Угода з державою, або Оренда держ- і комунального майна

Відразу зауважимо, що в статті ми зупинимося на найбільш поширеному варіанті оренди — оренді окремих приміщень (їх частини) державних і комунальних підприємств.

З ким укладати договір оренди? І тут є особливість. Річ у тім, що державні та комунальні підприємства можуть виступати безпосередніми орендодавцями (тобто договір оренди укладається безпосередньо з ними) тільки у разі, якщо загальна площа здаваних ними в оренду приміщень не перевищує 200 кв. м на одне підприємство (за всіма договорами оренди).

Тому у більшості випадків для укладення договору оренди доведеться звертатися (ст. 5 Закону № 2269*) до:

* Закон України «Про оренду державного і комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII.

— регіональних відділень Фонду державного майна України, якщо об’єкт перебуває на балансі держпідприємства;

— органів місцевого самоврядування, якщо планується орендувати приміщення комунальних підприємств.

Як орендувати приміщення? Порядок укладення договору оренди врегульований ст. 9 Закону № 2269 (ср. ). Якщо орендується комунальне майно, також слід ознайомитися з Порядком передачі в оренду майна комунальної власності, що діє на території відповідної територіальної громади.

З потенційними об’єктами оренди держмайна можна ознайомитися на сайті Фонду держмайна (www.spfu.gov.ua). Інформацію про об’єкти комунального майна можна знайти на сайтах місцевих органів влади.

Згідно зі ст. 9 Закону № 2269 фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють орендодавцю:

— заяву;

— проект договору оренди. У частині істотних умов такий договір має відповідати типовому договору (ч. 2 ст. 10 Закону № 2269). На сьогодні Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджено наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774 (далі — Типовий договір). Типовий договір оренди майна комунальної власності затверджують органи місцевого самоврядування;

— інші документи згідно з переліком, що визнається Фондом держмайна. Перелік таких документів затверджений його наказом від 15.02.2013 р. № 201.

Орендодавець повинен погодити можливість оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном. При позитивному результаті протягом 5 днів після погодження з уповноваженим органом умов договору орендодавець розміщує в офіційних друкованих ЗМІ і на своєму веб-сайті оголошення про намір передати майно в оренду. Потім протягом наступних 10 робочих днів після опублікування оголошення орендодавець приймає заяви на оренду (п. 4 ст. 9 Закону № 2269). У разі надходження двох і більше заяв оголошується конкурс.

Якщо ж подано тільки одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником.

Слід врахувати і такі особливості договору оренди держмайна. Після підписання договору орендарю доведеться:

1. Перерахувати завдаток у розмірі не менше орендної плати за базовий місяць, який вноситься в рахунок орендної плати за останній місяць оренди (пп. 3.10 і 5.3 Типового договору).

Завдаток справляється до бюджету та балансоутримувачу в тих же пропорціях, що й орендна плата.

2. Застрахувати орендоване майно не менше ніж на його вартість (п. 5.10 Типового договору).

3. Укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача.

Як бачимо, договір на оренду укладається з Фондом держмайна, а на відшкодування комунальних послуг — безпосередньо з балансоутримувачем — державним підприємством.

Розмір орендної плати: як визначається? Розмір орендної плати встановлюється в договорі. Для держмайна він визначається згідно з Методикою № 786** (ч. 2 ст. 19 Закону № 2269). Розрахунок розміру орендної плати здійснюється виходячи з оціночної вартості нерухомого майна та орендної ставки (її розмір залежить від призначення використання об’єкта — додаток 2 до Методики № 786). У договорі фіксується орендна плата за базовий місяць розрахунку. А далі за загальним правилом згідно з Методикою № 786:

** Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786.

— орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа місяця, наступного за базовим, до останнього числа першого місяця оренди;

— розмір орендної плати за кожний подальший місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Але! Законом про держбюджет до кінця 2016 року призупинено індексацію орендної плати за держ- і комунальне майно (інакше кажучи, вона не є істотною умовою договору).

Тому, якщо договір на оренду держмайна укладений до 2016 року, то протягом усього 2016 року щомісячний розмір орендної плати відповідатиме розміру орендної плати за грудень 2015 року (останній місяць, коли нараховувалася індексація). На це звертав увагу і Фонд держмайна в листі від 11.04.2016 р. № 10-16-6583. А ось за договорами 2016 року сума орендної плати відповідатиме орендній платі за базовий місяць.

Є і ще важливі особливості, пов’язані з орендною платою:

1. Орендна плата не включає ПДВ (п. 3.1 Типового договору). Тому якщо балансоутримувач є платником ПДВ, до розміру орендної плати ще «накручується» зверху ПДВ.

2. Орендний платіж не покриває витрат на комунальні послуги. Вартість комунальних послуг повинна сплачуватися орендарем окремо на підставі договорів, укладених з балансоутримувачами.

