Отключить рекламу

Підпишіться!


Бухгалтер 911, березень, 2018/№12
Друкувати

Нерухомподаток у запитаннях і відповідях

Шевчук Михайло, податковий експерт, m.shevchuk@buhgalter911.com
Податку на нерухомість у ПКУ відведена одна скромна стаття 266, що, у свою чергу, породжує дедалі більше нових запитань, пов’язаних із цим податком. Деякі з них пропонуємо розібрати в цій статті.

Отримання права власності і продаж в одному місяці: що в декларації?

Ми самі будуємо будинки, у нас багато квартир, за якими отримане свідоцтво про право власності 04.01.2018 р., а продані ці квартири 31.01.2018 р. (є ще 02.02.2018 р.). Показувати ці об’єкти в декларації?

Відповідь на це запитання різниться залежно від того, коли квартири продані.

Ситуація 1. Продаж 31.01.2018 р. У такому разі набуття права власності на квартиру і його втрата відбувалися в одному і тому ж місяці. Забігаючи наперед, зазначимо, що для продавця квартир цей факт зіграє на руку , чого не скажеш про їх покупців .

Але спершу нагадаємо базові правила для новостворених об’єктів, а також тих, власник яких змінюється протягом року.

Згідно з п.п. 266.7.5 ПКУ щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості декларація юрособою-платником подається протягом 30 к. дн. із дня виникнення права власності на такий об’єкт. Податок при цьому сплачується починаючи з місяця, в якому виникло право власності на об’єкт.

Тобто на перший погляд здається, що сплачувати податок за об’єктом, свідоцтво про право власності на який отримане 04.01.2018 р., потрібно вже починаючи з січня. Але перше враження часто буває оманливим .

У разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється (п.п. 266.8.1 ПКУ):

— для попереднього власника — за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт;

— для нового власника — починаючи з місяця, в якому він набув право власності.

З новим власником усе зрозуміло: якщо право власності на квартиру він набув 31.01.2018 р., то сплачувати податок йому доведеться починаючи з січня цього року. І якщо продавати квартиру він не збирається, то платити доведеться за весь 2018 рік.

А ось для попереднього власника ситуація складається так: формально сплачувати податок він повинен за період з 1 січня до початку… січня . Тобто, по-хорошому, сплачувати податок він не зобов’язаний зовсім! І це той випадок, коли податківці погоджуються з позитивними для платника податку висновками, що випливають з ПКУ.

Підтвердження — у категорії 106.07 ЗІР. При цьому ДФСУ звертає увагу на наявність документального підтвердження переходу прав власності від продавця до покупця.

Крім того, податківці зазначають, що продавець у такому разі звільнений і від обов’язку подання декларації з податку на нерухомість.

Як бачите, ідея п.п. 266.8.1 ПКУ в тому, щоб уникнути подвійного оподаткування одного й того ж об’єкта продавцем і покупцем об’єкта під час переходу права власності на нього (за січень у цьому випадку за нього сплатить тільки покупець, який був власником квартири цього місяця всього один день).

Але не завжди від цього постраждає саме покупець…

Ситуація 2. Продаж 02.02.2018 р. У цьому випадку, керуючись тими ж правилами, сплачувати податок доведеться:

— попередньому власникові (продавцеві квартири) — за січень;

— новому власникові — починаючи з лютого.

Аналогічні висновки стосуються як юросіб, так і фізосіб — платників податку (категорія 106.07 ЗІР). Але розраховувати податок за останніх будуть місцеві податківці.

У власності — 4 дні: що з податком?

Квартири продані 04.01.2018 р. Обчислювати податок за 4 дні чи за місяць?

Якщо говоримо про квартири, право власності на які оформлено (на продавця) 04.01.2018 р., то у випадку продажу їх покупцеві того ж дня ні розраховувати, ні сплачувати податок за них не доведеться в принципі .

