Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, май, 2016/№22
Печатать

«Арендные» компенсирующие платежи: налоговики за безНДСное начисление

Казанова Марина, налоговый эксперт, m.kazanova@buhgalter911.com
Факт такой: от налоговиков хлынул целый поток писем, в которых они утверждают, что компенсация арендатором земельного налога, налога на недвижимость и даже коммунальных услуг не является объектом обложения НДС. И это после того, как многие годы фискалы были за начисление НДС на такие компенсирующие платежи. Чем аргументируют свою новую позицию налоговики и что делать арендодателям и арендаторам, обсудим в сегодняшней статье.
аренда недвижимости, компенсационные платежи, НДС-учет

Сразу оговорим: все нижесказанное касается ситуации, когда возмещаемые арендодателю земельный налог, налог на недвижимость и коммунальные платежи выделены в договоре отдельно от «основной» суммы арендной платы. Если же согласно договору они включаются в одну общую сумму арендной платы, то, как и раньше, вся сумма такой арендной платы подпадает под обложение НДС.

Компенсация земельного налога

Последние выводы фискалов таковы: если в договоре аренды сумма компенсации земельного налога выделена отдельно, то при получении такой компенсации от арендатора арендодателю начислять НДС не нужно (разъяснение в категории 101.02 ЗІР, письма ГФСУ от 16.05.2016 г. № 10641/6/99-95-42-01-15, от 11.04.2016 г. № 8218/6/99-99-19-03-02-15, от 11.04.2016 г. № 8006/6/99-99-19-03-02-15, от 29.02.2016 г. № 4457/6/99-99-19-03-02-15 и др.). Причем разъяснения налоговиков четко дают понять, что эти выводы касаются всех плательщиков НДС, а не только бюджетных учреждений, для которых оговорка о неначислении НДС на такие суммы прямо сделана в  п. 188.1 НКУ.

Раньше налоговики придерживались кардинально противоположной точки зрения, что наглядно демонстрируют те же консультации в ЗІР.

Действующая консультация

в категории 101.02 ЗІР

Прежняя консультация в ЗІР

(действовала до 01.01.2016 г.)

Получение компенсации за понесенные расходы по уплате земельного налога не может расцениваться как операция по поставке услуг для целей обложения НДС.

Таким образом, средства, которые поступили в виде компенсации по оплате земельного налога и налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, НЕ включается в базу налогообложения и НЕ облагается НДС

В случае, если арендатор возмещает земельный налог арендодателю согласно условиям договора аренды нежилого помещения, такое возмещение считается частью оплаты стоимости услуг аренды, является составляющей частью операций по поставке услуг, а поэтому является объектом обложения НДС*

* Точно такие же выводы содержались и в письмах ГУ ГФСУ в г. Киеве от 02.10.2015 г. № 15108/10/26-15-15-01-09 и ГНСУ от 15.11.2012 г. № 4967/0/51-12/15-3416.

Причем, как указывается в том же ЗІР, отмена старой консультации объясняется принятием Закона № 909*. Хотя стоит отметить, что этот Закон никаких изменений в плане обложения НДС компенсационных платежей при аренде не вносил.

* Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений в 2016 году» от 24.12.2015 г. № 909-VIII.

Такие кардинально противоположные точки зрения по одному и тому же вопросу связаны с некоторой расплывчатостью самого определения поставки услуг (найти его можем в  п.п. 14.1.185 НКУ) и не до конца понятным статусом компенсации арендатором уплаченного арендодателем земельного налога.

Поэтому на фоне того, что нормы п. 188.1 НКУ требуют включать в базу НДС все суммы средств, которые связаны с получением компенсации стоимости товаров/услуг, никто особо не спорил с налоговиками о том, что такие суммы не должны облагаться НДС.

Кроме того, долгое время налоговики ссылались на норму ст. 797 ГКУ, которая устанавливает, что плата с нанимателя недвижимого имущества состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком. А значит, плата за пользование земельным участком как одна из составляющих платы за арендные услуги должна облагаться НДС.

Нынешняя позиция. Сейчас же в разъяснении фискалы просто формально утверждают, что компенсация земельного налога не может расцениваться как поставка услуг. Правда, из отдельных писем налоговиков, к примеру, письма № 7968**, прослеживается, что они несколько по-другому стали делать выводы из  ст. 797 ГКУ. Так, в этом письме говорится, что НДС на сумму компенсации земельного участка не начисляется, если такая плата возмещается арендодателю по отдельному договору и не включается в состав арендных платежей. Из таких выводов налоговиков складывается впечатление, что если компенсация земельного налога выделена в договоре отдельно от суммы арендной платы, то такая компенсация не может считаться составляющей арендной платы, а значит, и не подпадает под обложение НДС. Но этот аргумент выглядит весьма неубедительно.

