Отключить рекламу

Підпишіться!


Бухгалтер 911, березень, 2018/№14
Друкувати

Ремонт/поліпшення орендованого приміщення — облік в орендаря

Сумцова Ольга, податковий експерт, o.sumcova@buhgalter911.com
У сьогоднішній статті представимо міні-путівник по правилах відображення в бухгалтерському і податковому обліку витрат на ремонт орендованого приміщення.

Підтримка об’єкта оренди в робочому стані. Це звичайний ремонт. Він може бути як поточним, так і капітальним. Поточний ремонт — прямий обов’язок орендаря, якщо сторони не передбачили в договорі іншого (ч. 1 ст. 776 ЦКУ). Тому в загальному випадку орендар несе витрати на поточний ремонт за свій рахунок і без отримання компенсації.

Бухоблік. Витрати на проведення ремонту, які орендодавець не компенсує, орендар відносить на витрати періоду (Дт 23, 91, 92, 93, 94 — Кт 20, 22, 13, 63, 65, 66, 68).

Податковий облік. За правилами бухобліку, податкових різниць немає (за умови, що орендар використовує об’єкт оренди в госпдіяльності).

ПДВ. Якщо орендодавець не компенсує орендареві витрати на ремонт об’єкта оренди, то повернення відремонтованого орендованого об’єкта на ПДВ-облік не вплине.

ПДВ з вартості придбаних для ремонту товарів/послуг орендар має право включити до податкового кредиту в загальному порядку.

Капітальний ремонт — це вже обов’язок орендодавця — проводиться за його рахунок (якщо в договорі сторони не прописали іншого — ч. 2 ст. 776 ЦКУ). Якщо проводиться компенсація орендодавцем капітального ремонту, НЕ пов’язаного з поліпшенням, то:

— у бухобліку — суму витрат на ремонт орендар списує на інші витрати (Дт рах. 949), а заборгованість орендодавця з компенсації ремонту відображає проводкою Дт 377 — Кт 719;

у податковому обліку усе за правилами бухобліку. Податкових різниць немає (за умови, що орендар використовує об’єкт оренди в госпдіяльності);

ПДВ — на суму компенсації від орендодавця орендар нараховує зобов’язання з ПДВ за першою подією (п. 187.1 ПКУ). База ПДВ — договірна вартість постачання (сума компенсації), але не нижче ціни придбання «ремонтних» робіт, а якщо такі роботи здійснював безпосередньо сам орендар, то не нижче звичайних цін (п. 188.1 ПКУ). Суми ПДВ з вартості придбаних для проведення ремонту товарів/послуг орендар включає до податкового кредиту в загальному порядку.

Поліпшення об’єкта оренди. Від ремонту слід відрізняти поліпшення майна (ст. 778 ЦКУ), тобто зміни в ньому, які покращують його характеристики, але при цьому не вимагалися для використання такого майна за призначенням.

Поліпшення орендар має право здійснити тільки з дозволу орендодавця (ст. 778 ЦКУ). Інакше — він не може вимагати компенсації від орендодавця.

Далі розглянемо випадок, коли поліпшення передаються орендодавцеві (з компенсацією чи без) після припинення договору оренди і повернення орендованого майна. Важливо! При продовженні договору оренди передачу поліпшеного об’єкта оренди не проводимо.

1-й етап — проведення поліпшень. Бухоблік. Витрати на поліпшення орендованого об’єкта формують окремий «віртуальний» об’єкт необоротних активів (п. 8 П(С)БО 14): Дт 117 — Кт 153. А далі за цим об’єктом нараховується амортизація. У бухобліку строк експлуатації прив’язують до строку дії оренди, хоча можна встановити й інший строк.

Якщо орендодавець компенсує поліпшення відразу, то в бухобліку орендар не створює в себе «віртуальних» об’єктів основних засобів, а показує це як передачу послуг орендодавцеві.

Податковий облік. У підприємств, які не застосовують податкові різниці, — усе за правилами бухобліку. Високодохіднику ж вартість поліпшень (якщо їх сума перевищує 6000 грн. без ПДВ) слід обліковувати як об’єкт групи 9 з мінімально допустимим строком корисного використання 12 років. Протягом строку оренди він обліковує амортизаційні різниці з п.п. 138.1 і 138.2 ПКУ (ср. 025069200).

2-й етап — повернення поліпшеного майна (домовимося, що поліпшення не є віддільними). Тут розглянемо два варіанти:

1. Якщо орендодавець компенсує витрати орендареві. Бухоблік. Цю операцію орендар обліковує як продаж об’єкта інших необоротних матеріальних активів, отриманого від такого поліпшення (з відображенням через рах. 286).

Податковий облік. Високодохідникам доведеться врахувати продажно-ліквідаційні різниці: збільшити свій фінрезультат на суму «бухгалтерської» залишкової вартості об’єкта поліпшення оренди й одночасно зменшити фінрезультат на суму залишкової вартості цього ж об’єкта згідно з ПКУ (пп. 138.1 і 138.2 ПКУ).

ПДВ. На дату передачі поліпшень виникають податкові зобов’язання виходячи з договірної вартості (сума компенсації), але не нижче мінбази. Як мінбазу потрібно брати балансову вартість «віртуального» об’єкта основних засобів за даними бухобліку, що склалася станом на початок звітного періоду, в якому здійснювалася передача поліпшеного майна (п. 188.1 ПКУ). Компенсуючих податкових зобов’язань за п. 198.5 ПКУ тут не буде (оскільки фактично відбувається продаж поліпшень).

Проте податківці, радше за все, захочуть тут бачити як мінбазу — ціну придбання «поліпшувальних» робіт, а якщо роботи здійснював сам орендар, то їх звичайну ціну.

2. Якщо орендодавець не компенсує витрати орендареві. Бухоблік. У цьому випадку орендар після закінчення договору оренди списує такий об’єкт з балансу як при безоплатній передачі (Дт 132 — Кт 117, Дт 976 — Кт 117, Дт 949 — Кт 641).

ПДВ. На дату передачі об’єкта поліпшень доведеться нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ, як при безоплатній передачі (п. 187.1 ПКУ). Базу обкладення ПДВ, по-хорошому, слід визначати виходячи з балансової вартості передаваних поліпшень за даними бухобліку. Але! Податківці при поверненні об’єкта оренди з поліпшенням без компенсації вважають, що відбувається безоплатне надання послуг. І вимагають обкладати таке постачання виходячи із ціни придбання товарів/послуг, використаних для такого поліпшення (лист ДФСУ від 06.02.2017 р. № 2101/6/99-99-15-03-02-15, 101.04 ЗІР).

«Компенсуючі» зобов’язання за п. 198.5 ПКУ не нараховуємо. Та й податківці не вимагають їх нарахування при будь-яких безоплатних передачах, якщо були нараховані зобов’язання за п. 188.1 ПКУ (101.04, 101.06 ЗІР).

Податковий облік. Високодохіднику доведеться врахувати ліквідаційні різниці з пп. 138.1 і 138.2 ПКУ. Безоплатна передача поліпшень може супроводжуватися ще й збільшуючою різницею з п.п. 140.5.10 ПКУ. Спрацює така різниця, якщо орендодавець — (1) неплатник податку на прибуток (окрім фізичних осіб) або (2) «нульовик».

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться