Сайт для бухгалтерів №1 в Україні

Отримуйте
новини поштою!


Бухгалтер 911, жовтень, 2020/№40
Друкувати

Утеплення орендованого приміщення власними силами

Казанова Марина, налоговый эксперт, CAP
Збираємося утеплити взяте в оренду приміщення. Роботи виконуватимуть працівники підприємства (власними силами). Які особливості обліку такої операції?

«Класифікація» роботи. Насамперед тут необхідно визначити, як «класифікуватимуться» роботи з утеплення будівлі: це буде поточний ремонт, капітальний ремонт чи поліпшення. Адже від цього залежатиме і порядок відображення в обліку операції, і необхідність отримання дозволу орендодавця на проведення таких робіт, і можливість розраховувати на компенсацію орендодавцем вартості таких послуг.

Як орієнтир при розмежуванні поточного і капітального ремонту Мінбуд свого часу в листі від 15.05.2015 р. № 8/15-232-15 радив користуватися Переліком № 1501. Поліпшення ж об’єкта передбачають зміни в ньому, які покращують його характеристики, але при цьому не вимагалися для використання такого майна за призначенням.

1 Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд, затверджений наказом Держбуду від 10.08.2004 р. № 150.

У будь-якому разі рішення про те, що це за вид роботи — поточний ремонт, капітальний ремонт чи поліпшення — приймає не бухгалтер, а керівник підприємства (п. 29 Методрекомендацій № 5612). А оформити це рішення потрібно наказом керівника підприємства, в якому буде зазначено, який саме вид роботи (капітальний ремонт, поліпшення) буде проводитися на об’єкті.

2 Методичні рекомендації з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджені наказом Мінфіну від 30.09.2003 р. № 561.

Зауважимо, що свого часу Мінбуд у листі від 08.08.2012 р. № 7/17-12928 зазначав, що роботи по заміні покрівлі, вікон, дверей, утеплення (або гідроізоляція) фасадів не передбачають перебудови введених в експлуатацію об’єктів будівництва, зміну їх функціонального призначення або геометричних розмірів. Тому такі роботи можуть бути класифіковані як капітальний ремонт. Водночас Мінбуд підкреслив, що такі роботи можуть спричиняти і підвищення техніко-економічних показників об’єкта, тобто його поліпшення.

Відповідно утеплення покрівлі/будівлі може розцінюватися і як капремонт, і як поліпшення — у цьому питанні все індивідуально.

Слід урахувати, що:

— поліпшення — орендар має право здійснити тільки з дозволу орендодавця (ст. 778 ЦКУ). Інакше — він не може вимагати компенсацію від орендодавця;

поточний ремонт — прямий обов’язок орендаря, якщо сторони не передбачили в договорі інше (ч. 1 ст. 776 ЦКУ). Тому в загальному випадку орендар несе витрати на поточний ремонт за свій рахунок і без отримання компенсації;

капітальний ремонт — це обов’язок орендодавця, якщо, знову ж таки, інше не передбачене договором.

Можливість проведення утеплення приміщення власними силами. Чи має право підприємство проводити роботи з утеплення орендованого приміщення власними силами (господарським способом), придбавши будматеріали?

Тут варто врахувати, що деякі види будівельних робіт вимагають ліцензування.

Згідно із Законом про ліцензування3 ліцензуванню підлягає будівництво об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, за переліком видів робіт, що визначається Кабінетом Міністрів України, — з урахуванням особливостей, визначених Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

3 Закон України від 02.03.2015 р. № 222-VIII.

Але:

— по-перше, ліцензія потрібна тільки при виконанні будівельних робіт на об’єктах із середніми (СС2) і значними (СС3) наслідками;

— по-друге, навіть на цих об’єктах ліцензуванню підлягають не всі види робіт.

У частині класів об’єктів допоможе визначитися ст. 32 Закону № 30384. І вже на цьому етапі, якщо маємо справу з об’єктом з незначними наслідками (СС1), питання з ліцензією буде знято.

4 Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI.