** Письмо ГФСУ от 11.04.2016 г. № 7968/6/99-99-19-03-02-15.

Новая позиция налоговиков в принципе понятна (хотя и не безупречна). Вопрос только в ее фактической реализации. В связи с тем что консультация появилась в ЗІР, скорее всего, налоговики будут придерживаться далее позиции о неначислении НДС на компенсацию земельного налога, а значит, будут против отражения налогового кредита (НК) по таким суммам у арендатора (в таком случае мы не должны показывать ни НК, ни компенсирующие налоговые обязательства (НО)).

Но как быстро и насколько охотно арендодатели «откликнутся» на новую позицию ГФСУ и перестанут начислять НДС на компенсацию? В любом случае этот вопрос нужно поднять перед контрагентом.

Учитывая, что в НКУ в этом плане изменения не вносились, в случае возникновения спора арендодателю придется объяснять налоговикам, почему он раньше начислял НДС на такие услуги, а затем вдруг перестал. Поэтому мы бы рекомендовали получить арендодателю индивидуальную налоговую консультацию с точно такими же выводами, как и в ЗІР. Ведь никто не дает гарантию, что нынешняя консультация исчезнет из ЗІР точно так же, как появилась.

Возникает и другой вопрос (для арендатора): что делать с НО и НК, которые были отражены раньше по компенсации земельного налога. Считаем, что ничего. В этом случае можно ссылаться на презумпцию правомерности плательщика ( п.п. 4.1.4, п. 56.21 НКУ).

Компенсация налога на недвижимость

Ситуация аналогична компенсации земельного налога — налоговики за неначисление НДС на такие суммы, если в договоре они выделены отдельной суммой. И аргумент здесь аналогичен — такая компенсация не является операцией поставки (разъяснение в категории 101.02 ЗІР, письмо ГФСУ от 04.05.2016 г. № 10019/6/99-95-42-01-15). Советы здесь точно такие же, как и по земельному налогу.

Раньше налоговики рассматривали компенсацию налога на недвижимость как компенсацию, связанную с предоставлением арендной услуги, и настаивали на обложении этих сумм НДС.

Компенсация коммунальных платежей

Здесь тоже налоговики говорят нет начислению НДС, если стоимость коммунальных услуг не включается в арендную плату и возмещается арендодателю отдельно (см. врезку).

Суммы таких средств оплачиваются арендатором в виде возмещения арендодателю стоимости потребленных коммунальных услуг и электрической энергии и не включаются арендодателем в базу обложения НДС. НО по НДС на такие операции не начисляются ( письма ГФСУ от 19.04.2016 г. № 8813/6/99-99-19-03-02-15 и от 19.04.2016 г. № 8815/6/99-99-19-03-02-15).

Правда, отметим: в ЗІР весит еще старая консультация, где говорится, что начислять НДС на возмещение коммунальных услуг нужно. Но учитывая наметившуюся тенденцию налоговиков в этом вопросе, ее замена, как представляется, не за горами.

И опять же достаточно спорный аргумент — это платеж, который не отвечает определению поставки, ведь арендодатель не поставляет коммунальные услуги.

В отличие от компенсации земельного налога и налога не недвижимость, здесь ситуации похуже. Ведь коммунальные услуги арендодатель получает с НДС. Учитывая нынешнюю позицию налоговиков, арендодателю придется компенсировать отраженный при получении таких услуг НК начислением НО по  п. 198.5 НКУ (использование услуг в операциях, которые не являются объектом обложения НДС). О начислении таких компенсирующих НО прямо говорится в вышеприведенных письмах. В невыгодной ситуации оказывается арендатор, ведь он, уплачивая те же средства, уже не будет иметь права на НК.

Пример. Арендодателем получен счет за коммунальные услуги на сумму 2400 грн. (в том числе НДС — 400 грн.). Арендатор компенсирует услуги арендодателю.

Мнение фискалов

Арендодатель

Арендатор

Новая позиция

НК при получении услуг — 400 грн.

Компенсирующие НО по  п. 198.5 НКУ — 400 грн.

НК — права нет

Прежняя позиция

НК при получении услуг — 400 грн.

НО — 400 грн. при перевыставлении счета арендатору

НК — 400 грн.

Опять же считаем, что новая позиция налоговиков неубедительна. Ведь компенсация коммунальных услуг является неотъемлемой частью предоставления арендной услуги. А значит, учитывая требования п. 188.1 НКУ, она должна включаться в базу обложения НДС как компенсация стоимости услуги аренды.

Что же касается ранее начисленных НО и НК (когда действовала старая позиция налоговиков), то их корректировать не нужно. В этом случае можно ссылаться на презумпцию правомерности плательщика ( п.п. 4.1.4, п. 56.21 НКУ).

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться