Отключить рекламу

Підпишіться!


Бухгалтер 911, травень, 2016/№22
Друкувати

«Орендні» компенсуючі платежі: податківці за безПДВшне нарахування

Казанова Марина, податковий експерт, m.kazanova@buhgalter911.com
Факт такий: від податківців хлинула ціла злива листів, в яких вони стверджують, що компенсація орендарем земельного податку, податку на нерухомість і навіть комунальних послуг не є об’єктом обкладення ПДВ. І це після того, як багато років фіскали були за нарахування ПДВ на такі компенсуючі платежі. Чим аргументують свою нову позицію податківці та що робити орендодавцям і орендарям, обговоримо в сьогоднішній статті.
оренда нерухомості, компенсаційні платежі, ПДВ-облік

Відразу застережемо: усе наведене далі стосується ситуації, коли компенсовані орендодавцю земельний податок, податок на нерухомість і комунальні платежі виділені в договорі окремо від «основної» суми орендної плати. Якщо ж згідно з договором вони включаються до однієї загальної суми орендної плати, то, як і раніше, уся сума такої орендної плати підпадає під обкладення ПДВ.

Компенсація земельного податку

Останні висновки фіскалів такі: якщо в договорі оренди сума компенсації земельного податку виділена окремо, то при отриманні такої компенсації від орендаря орендодавцю нараховувати ПДВ не потрібно (роз’яснення в категорії 101.02 ЗІР, листи ДФСУ від 16.05.2016 р. № 10641/6/99-95-42-01-15, від 11.04.2016 р. № 8218/6/99-99-19-03-02-15, від 11.04.2016 р. № 8006/6/99-99-19-03-02-15, від 29.02.2016 р. № 4457/6/99-99-19-03-02-15 та ін.). Причому роз’яснення податківців чітко дають зрозуміти, що ці висновки стосуються всіх платників ПДВ, а не тільки бюджетних установ, для яких застереження щодо ненарахування ПДВ на такі суми прямо зроблено в  п. 188.1 ПКУ.

Раніше податківці дотримувалися кардинально протилежної точки зору, що наочно демонструють ті ж консультації в ЗІР.

Чинна консультація

в категорії 101.02 ЗІР

Колишня консультація в ЗІР

(діяла до 01.01.2016 р.)

Отримання компенсації за понесені витрати на сплату земельного податку не може розцінюватися як операція з постачання послуг для цілей обкладення ПДВ.

Таким чином, кошти, які надійшли у вигляді компенсації з оплати земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, НЕ включаються до бази оподаткування і НЕ обкладаються ПДВ

У разі, якщо орендар відшкодовує земельний податок орендодавцю згідно з умовами договору оренди нежитлового приміщення, таке відшкодування вважається частиною оплати вартості послуг оренди, є складником операцій з постачання послуг, а тому є об’єктом обкладення ПДВ*

* Такі самі висновки містилися і в листах ГУ ДФС у м. Києві від 02.10.2015 р. № 15108/10/26-15-15-01-09 і ДПСУ від 15.11.2012 р. № 4967/0/51-12/15-3416.

Причому, як вказується в тому самому ЗІР, скасування старої консультації пояснюється прийняттям Закону № 909*. Хоча слід зауважити, що цей Закон жодних змін у плані обкладення ПДВ компенсаційних платежів при оренді не вносив.

* Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2016 році» від 24.12.2015 р. № 909-VIII.

Такі кардинально протилежні точки зору стосовно одного й того самого питання пов’язані з деякою розпливчатістю самого визначення постачання послуг (знайти його можемо у  п.п. 14.1.185 ПКУ) і не остаточно зрозумілим статусом компенсації орендарем сплаченого орендодавцем земельного податку.

Тому на тлі того, що норми п. 188.1 ПКУ вимагають включати до бази ПДВ усі суми коштів, які пов’язані з отриманням компенсації вартості товарів/послуг, ніхто особливо не сперечався з податківцями стосовно того, що такі суми не повинні обкладатися ПДВ.

Крім того, тривалий час податківці посилалися на норму ст. 797 ЦКУ, яка встановлює, що плата з наймача нерухомого майна складається з плати за користування ним і плати за користування земельною ділянкою. Отже, плата за користування земельною ділянкою як одна зі складових плати за орендні послуги повинна обкладатися ПДВ.

Нинішня позиція. Сьогодні ж у роз’ясненні фіскали просто формально стверджують, що компенсація земельного податку не може розцінюватися як постачання послуг. Щоправда, з окремих листів податківців, наприклад, листа № 7968**, простежується, що вони дещо інакше роблять висновки зі ст. 797 ЦКУ. Так, у цьому листі говориться, що ПДВ на суму компенсації земельної ділянки не нараховується, якщо така плата відшкодовується орендодавцю за окремим договором і не включається до складу орендних платежів. З таких висновків податківців складається враження, що якщо компенсація земельного податку виділена в договорі окремо від суми орендної плати, то така компенсація не може вважатися складовою орендної плати, тобто і не підпадає під обкладення ПДВ. Але цей аргумент виглядає дуже непереконливо.