Але ймовірніше, що право власності продавцем на них було оформлено раніше (радше за все, у 2017 році). У такому разі, знову-таки, керуємося правилом: податок для попереднього власника обчислюється за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт. Тому в цьому випадку про сплату податку можна говорити лише за періоди 2017 року. А ось за січень 2018 року сплачувати податок за таку квартиру продавцеві вже не доведеться.

Зверніть увагу: незалежно від того, в який саме день місяця відбувся перехід права власності на об’єкт нерухомості (будь то 1-ше або 31-ше число), сплачувати податкове зобов’язання за цей місяць повинен покупець. Причому за весь місяць (а не якусь його частину).

Купити = платити? А якщо будівлі промислові?!

Дата купівлі частини в цілісному майновому комплексі — 15 лютого. Чи повинні ми сплачувати податок на нерухомість зараз, чи поки що можна аргументувати несплату тим, що йде підготовка до виробництва — пошук персоналу тощо?

Та «навздогін» таке запитання: чи можна почати сплачувати податок тільки у разі здавання в оренду приміщень (за них і платити), а за ті, що в себе у виробництві, — не платити?

Здавалося б, запитання безнадійне… У загальному випадку ПКУ, як ми вже розібралися, пов’язує початок сплати податку на нерухомість з отриманням права власності на об’єкт, а не з початком його корисного використання.

Виняток може бути тільки у випадку, якщо придбаний об’єкт можна класифікувати як будівлі промисловості (зокрема, виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств). Зі складу об’єкта оподаткування їх викреслює п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ.

Тобто дотримуватися повинні дві таких умови:

1) придбаний об’єкт є будівлею промисловості. ДФСУ (категорія 106.02 ЗІР) уточнює, що до них належать об’єкти нерухомості, які відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-20001 належать до класу 1251 «Будівлі промислові» (підкласи 1251.1 — 1251.9);

1 Затверджений наказом Державного комітету України по стандартизації, метрології та сертифікації від 17.08.2000 р. № 507.

2) підприємство, що купило його, і саме є промисловим.

Промислове підприємство — це підприємство, що виробляє промислову продукцію в певних обсягах згідно із заданою технологією.

При визначенні таких підприємств необхідно дотримуватися вимог Національного класифікатора України ДК 009:20102 і, знову-таки, Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000.

2 Затверджений наказом Державного комітету України з питань технічного регулювання та споживчої політики від 29.11.2010 р. № 530.

З метою застосування норм п.п. 266.2.2 ПКУ промисловими вважаються підприємства, які відповідно до ДК 009:2010 належать до секцій: B «Добувна промисловість та розроблення кар’єрів», C «Переробна промисловість»3, D «Постачання електроенергії, газу, пари та кондиційованого повітря», E «Водопостачання, каналізація, поводження з відходами», F «Будівництво».

3 Зокрема, виробництво харчових продуктів, напоїв, тютюнових виробів, текстильне виробництво, виробництво шкіри, виробів зі шкіри та інших матеріалів, виробництво паперу та паперових виробів, поліграфічна діяльність, тиражування записаної інформації тощо.

Належність окремих частин майнового комплексу, різних за своїм функціональним призначенням, до відповідного типу нерухомості визначається на підставі документів про право власності на об’єкт нежитлової нерухомості, з дотриманням умов, визначених п.п. 14.1.1291 ПКУ, та з урахуванням ДК 018-2000 (у частині функціонального призначення та класифікаційної ознаки).

Крім того, як додатковою підмогою можна заручитися листом «від пера» місцевих органів влади, в якому вказана належність об’єктів згідно з класифікатором.

Відрадно, що податківці визнають, що обмежень щодо використання або невикористання будівель промисловості п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ не передбачено. Тобто об’єктом обкладення податком на нерухомість такі будівлі не є, навіть якщо… не використовуються.

Тому якщо цей об’єкт відповідає зазначеним вище умовам, то тільки тоді податок сплачувати не доведеться.

За об’єкти, що не є об’єктом обкладення нерухомподатком (з п.п. 266.2.2 ПКУ), подавати декларацію не потрібно. Підтверджують це й податківці (категорія 106.07 ЗІР).

Важливо врахувати, що будівлі, які використовуються як приміщення для конторських та адміністративних цілей, у тому числі для промислових підприємств, є об’єктом обкладення податком . Принаймні, так стверджують податківці (категорія 106.02 ЗІР), обґрунтовуючи це тим, що ПКУ виводить зі складу об’єкта обкладення податком саме виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств.

Вони також зазначають, що будівлі промислові і склади, з одного боку, і будівлі офісні, з іншого, згідно з ДК 018-2000 належать до різних груп (коди 125 і 122 відповідно). Клас «Будівлі промисловості» (код 1251), який включає будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств тощо, належить до першої з них. У той час як до групи «Будівлі офісні» (код 122) належать будівлі, що використовуються як приміщення для конторських та адміністративних цілей, в тому числі для промислових підприємств.

Понад 60/120 м2: нюанси застосування… нульової ставки

Наостанок поговоримо про зменшення бази оподаткування в частині житлової нерухомості, передбачене для платників нерухомподатку з числа фізосіб.

Зазначимо, що п.п. 266.4.1 ПКУ передбачена пільга у вигляді зменшення бази оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток, які перебувають у власності фізособи — платника податку: (а) для квартири/квартир4 — на 60 м2; (б) для житлового будинку/будинків4 — на 120 м2; (в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток, — на 180 м2.

4 Незалежно від їх кількості.

Остання ситуація стосується одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир і житлового будинку/будинків, у тому числі їх частин.

Якщо раніше абз. 6 п.п. 266.4.1 ПКУ закріплював за місцевими радами можливість збільшувати граничну межу житлової нерухомості, на яку зменшується база оподаткування, встановлена цим підпунктом, то з 01.01.2016 р. такого права в них більше немає5.

5 Усьому виною — Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2016 році» від 24.12.2015 р. № 909-VIII, що набрав чинності із зазначеної дати.

Але деякі місцеві ради… пішли іншим шляхом. Як показовий приклад розглянемо рішення 11-ї сесії Харківської міської ради 7-го скликання «Про місцеві податки та збори у місті Харкові» від 22.02.2017 р. № 542/17. А якщо точніше — додаток 1, яким установлені ставки і пільги з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Так ось, не заперечуючи того факту, що база оподаткування для квартир, у тому числі їх часток, що перебувають у власності фізособи — платника податків, і так зменшується на 60 м2 відповідно до норм ПКУ (п. 4 додатка 1), вони встановили (увага!) нульову ставку для квартир загальною площею до 85 м2 (п. 3 додатка). Звісно, тих, що перебувають у власності фізосіб.

Зазначене рішення діє з 01.03.2017 р., тому при розрахунку податкових зобов’язань фізосіб за 2017 рік харківські податківці мають застосовувати в тому числі його положення.

І, здавалося б, таким чином Харківська міськрада зробила те, що формально заборонене з 01.01.2016 р., але це лише на перший погляд.

Адже, по-перше, права встановлювати ставки нерухомподатку в місцевих рад ніхто не відбирав (воно закріплене за ними п.п. 266.5.1 ПКУ).

По-друге, нульова ставка принципово відрізняється від зменшення бази оподаткування. Адже в цьому випадку виграють лише власники квартир загальною площею до 85 м2. Саме їм унаслідок застосування нульової ставки сплачувати податок не доведеться зовсім. А ось «щасливі» власники квартир загальною площею, скажімо, 90 м2, зобов’язані сплачувати податок не з різниці між площею такої квартири і 85 м2 (5 м2), а з 30 м2. Адже в цьому випадку «спрацьовує» вже загальний п. 4 додатка 1, а не п. 3, що встановлює нульову ставку.

Формально якщо площа квартири дорівнює 85 м2, то і за неї доведеться сплачувати податок (звісно, не за всю площу, а за 25 м2).

Такий ось законний спосіб зменшити податковий тиск на громадян на озброєння іншим місцевим радам .

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться