Сделка с государством, или Аренда гос- и коммунального имущества

Сразу отметим, что в статье мы остановимся на наиболее распространенном варианте аренды — аренде отдельных помещений (их части) государственных и коммунальных предприятий.

С кем заключать договор аренды? И здесь есть особенность. Дело в том, что государственные и коммунальные предприятия могут выступать непосредственными арендодателями (т. е. договор аренды заключается напрямую с ними) только в случае, если общая площадь сдаваемых ими в аренду помещений не превышает 200 кв. м на одно предприятие (по всем договорам аренды).

Поэтому в большинстве случаев для заключения договора аренды придется обращаться ( ст. 5 Закона № 2269*):

* Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII.

— в региональные отделения Фонда государственного имущества Украины, если объект находится на балансе госпредприятия;

— в органы местного самоуправления, если планируется арендовать помещения коммунальных предприятий.

Как арендовать помещение? Порядок заключения договора аренды урегулирован ст. 9 Закона № 2269 (ср. ). Если арендуется коммунальное имущество, также следует ознакомиться с Порядком передачи в аренду имущества коммунальной собственности, действующим на территории соответствующей территориальной громады.

С потенциальными объектами аренды госимущества можно ознакомиться на сайте Фонда госимущества (www.spfu.gov.ua). Информацию об объектах коммунального имущества можно найти на сайтах местных органов власти.

Согласно ст. 9 Закона № 2269 физические и юридические лица, которые желают заключить договор аренды, направляют арендодателю:

— заявление;

— проект договора аренды. В части существенных условий такой договор должен соответствовать типовому договору ( ч. 2 ст. 10 Закона № 2269). На сегодняшний день Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержден приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774 (далее — Типовой договор). Типовой договор аренды имущества коммунальной собственности утверждают органы местного самоуправления;

— другие документы согласно перечню, определяемому Фондом госимущества. Перечень таких документов утвержден его приказом от 15.02.2013 г. № 201.

Арендодатель должен согласовать возможность аренды с органом, уполномоченным управлять соответствующим имуществом. При положительном исходе в течение 5 дней после согласования с уполномоченным органом условий договора арендодатель размещает в официальных печатных СМИ и на своем веб-сайте объявление о намерении передать имущество в аренду. Затем в течение следующих 10 рабочих дней после опубликования объявления арендодатель принимает заявления на аренду ( п. 4 ст. 9 Закона № 2269). В случае поступления двух и более заявлений объявляется конкурс.

Если же подано только одно заявление, конкурс на право аренды не проводится и договор аренды заключается с заявителем.

Следует учесть и такие особенности договора аренды госимущества. После подписания договора арендатору придется:

1. Перечислить задаток в размере не меньше чем арендная плата за базовый месяц, который вносится в счет арендной платы за последний месяц аренды (пп. 3.10 и 5.3 Типового договора).

Задаток взимается в бюджет и балансодержателю в тех же пропорциях, что и арендная плата.

2. Застраховать арендованное имущество не менее чем на его стоимость (п. 5.10 Типового договора).

3. Заключить с балансодержателем арендованного имущества договор о возмещении расходов балансодержателя.

Как видим, договор на аренду заключается с Фондом госимущества, а на возмещение коммунальных услуг — непосредственно с балансодержателем — государственным предприятием.

Размер арендной платы: как определяется? Размер арендной платы устанавливается в договоре. Для госимущества он определяется согласно Методике № 786** ( ч. 2 ст. 19 Закона № 2269). Расчет размера арендной платы производится исходя из оценочной стоимости недвижимого имущества и арендной ставки (ее размер зависит от назначения использования объекта — приложение 2 к Методике № 786). В договоре фиксируется арендная плата за базовый месяц расчета. А дальше по общему правилу согласно Методике № 786:

** Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786.

— арендная плата за первый месяц аренды определяется путем корректировки арендной платы за базовый месяц на индекс инфляции за период с первого числа следующего за базовым месяца до последнего числа первого месяца аренды;

— размер арендной платы за каждый последующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц.

Но! Законом о госбюджете до конца 2016 года приостановлена индексация арендной платы за гос- и коммунальное имущество (иначе говоря, она не является существенным условием договора).

Поэтому, если договор на аренду госимущества заключен до 2016 года, то на протяжении всего 2016 года ежемесячный размер арендной платы будет соответствовать размеру арендной платы за декабрь 2015 года (последний месяц, когда начислялась индексация). На это обращал внимание и Фонд госимущества в письме от 11.04.2016 г. № 10-16-6583. А вот по договорам 2016 года сумма арендной платы будет соответствовать арендной плате за базовый месяц.

Есть и еще важные особенности, связанные с арендной платой:

1. Арендная плата не включает в себя НДС (п. 3.1 Типового договора). Поэтому, если балансодержатель является плательщиком НДС, к размеру арендной платы еще «накручивается» сверху НДС.

2. Арендный платеж не покрывает расходов на коммунальные услуги. Стоимость коммунальных должна уплачиваться арендатором отдельно на основании договоров, заключенных с балансодержателями.

Распределение арендной платы. Платежи за аренду государственного имущества подлежат распределению между бюджетом и балансодержателем-госпредприятием. Процент распределения указывается в договоре. Согласно п. 17 Методики № 786 распределение осуществляется следующим образом:

Закон № 2269 и Методика № 786 не устанавливают требований относительно того, кто должен распределять арендную плату между бюджетом и балансодержателем: арендатор или арендодатель. Однако, исходя из Типового договора, распределять арендную плату должен сам арендатор (пп. 3.6, 5.3 и 5.4).

На практике арендатор сам осуществляет распределение арендной платы.

При этом важно помнить, что арендная плата не учитывает сумму НДС. В то же время, если предприятие-балансодержатель является плательщиком НДС, то арендная плата является объектом обложения НДС. Причем госпредприятие-балансодержатель на дату возникновения налоговых обязательств обязано начислить НДС на полную сумму арендной платы, предусмотренную договором аренды, независимо от того, что фактически такое предприятие получает только часть арендного платежа. На всю сумму арендной платы госпредприятие составляет и налоговую накладную ( письмо ГФСУ от 04.02.2016 г. № 2383/6/99-99-19-03-02-15). В свою очередь, такая налоговая накладная, если она зарегистрирована в Едином реестре налоговых накладных, является основанием для отражения арендатором налогового кредита.

Это правило распространяется как на случай, когда арендодателем выступает непосредственно госпредприятия, так и на случай, когда арендодателем является Фонд госимущества.

Поэтому если, к примеру, арендодателем по договору выступает Фонд госимущества, то уплату арендной платы арендатор должен проводить так:

— 70 % арендной платы (без учета НДС!) — перечислить в бюджет;

— 30 % арендной платы, указанной в договоре + НДС со всей суммы арендной платы — перечислить госпредприятию-балансодержателю. Причем в письме ГНАУ от 12.05.2000 г. № 6514/7/16-1201 налоговики отмечали, что арендатор должен оформить платежные документы отдельно на часть стоимости арендной платы, причитающейся балансодержателю, с учетом НДС и отдельно на сумму НДС, которая приходится на часть арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет.

Пример. Предприятие по договору, заключенному с региональным отделением Фонда госимущества арендует помещение. Согласно договору арендная плата составляет 10000 грн., кроме того, НДС 20 % — 2000 грн. Перечислению в бюджет подлежит 70 % арендной платы. Распределение между госбюджетом и госпредприятием-балансодержателем осуществляет арендатор.

В таком случае арендатор осуществляет оплату за арендные услуги тремя платежами:

1) в бюджет — 70 % арендной платы (10000 грн. х 70 % = 7000 грн.);

2) предприятию-балансодержателю — НДС с 70 % арендной платы, перечисленной в бюджет (7000 грн. х 20 % = 1400 грн.);

3) предприятию-балансодержателю — 30 % арендной платы с учетом НДС (3000 грн. + (3000 грн. х 20 %) = 3600 грн.).

Заполнять реквизит «Призначення платежу» платежных поручений при перечислении части арендной платы в бюджет и части балансодержателю арендатор должен по образцу, который предоставляет арендодатель письмом при заключении договора аренды.

НДС-учет задатка. Как предусмотрено п. 3.10 Типового договора, задаток вносится в качестве обеспечения арендной платы за последний месяц аренды и возврат его не производится. Соответственно, он должен облагаться НДС по общим правилам ( письмо ГФСУ от 28.10.2015 г. № 22839/6/99-99-19-03-02-15). Перечисляется задаток в тех же пропорциях, что и арендная плата.

Расчеты по коммунальным платежам.

Такие расходы возмещают по отдельному договору, при заключении которого ориентируются на Примерный договор о возмещении расходов на содержание арендованного недвижимого имущества, утвержденный приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774.

Если балансодержатель — бюджетное учреждение, то п. 188.1 НКУ прямо предусмотрено, что возмещение коммунальных платежей арендатором не включается в объект обложения НДС. А вот если балансодержателем выступает госпредприятие, то, по идее, суммы, перечисляемые арендатором в качестве возмещения коммунальных расходов, должны облагаться НДС. Но в последнее время налоговики заявляют, что компенсация коммунальных расходов — не объект обложения НДС. Независимо от статуса лица, которому они возмещаются***.

*** Подробно этот вопрос рассматривался в статье «Арендные» компенсирующие платежи: налоговики за безНДСное начисление» в журнале «Бухгалтер 911», 2016, № 22.