«До незначних наслідків (СС1) не можуть бути віднесені об’єкти:

характеристики можливих наслідків від відмови (стану об’єкта, при якому неможливо використовувати його або складову частину за функціональним призначенням) яких перевищують:

рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які постійно перебуватимуть на об’єкті, — 50 осіб;

рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які періодично перебуватимуть на об’єкті, — 100 осіб;

рівень матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або з втратою цілісності об’єкта, — 2500 мінімальних заробітних плат (до розрахунку збитків не включаються збитки замовників будівництва, які будують об’єкти без залучення коштів державного або місцевого бюджетів, кредитних коштів, наданих під державні гарантії, коштів державних та комунальних підприємств, бюджетних установ);

пам’ятки культурної спадщини національного та місцевого значення, визначені відповідно до Закону України «Про охорону культурної спадщини»;

нове будівництво яких здійснюється в охоронній зоні пам’яток культурної спадщини національного та місцевого значення (розміри охоронної зони не можуть бути менші за два горизонтальні або два вертикальні розміри пам’ятки);

об’єкти підвищеної небезпеки, ідентифіковані відповідно до Закону України «Про об’єкти підвищеної небезпеки»;

житлові будинки понад чотири поверхи;

об’єкти, які підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України «Про оцінку впливу на довкілля» (крім об’єктів, які виробляють електричну енергію з енергії вітру, за умови позитивного висновку уповноваженого органу з оцінки впливу на довкілля».

Якщо все-таки маємо справу з об’єктами із середніми (СС2) і значними (СС3) наслідками, то в частині конкретних видів робіт за відсутністю кращого доведеться звертатися до Переліку будівельних робіт з уже скасованих Ліцензійних умов № 2565.

5 Перелік видів робіт із провадження господарської діяльності з будівництва об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми та значними наслідками, які підлягають ліцензуванню, затверджений постановою КМУ від 30.03.2016 р. № 256 (зі змінами від 07.06.2017 р. № 401).

Теоретично роботи з утеплення можуть потрапити в «будівельні та монтажні роботи загального призначення» із цього Переліку. Але тільки в тому випадку, якщо при цьому передбачається зведення бетонних/залізобетонних/металевих/дерев’яних конструкцій.

Якщо це не передбачається, то відповідно можна обійтися без будівельної ліцензії.

Ще такий момент. У листі Мінбуду від 15.05.2015 р. № 8/15-232-15 зазначалося, що незалежно від способу виконання капітального ремонту (господарський чи підрядний) на будівельні роботи має бути розроблена проєктна документація. Але в окремих обґрунтованих випадках при поліпшенні експлуатаційних показників введених в експлуатацію в установленому порядку об’єктів будівництва допускається розроблення лише дефектного акта, в якому визначаються фізичні обсяги робіт та умови їх виконання, а також складається кошторисна документація.

Форма дефектного акта може бути довільною, або ж можна скористатися формою, наведеною в додатку до листа Держбуду від 24.02.2005 р. № 7/8-134.

Бухгалтерський облік. Тут важливо визначити:

(1) приводять такі роботи з утеплення приміщення до збільшення майбутніх економічних вигод чи ні (тобто це будуть поліпшення чи капремонт);

(2) буде здійснюватися компенсація поліпшень орендодавцем чи ні. Адже якщо орендодавець компенсує вартість ремонту/поліпшення, то фактично для орендаря ця операція розцінюватиметься як реалізація таких робіт/послуг.

Якщо утеплення розцінюємо як капремонт, який не спричиняє збільшення майбутніх економічних вигод.

Якщо орендодавець не буде компенсувати його вартість. У такому разі витрати на ремонт (Кт 20, 661, 651, 685) включаємо до витрат поточного періоду (залежно від напряму використання приміщення) — (Дт 23, 91, 92, 93). З вартості «покупних» матеріалів та послуг орендар має право показати податковий кредит з ПДВ.

Якщо вартість ремонту компенсується орендодавцем. У такому разі:

— у бухобліку орендар спершу формує собівартість ремонтних робіт на окремому рахунку — 23 «Виробництво». Тобто витрати на ремонт об’єкта він відображає проводкою Дт 23 «Виробництво» — Кт 20, 661, 651, 631, 685 тощо.

У такому разі орендар не створює в себе жодних необоротних активів, тобто на субрахунку 117 витрати не обліковує.

Далі, у момент передачі виконаних робіт, орендар визнає дохід від реалізації таких робіт — за кредитом субрахунку 703 «Дохід від реалізації робіт, послуг» (Дт 377 — Кт 703). І одночасно списує собівартість виконаних робіт на витрати (Дт 903 — Кт 23). Якщо вартість ремонту зараховуватимуть у рахунок орендної плати, то на зараховану суму орендар робить проводку: Дт 685 — Кт 377. При цьому в зарахуванні бере участь саме нарахована сума орендної плати;

ПДВ — суми «вхідного» ПДВ за витратами на ремонт об’єкта оренди орендар має право віднести до складу податкового кредиту в загальному порядку (п. 198.3 ПКУ). Компенсація вартості ремонту вважається нічим іншим, як постачанням товарів/послуг. Тому на дату оформлення акта приймання-передачі виконаних робіт або отримання компенсації від орендодавця (залежно від того, яка подія відбулася першою) — орендар нараховує податкові зобов’язання з ПДВ.

База ПДВ — договірна вартість постачання (сума компенсації), але не нижче ціни придбання «ремонтних» робіт, а якщо такі роботи здійснював безпосередньо орендар, то не нижче звичайних цін (п. 188.1 ПКУ).

Якщо це поліпшення. Тут також важливо визначити, будуть витрати компенсуватися орендодавцем чи ні.

Якщо не компенсуватимуться. У такому разі:

— у бухобліку — витрати на ремонти/поліпшення, які спричиняють збільшення майбутніх економічних вигод, збираються спочатку на субрахунку 153 (Дт 153 — Кт 20, 661, 651, 685). А потім списуються в дебет субрахунку 117 — формується окремий «віртуальний» об’єкт необоротних активів (п. 8 П(С)БО 14): Дт 117 — Кт 153. Амортизують такий об’єкт одним з двох методів — прямолінійним або виробничим (п. 27 П(С)БО 7);

Строк амортизації поліпшень у цьому випадку доцільно встановити виходячи з того, скільки ще часу поліпшений об’єкт перебуватиме в орендаря.

— у податковоприбутковому обліку — якщо поліпшення об’єкта оренди відповідає «податковому» визначенню основних засобів (п.п. 14.1.138 ПКУ), за таким об’єктом високодохідникам потрібно визначати «амортизаційні» різниці (пп. 138.1, 138.2 ПКУ). При цьому для податковооблікових цілей об’єкт «поліпшення» слід відносити до основних засобів групи 9 з мінімальним строком амортизації 12 років (див. лист ДФСУ від 19.03.2018 р. № 1092/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). У протилежному випадку (якщо сума поліпшення менше 20000 грн) різниці не визначають;

— ПДВ — суми «вхідного» ПДВ за витратами на ремонт і поліпшення об’єкта оренди орендар має право віднести до складу податкового кредиту в загальному порядку (п. 198.3 ПКУ).

Якщо орендодавець компенсує витрати на поліпшення. У такому разі тут правила такі самі, як і при капремонті, вартість якого компенсується орендодавцем. Орендар не створює в себе жодних необоротних активів, тобто на субрахунку 117 поліпшень не обліковує. Він формує собівартість робіт з поліпшення на окремому рахунку — 23 «Виробництво» (Дт 23 «Виробництво» — Кт 20, 66, 65, 63, 68 тощо). І далі ця операція відображається, по суті, як реалізація робіт/послуг. Для цілей ПДВ це буде операція постачання (податкові зобов’язання нараховуються за першою подією: або при отриманні компенсації, або при підписанні акта приймання-передачі робіт з поліпшення приміщення).

фото автора У фокусі
Ушакова Лілія СЕРЕДНЯ ЗАРПЛАТА – НОВИЙ ПЕРЕРАХУНОК [Порядок 100]...
64643 143
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
copy-print__image
Ця функція доступна тільки
авторизованим користувачам
Нас вже image користувачів
Клуб 911 — приєднуйтесь, щоб отримати повний доступ до всіх матеріалів сайту. Це безкоштовно!
Вже з нами? Увійти