Первая продажа недвижимости в течение года: как облагать налогом?

Каким образом будет облагаться доход от первой продажи в течение отчетного года недвижимого имущества (квартиры), которое находилось в собственности менее трех лет, полученного по наследственному договору?

В соответствии с частью первой ст. 1 Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 года № 435-IV (далее – ГКУ) гражданским законодательством регулируются личные неимущественные и имущественные отношения (гражданские отношения), основанные на юридическом равенстве, свободном волеизъявлении, имущественной самостоятельности их участников.

Понятие и виды договора определены ст. 626 ГКУ.

По наследственному договору одна сторона (приобретатель) обязуется выполнять распоряжения другой стороны (отчуждателя) и в случае его смерти приобретает право собственности на имущество отчуждателя (часть первая ст. 1302 ГКУ).

Согласно части первой ст. 1304 ГКУ наследственный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации в Наследственном реестре в порядке, утвержденном Кабинетом Министров Украины.

Вместе с тем, в соответствии с частью первой ст. 1216 ГКУ наследованием является переход прав и обязанностей (наследства) от физического лица, которое умерло (наследодателя), к другим лицам (наследникам).

Наследование осуществляется по завещанию или по закону (часть первая ст. 1217 ГКУ).

Налогообложение доходов физических лиц регламентируется разд. IV НКУ, в соответствии с п. 163.1 которого объектом налогообложения резидента является, в частности, общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход.

Согласно п.п. 164.2.4 НКУ в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход налогоплательщика включается часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется в соответствии с положениями ст.ст. 172 – 173 НКУ.

Порядок налогообложения операций с продажей (обменом) объектов недвижимого имущества, неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, по которому частично оплачена цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, определен ст. 172 НКУ.

Для целей ст. 172 НКУ под продажей понимается любой переход права собственности или любых других аналогичных прав на объекты недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства / будущий объект недвижимости, делимый объект незавершенного строительства, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 НКУ).

Согласно абзацам первому и второму п. 172.1 НКУ не облагается один раз в течение отчетного налогового года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена), в частности жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке).

Условие о нахождении такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком в наследство (абзац пятый п. 172.1 НКУ).

Согласно п. 172.2 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций с отчуждением жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте), указанных в п. 172.1 НКУ, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 НКУ, подлежит налогообложению по ставке 5 %, определенной п. 167.2 НКУ.

Также доходы, определенные ст. 163 НКУ, являются объектом налогообложения военным сбором (п.п. 1.2 п. 16¹ подраздела 10 разд. XX «Переходные положения» НКУ).

Ставка военного сбора составляет 5 % объекта налогообложения, определенного п.п. 1.2 п. 16¹ подраздела 10 разд. XX «Переходные положения» НКУ (п.п. 1.3 п. 161 подраздела 10 разд. XX «Переходные положения» НКУ).

Учитывая изложенное, в случае если физическим лицом планируется осуществить первую продажу в течение отчетного налогового года недвижимого имущества (квартиры), которое находилось в собственности менее трех лет, то доход, полученный от такой продажи, облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 5 % и военным сбором – 5 %.

При этом отмечаем, что положения абзаца пятого п. 172.1 НКУ к доходу, полученному от продажи недвижимого имущества, полученного на основании наследственного договора, не применяются.