оренди, цифровізації, операторів житла.

Але значення не лише фінансове. Запроваджувані механізми – соціальна оренда, оренда з викупом, фонд соціального житла, прозорі оператори, цифровий облік – це європейські стандарти житлової політики. Україна відходить від радянської моделі та вибудовує систему, яка давно працює в державах-членах ЄС.

Фактично, новий закон – це крок до того, щоб люди в Україні вирішували житлові питання за європейськими правилами, а не через «черги на десятиліття». Саме в цьому – практичний зміст євроінтеграції на рівні щоденного життя.