Отключить рекламу

Підпишіться!


Бухгалтер 911, вересень, 2016/№40
Друкувати

«Орендні канікули», або Залік ремонту в рахунок орендних платежів

Казанова Марина, податковий експерт, m.kazanova@buhgalter911.com
Орендар з відома орендодавця здійснив переобладнання (поліпшення) об’єкта оренди. Витрати на таке переобладнання за взаємною домовленістю компенсуються орендарю шляхом зарахування в рахунок орендної плати. Як документально оформити та відобразити такі операції в обліку?
ПДВ, ремонт орендованого майна, бухоблік

Правові моменти. Можливість «зарахування» витрат орендаря на «поліпшення» об’єкта оренди в рахунок орендних платежів прямо закріплена ЦКУ ( ч. 3 ст. 778). Звернемо увагу: компенсація витрат на поліпшення (у тому числі шляхом їх зарахування в рахунок орендних платежів) можлива тільки за наявності згоди орендодавця на проведення такого поліпшення. Для отримання згоди, як правило, орендар звертається з листом до орендодавця, в якому зазначає доцільність проведення поліпшення, описує перелік передбачених робіт, їх вартість. Далі сторони погоджують кошторис витрат.

Порядок отримання дозволу на проведення поліпшення об’єкта оренди держмайна врегульовано наказом Фонду держмайна від 03.10.2006 р. № 1523.

До речі, суди вважають, що за наявності дозволу орендодавця на проведення поліпшень об’єкта оренди орендар має право вимагати компенсації їх вартості, навіть якщо договором не передбачений обов’язок орендодавця компенсувати вартість таких поліпшень (постанова ВГСУ від 12.05.2016 р. у справі № 914/3306/15).

Тепер щодо зарахування «ремонтних» витрат у рахунок орендної плати. Порядок здійснення зарахування краще прописати в договорі або в додатковій угоді до нього. Наприклад, застереження може бути таким:

«Протягом перших ________місяців користування об’єктом оренди сторони проводять зарахування сум вартості проведеного орендарем капітального ремонту об’єкта оренди в рахунок орендної плати.

Вартість проведеного орендарем капітального ремонту об’єкта оренди зараховується в рахунок орендної плати за умови узгодження такої вартості обома сторонами та складання акта приймання-передачі проведеного капітального ремонту.

Підставою для проведення зарахування (компенсації) є первинні документи, надані орендарем, та акт зарахування сум проведеного капітального ремонту в рахунок орендних платежів».

Після закінчення проведення ремонтних робіт сторони підписують акт приймання-передачі проведеного капітального ремонту та акт зарахування вартості виконаних ремонтних робіт у рахунок орендної плати. При цьому важливо врахувати, що згідно зі ст. 601 ЦКУ однією з умов зарахування зустрічних однорідних вимог є настання строку виконання зобов’язань у обох сторін. Оскільки вартість ремонту може перекривати орендну плату за кілька місяців (і щодо такої орендної плати для орендаря строк виконання зобов’язань, а саме оплати, ще не настав), то сторонам, як варіант, потрібно щомісяця оформляти частковий залік взаємних зобов’язань.

Залік не можуть проводити орендодавці-єдиноподатники. Їм розрахунки за свої товари/роботи/послуги дозволено проводити тільки в грошовій формі ( п. 291.6 ПКУ).

Бухоблік. Спочатку що стосується орендаря. Оскільки вартість проведеного поліпшення зараховуватиметься в рахунок орендної плати, орендарю таку операцію слід відображати як продаж робіт (послуг). На дату підписання акта приймання-передачі виконаних робіт він відображає дохід від реалізації (Дт 377 — Кт 703) та одночасно списує собівартість виконаних робіт (Дт 903 — Кт 23). Зарахування «поліпшувальних» витрат у рахунок орендної плати відображається записом: Дт 685 — Кт 377.

Створювати в обліку об’єкт необоротних активів щодо орендованого об’єкта орендареві не потрібно.

Орендодавець за актом приймання-передачі робіт відображає в себе витрати на поліпшення об’єкта основних засобів. Відбувається капіталізація таких витрат на субрахунку 152 з наступним збільшенням вартості об’єкта основних засобів — предмета договору оренди.

ПДВ. Орендарю на дату підписання з орендодавцем акта приймання-передачі ремонтних робіт доведеться нарахувати податкові зобов’язання на всю їх вартість (оскільки має місце продаж робіт). А от податковий кредит з орендної плати він формуватиме у міру нарахування орендодавцем орендних платежів.

ПДВ, що належить до понесених ремонтних витрат, орендар може включити до податкового кредиту (за наявності зареєстрованої податкової накладної).

Орендодавець за результатами підписання акта приймання-передачі ремонтних робіт може показати податковий кредит (за наявності зареєстрованої орендарем податкової накладної). Податкові зобов’язання з оренди він нараховує за датою нарахування орендних платежів.

з/п

Зміст господарської операції

Бухгалтерський облік

Сума,

грн.

дебет

кредит

В орендаря

1

Понесено витрати, пов’язані з поліпшенням орендованого приміщення

23

631

120000,00

2

Відображено податковий кредит (отримано зареєстровану податкову накладну)

641/ПДВ

631

20000,00

3

Нараховано орендну плату за поточний місяць

92

685

10000,00

4

Відображено податковий кредит з орендної плати (отримано зареєстровану податкову накладну)

641/ПДВ

685

2000,00

5

Підписано акт приймання-передачі виконаних ремонтних робіт

377

703

120000,00

6

Відображено податкові зобов’язання з ПДВ

703

641/ПДВ

20000,00

7

Здійснено залік поліпшення із заборгованістю з орендної плати*

685

377

12000,00

В орендодавця

1

Підписано акт приймання-передачі виконаних ремонтних робіт

152

631

100000,00

2

Відображено податковий кредит з ПДВ (отримано зареєстровану податкову накладну)

641/ПДВ

631

20000,00

3

Збільшено вартість об’єкта основних засобів на суму проведених поліпшень

103

152

100000,00

4

Нараховано орендну плату за поточний місяць

377

713

10000,00

5

Нараховано податкові зобов’язання з ПДВ

713

641/ПДВ

2000,00

6

Проведено залік заборгованостей на суму орендної плати*

631

377

12000,00

* Таку проводку доведеться робити щомісяця до повного погашення вартості ремонтних робіт.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться