Утепление арендованного помещения собственными силами
«Классификация» работы. В первую очередь тут необходимо определить, как будут «классифицироваться» работы по утеплению здания: это будет текущий ремонт, капитальный ремонт либо улучшения. Ведь от этого будет зависеть и порядок отражения в учете операции, и необходимость получения разрешения арендодателя на проведение таких работ, и возможность рассчитывать на компенсацию арендодателем стоимости таких услуг.
В качестве ориентира при разграничении текущего и капитального ремонта Минстрой в свое время в письме от 15.05.2015 г. № 8/15-232-15 советовал пользоваться Перечнем № 1501. Улучшение же объекта предусматривают изменения в нем, которые улучшают его характеристики, но при этом не требовались для использования такого имущества по назначению.
В любом случае решение о том, что это за вид работы — текущий ремонт, капитальный ремонт или улучшение — принимает не бухгалтер, а руководитель предприятия (п. 29 Методрекомендаций № 5612). А оформить это решение нужно приказом руководителя предприятия, в котором будет указано, какой именно вид работы (капитальный ремонт, улучшение) будет проводиться на объекте.
Отметим, что в свое время Минстрой в письме от 08.08.2012 г. № 7/17-12928 отмечал, что работы по замене кровли, окон, дверей, утепление (или гидроизоляция) фасадов не предусматривают перестройки введенных в эксплуатацию объектов строительства, смену их функционального назначения или геометрических размеров. Поэтому такие работы могут быть классифицированы как капитальный ремонт. В то же время Минстрой подчеркнул, что такие работы могут приводить и к повышению технико-экономических показателей объекта, т. е. к его улучшению.
Соответственно утепление кровли/здания может расцениваться и как капремонт, и как улучшение — в этом вопросе все индивидуально.
Следует учесть, что:
— улучшение — арендатор вправе осуществить только с разрешения арендодателя (ст. 778 ГКУ). Иначе — он не может требовать компенсацию от арендодателя;
— текущий ремонт — прямая обязанность арендатора, если стороны не предусмотрели в договоре иное (ч. 1 ст. 776 ГКУ). Поэтому в общем случае арендатор несет расходы на текущий ремонт за свой счет и без получения компенсации;
— капитальный ремонт — это обязанность арендодателя, если опять же, иное не предусмотрено договором.
Возможность проведения утепления помещения собственными силами. Имеет ли право предприятие проводить работы по утеплению арендованного помещения собственными силами (хозяйственным способом), приобретя стройматериалы?
Тут стоит учесть, что некоторые виды строительных работ требуют лицензирования.
Согласно Закону о лицензировании3 лицензированию подлежит строительство объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, по перечню видов работ, определяемому Кабинетом Министров Украины, — с учетом особенностей, определенных Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
3 Закон Украины от 02.03.2015 г. № 222-VIII.
Но:
— во-первых, лицензия нужна только при выполнении строительных работ на объектах со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями;
— во-вторых, даже на этих объектах лицензированию подлежат не все виды работ.
По части классов объектов поможет определиться ст. 32 Закона № 30384. И уже на этом этапе, если имеем дело с объектом с незначительными последствиями (СС1), вопрос с лицензией будет снят.
4 Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.
«К незначительным последствиям (СС1) не могут быть отнесены объекты:
характеристики возможных последствий от отказа (состояния объекта, при котором невозможно использовать его или составную часть по функциональному назначению) которых превышают:
уровень возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые постоянно будут находиться на объекте, — 50 человек;
уровень возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые периодически будут находиться на объекте, — 100 человек;
уровень материальных убытков или социальных потерь, связанных с прекращением эксплуатации или с потерей целостности объекта, — 2500 минимальных заработных плат (в расчет убытков не включаются убытки заказчиков строительства, которые строят объекты без привлечения средств государственного или местного бюджетов, кредитных средств, предоставленных под государственные гарантии, средств государственных и коммунальных предприятий, бюджетных учреждений);
памятники культурного наследия национального и местного значения, определенные в соответствии с Законом Украины «Об охране культурного наследия»;
новое строительство которых осуществляется в охранной зоне памятников культурного наследия национального и местного значения (размеры охранной зоны не могут быть меньше двух горизонтальных или двух вертикальных размеров памятника);
объекты повышенной опасности, идентифицированные в соответствии с Законом Украины «Об объектах повышенной опасности»;
жилые дома свыше четырех этажей;
объекты, которые подлежат оценке влияния на окружающую среду в соответствии с Законом Украины «Об оценке влияния на окружающую среду» (кроме объектов, которые производят электрическую энергию из энергии ветра, при условии положительного заключения уполномоченного органа по оценке воздействия на окружающую среду)».
Если все-таки имеем дело с объектами со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, то по части конкретных видов работ за неимением лучшего придется обращаться к Перечню строительных работ из уже отмененных Лицензионных условий № 2565.
5 Перечень видов работ по осуществлению хозяйственной деятельности по строительству объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними и значительными последствиями, которые подлежат лицензированию, утвержденный постановлением КМУ от 30.03.2016 г. № 256 (с изменениями от 07.06.2017 г. № 401).
Теоретически работы по утеплению могут попасть в «строительные и монтажные работы общего назначения» из этого Перечня. Но только в том случае, если при этом предусматривается возведение бетонных/железобетонных/металлических/деревянных конструкций.
Если это не предусматривается, то соответственно можно обойтись без строительной лицензии.
Еще такой момент. В письме Минстроя от 15.05.2015 г. № 8/15-232-15 указывалось, что независимо от способа выполнения капитального ремонта (хозяйственный или подрядный) на строительные работы должна быть разработана проектная документация. Но в отдельных обоснованных случаях при улучшении эксплуатационных показателей введенных в эксплуатацию в установленном порядке объектов строительства допускается разработка только дефектного акта, в котором определяются физические объемы работ и условия их выполнения, а также составляется сметная документация.
Форма дефектного акта может быть произвольной, или же можно воспользоваться формой, приведенной в приложении к письму Госстроя от 24.02.2005 г. №7/8-134.
Бухгалтерский учет. Тут важно определить:
(1) приводят такие работы по утеплению помещения к увеличению будущих экономических выгод или нет (т. е. это будут улучшения или капремонт);
(2) будет производиться компенсация улучшений арендодателем или нет. Ведь если арендодатель компенсирует стоимость ремонта/улучшения, то фактически для арендатора эта операция будет расцениваться как реализация таких работ/услуг.
Если утепление расцениваем как капремонт, который не приводит к увеличению будущих экономических выгод.
Если арендодатель не будет компенсировать его стоимость. В таком случае расходы на ремонт (Кт 20, 661, 651, 685) включаем в расходы текущего периода (в зависимости от направления использования помещения) — (Дт 23, 91, 92, 93). Со стоимости «покупных» материалов и услуг арендатор вправе показать налоговый кредит по НДС.
Если стоимость ремонта компенсируется арендодателем. В таком случае:
— в бухучете — арендатор сперва формирует себестоимость ремонтных работ на отдельном счете — 23 «Производство». То есть расходы на ремонт объекта он отражает проводкой Дт 23 «Производство» — Кт 20, 661, 651, 631, 685 и т. п.
В таком случае арендатор не создает у себя никаких необоротных активов, т. е. на субсчете 117 расходы не учитывает.
Далее, в момент передачи выполненных работ, арендатор признает доход от реализации таких работ — по кредиту субсчета 703 «Доход от реализации работ, услуг» (Дт 377— Кт 703). И одновременно списывает себестоимость выполненных работ на расходы (Дт 903— Кт 23). Если стоимость ремонта будут засчитывать в счет арендной платы, то на зачтенную сумму арендатор делает проводку: Дт 685 — Кт 377. При этом в зачислении участвует именно начисленная сумма арендной платы;
— НДС — суммы «входного» НДС по расходам на ремонт объекта аренды арендатор имеет право отнести в состав налогового кредита в общем порядке (п. 198.3 НКУ). Компенсация стоимости ремонта считается не чем иным, как поставкой товаров/услуг. Поэтому на дату оформления акта приема-передачи выполненных работ или получения компенсации от арендодателя (в зависимости от того, какое событие произошло первым) — арендатор начисляет налоговые обязательства по НДС.
База НДС — договорная стоимость поставки (сумма компенсации), но не ниже цены приобретения «ремонтных» работ, а если такие работы осуществлял непосредственно арендатор, то не ниже обычных цен (п. 188.1 НКУ).
Если это улучшения. Тут также важно определить, будут расходы компенсироваться арендодателем или нет.
Если не будут компенсироваться. В таком случае:
— в бухучете — расходы на ремонты/улучшения, которые приводят к увеличению будущих экономических выгод, собираются сначала на субсчете 153 (Дт 153 — Кт 20, 661, 651, 685). А потом списываются в дебет субсчета 117 — формируется отдельный «виртуальный» объект необоротных активов (п. 8 П(С)БУ 14): Дт 117 — Кт 153. Амортизируют такой объект одним из двух методов — прямолинейным или производственным (п. 27 П(С)БУ 7);
Срок амортизации улучшений в данном случае целесообразно установить исходя из того, сколько еще времени улучшенный объект будет находиться у арендатора.
— в налоговоприбыльном учете — если улучшение объекта аренды соответствует «налоговому» определению основных средств (п.п. 14.1.138 НКУ), по такому объекту высокодоходникам надо определять «амортизационные» разницы (пп. 138.1, 138.2 НКУ). При этом для налоговоучетных целей объект «улучшение» следует относить к основным средствам группы 9 с минимальным сроком амортизации 12 лет (см. письмо ГФСУ от 19.03.2018 г. № 1092/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). В противном случае (если сумма улучшения меньше 20000 грн) разницы не определяют;
— НДС — суммы «входного» НДС по расходам на ремонт и улучшение объекта аренды арендатор имеет право отнести в состав налогового кредита в общем порядке (п. 198.3 НКУ).
Если арендодатель компенсирует расходы на улучшение. В таком случае тут правила такие же, как и при капремонте, стоимость которого компенсируется арендодателем. Арендатор не создает у себя никаких необоротных активов, т. е. на субсчете 117 улучшения не учитывает. Он формирует себестоимость работ по улучшению на отдельном счете — 23 «Производство» (Дт 23 «Производство» — Кт 20, 66, 65, 63, 68 и т. п.). И далее эта операция отражается, по сути, как реализация работ/услуг. Для целей НДС это будет операция поставки (налоговые обязательства начисляются по первому событию: либо при получении компенсации, либо при подписании акта приема-передачи работ по улучшению помещения.
Блоги 
 (1).jpg?v=1710160023)
.jpg?v=1710191819)
.jpg?v=1709910824)