Розподіл орендної плати. Платежі за оренду державного майна підлягають розподілу між бюджетом і балансоутримувачем-держпідприємством. Відсоток розподілу вказується в договорі. Згідно з п. 17 Методики № 786 розподіл здійснюється так:

Закон № 2269 і Методика № 786 не встановлюють вимог стосовно того, хто повинен розподіляти орендну плату між бюджетом і балансоутримувачем: орендар чи орендодавець. Однак, виходячи з Типового договору, розподіляти орендну плату повинен сам орендар (пп. 3.6, 5.3 і 5.4).

На практиці орендар сам здійснює розподіл орендної плати.

При цьому важливо пам’ятати, що орендна плата не враховує суму ПДВ. Водночас якщо підприємство-балансоутримувач є платником ПДВ, то орендна плата є об’єктом обкладення ПДВ. Причому держпідприємство-балансоутримувач на дату виникнення податкових зобов’язань зобов’язано нарахувати ПДВ на повну суму орендної плати, передбачену договором оренди, незалежно від того, що фактично таке підприємство отримує тільки частину орендного платежу. На всю суму орендної плати держпідприємство складає і податкову накладну (лист ДФСУ від 04.02.2016 р. № 2383/6/99-99-19-03-02-15). У свою чергу, така податкова накладна, якщо вона зареєстрована в Єдиному реєстрі податкових накладних, є підставою для відображення орендарем податкового кредиту.

Це правило поширюється як на випадок, коли орендодавцем виступає безпосередньо держпідприємство, так і на випадок, коли орендодавцем є Фонд держмайна.

Тому якщо, наприклад, орендодавцем за договором виступає Фонд держмайна, то сплату орендної плати орендар повинен проводити так:

— 70 % орендної плати (без урахування ПДВ!) — перерахувати до бюджету;

— 30 % орендної плати, зазначеної в договорі + ПДВ з усієї суми орендної плати, — перерахувати держпідприємству-балансоутримувачу. Причому в листі ДПАУ від 12.05.2000 р. № 6514/7/16-1201 податківці зазначали, що орендар повинен оформити платіжні документи окремо на частину вартості орендної плати, належну балансоутримувачу, з урахуванням ПДВ і окремо на суму ПДВ, яка припадає на частину орендної плати, що підлягає перерахуванню до бюджету.

Приклад. Підприємство за договором, укладеним з регіональним відділенням Фонду держмайна, орендує приміщення. Згідно з договором орендна плата становить 10000 грн., крім того, ПДВ 20 % — 2000 грн. Перерахуванню до бюджету підлягає 70 % орендної плати. Розподіл між держбюджетом і держпідприємством-балансоутримувачем здійснює орендар.

У такому разі орендар здійснює плату за орендні послуги трьома платежами:

1) до бюджету — 70 % орендної плати (10000 грн. х 70 % = 7000 грн.);

2) підприємству-балансоутримувачу — ПДВ з 70 % орендної плати, перерахованої до бюджету (7000 грн. х 20 % = 1400 грн.);

3) підприємству-балансоутримувачу — 30 % орендної плати з урахуванням ПДВ (3000 грн. + (3000 грн. х 20 %) = 3600 грн.).

Заповнювати реквізит «Призначення платежу» платіжних доручень при перерахуванні частини орендної плати до бюджету та частини балансоутримувачу орендар повинен за зразком, який надає орендодавець листом при укладенні договору оренди.

ПДВ-облік завдатку. Як передбачено п. 3.10 Типового договору, завдаток вноситься як забезпечення орендної плати за останній місяць оренди і повернення його не провадиться. Відповідно, він повинен обкладатися ПДВ за загальними правилами (лист ДФСУ від 28.10.2015 р. № 22839/6/99-99-19-03-02-15). Перераховується завдаток у тих самих пропорціях, що й орендна плата.

Розрахунки за комунальними платежами.

Такі витрати відшкодовують за окремим договором, при укладенні якого орієнтуються на Примірний договір про відшкодування витрат на утримання орендованого нерухомого майна, затверджений наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774.

Якщо балансоутримувачем є бюджетна установа, то п. 188.1 ПКУ прямо передбачено, що відшкодування комунальних платежів орендарем не включається до об’єкта обкладення ПДВ. А ось якщо балансоутримувачем виступає держпідприємство, то, імовірно, суми, що перераховуються орендарем як відшкодування комунальних витрат, повинні обкладатися ПДВ. Але останнім часом податківці заявляють, що компенсація комунальних витрат не є об’єктом обкладення ПДВ. Незалежно від статусу особи, якій вони відшкодовуються***.

*** Детально це питання розглядалося в статті «Орендні» компенсуючі платежі: податківці за безПДВшне нарахування» у журналі «Бухгалтер 911», 2016, № 22.