** Лист ДФСУ від 11.04.2016 р. № 7968/6/99-99-19-03-02-15.

Нова позиція податківців у принципі є зрозумілою (хоча й небездоганною). Питання тільки в її фактичній реалізації. У зв’язку з тим що консультація з’явилася в ЗІР, найімовірніше, податківці дотримуватимуться далі позиції про ненарахування ПДВ на компенсацію земельного податку, тобто будуть проти відображення податкового кредиту (ПК) за такими сумами у орендаря (у такому разі ми не повинні показувати ні ПК, ні компенсуючі податкові зобов’язання (ПЗ)).

Але як оперативно та наскільки охоче орендодавці «відгукнуться» на нову позицію ДФСУ і перестануть нараховувати ПДВ на компенсацію? У будь-якому разі це питання потрібно порушити перед контрагентом.

Враховуючи, що до ПКУ в цьому плані зміни не вносилися, у разі виникнення спору орендодавцю доведеться пояснювати податківцям, чому він раніше нараховував ПДВ на такі послуги, а потім раптом перестав. Тому ми б рекомендували отримати орендодавцю індивідуальну податкову консультацію з такими самими висновками, як і в ЗІР. Адже ніхто не дає гарантію, що нинішня консультація зникне із ЗІР так само, як і з’явилася.

Виникає й інше запитання (для орендаря): що робити з ПЗ і ПК, які були відображені раніше за компенсацією земельного податку. Вважаємо, що нічого. У цьому випадку можна посилатися на презумпцію правомірності платника ( п.п. 4.1.4, п. 56.21 ПКУ).

Компенсація податку на нерухомість

Ситуація є аналогічною компенсації земельного податку — податківці «за» ненарахування ПДВ на такі суми, якщо в договорі вони виділені окремою сумою. І аргумент тут є аналогічним — така компенсація не є операцією постачання (роз’яснення в категорії 101.02 ЗІР, лист ДФСУ від 04.05.2016 р. № 10019/6/99-95-42-01-15). Поради тут такі самі, як і стосовно земельного податку.

Раніше податківці розглядали компенсацію податку на нерухомість як компенсацію, пов’язану з наданням орендної послуги, і наполягали на обкладенні цих сум ПДВ.

Компенсація комунальних платежів

Тут також податківці говорять «ні» нарахуванню ПДВ, якщо вартість комунальних послуг не включається до орендної плати та відшкодовується орендодавцю окремо.

Суми таких коштів оплачуються орендарем у вигляді відшкодування орендодавцю вартості спожитих комунальних послуг і електричної енергії та не включаються орендодавцем до бази обкладення ПДВ. ПЗ з ПДВ на такі операції не нараховуються (листи ДФСУ від 19.04.2016 р. № 8813/6/99-99-19-03-02-15 і від 19.04.2016 р. № 8815/6/99-99-19-03-02-15).

Щоправда, зауважимо: у ЗІР висить ще стара консультація, в якій говориться, що нараховувати ПДВ на відшкодування комунальних послуг потрібно. Однак, ураховуючи тенденцію податківців, що намітилася, в цьому питанні, її заміна, як уявляється, не за горами.

І знову ж таки досить спірний аргумент — це платіж, який не відповідає визначенню постачання, адже орендодавець не поставляє комунальні послуги.

На відміну від компенсації земельного податку і податку не нерухомість, тут ситуація дещо гірша. Адже комунальні послуги орендодавець отримує з ПДВ. Враховуючи нинішню позицію податківців, орендодавцю доведеться компенсувати відображений при отриманні таких послуг ПК нарахуванням ПЗ за  п. 198.5 ПКУ (використання послуг в операціях, які не є об’єктом обкладення ПДВ). Про нарахування таких компенсуючих ПЗ прямо говориться в зазначених вище листах. У невигідній ситуації опиняється орендар, адже він, сплачуючи ті самі кошти, уже не матиме права на ПК.

Приклад. Орендодавцем отримано рахунок за комунальні послуги на суму 2400 грн. (у тому числі ПДВ — 400 грн.). Орендар компенсує послуги орендодавцю.

Думка фіскалів

Орендодавець

Орендар

Нова позиція

ПК при отриманні послуг — 400 грн.

Компенсуючі ПЗ за  п. 198.5 ПКУ — 400 грн.

ПК — права немає

Колишня позиція

ПК при отриманні послуг — 400 грн.

ПЗ — 400 грн. при перевиставлянні рахунка орендарю

ПК — 400 грн.

Знову ж таки вважаємо, що нова позиція податківців є непереконливою. Адже компенсація комунальних послуг є невід’ємною частиною надання орендної послуги. Таким чином, враховуючи вимоги п. 188.1 ПКУ, вона має включатися до бази обкладення ПДВ як компенсація вартості послуги оренди.

Що ж до раніше нарахованих ПЗ і ПК (коли діяла стара позиція податківців), то їх коригувати не потрібно. У цьому випадку можна посилатися на презумпцію правомірності платника ( п.п. 4.1.4, п. 56.21 ПКУ).

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться