Сайт для бухгалтерів №1 в Україні

Отримуйте
новини поштою!


Бухгалтер 911, серпень, 2021/№33
Друкувати

Оренда «за недорого»: підводні камені

Сумцова Ольга, налоговый эксперт
Ситуація. Ми — підприємство-орендодавець. Здаємо майно в оренду юрособі. Сума орендної плати за об’єкт складає менше суми амортизації. Чи допустимо це? Які наслідки така ситуація спричинить у податковому обліку?

Розпочнемо з того, що розмір плати за оренду майна приватної власності встановлюється сторонами в договорі (ч. 1 ст. 762 ЦКУ). І він нічим не обмежений. Ніяких «нижніх» планок немає. Орендна плата може складати навіть 1 грн*.

* Є нюанси щодо ситуації, коли береться в оренду об’єкт нерухомості у фізичної особи. Для цілей ПДФО слід орієнтуватися на мінімальну суму орендного платежу, встановлену органами місцевого самоврядування. При цьому ця сума використовується лише для ПДФО-цілей. Договірна сума оренди може бути і менше.

Звичайно ж, у цьому випадку викликають побоювання облікові (податкові) наслідки такої «дешевої» орендної плати. Якими вони можуть бути?

Бухоблік

У бухобліку, в принципі, ніяких особливостей немає. Визнаємо дохід у сумі орендної плати, встановленої договором. У частині витрат теж ніяких нюансів.

Податок на прибуток

Чи може сума орендних платежів бути нижче, ніж сума амортизації об’єкта оренди або собівартість орендних послуг? Якщо ми говоримо про податок на прибуток — то ПКУ не передбачає ніяких коригувань на «збиткові» постачання. Також він не містить вимог про донарахування доходу до рівня звичайних цін або до рівня собівартості. Тобто дохід від постачання відображається за правилами бухобліку.

Були випадки, коли податківці намагалися довести, що різниця між сумою нарахованої орендодавцем амортизації і сумою орендних платежів, які сплачує орендар, визначає показники заниження податкових зобов’язань з податку на прибуток і ПДВ. Але суди вказували на безпідставність таких висновків податківців. Зокрема, суди відмічали, що

«приписами підпункту 134.1.1 пункту 134.1 ст. 134 ПК, пункту 188.1 ст. 188 ПК не встановлено обов’язку платника податків збільшити суму свого доходу (бази оподаткування) внаслідок продажу товарів (надання послуг) за ціною, що є меншою за її собівартість, або ціну придбання, або суму амортизаційних відрахувань. При цьому також не зазначено, що сума амортизаційних відрахувань визначає рівень звичайної ціни послуги з оренди відповідних активів».

Див. постанову Київського апеляційного адмінсуду від 05.06.2018 р. у справі № 826/9735/17.

Варто звернути увагу і ще на один момент — наявність ділової мети операції. Часто збиткові постачання податківці розглядають як операцію, що не має розумної економічної причини (ділової мети). Тобто що не передбачає отримання економічного ефекту. Хоча якщо, наприклад, «збиткова» орендна плата викликана об’єктивними причинами:

— наприклад, це маркетинговий хід, який у майбутньому сприятиме приросту доходу від оренди;

— чи вимушений захід, оскільки це і є ринкова/«звичайна» ціна, і більше за цей об’єкт оренди ніхто не хоче платити,

то така операція не може вважатися такою, що не має ділової мети.

Але! Якщо навіть операцію визнають такою, що не має ділової мети, збільшуюче коригування застосовується тільки (п. 140.5 ПКУ):

— до операцій купівлі/продажу товарів/послуг у нерезидента/нерезиденту з низькоподаткових юрисдикцій і «ризикових» організаційно-правових форм та операцій з нарахування роялті на користь будь-яких нерезидентів (і то з 2022 року);

— до контрольованих операцій.

В інших випадках коригувань на «ділову» мету ПКУ не передбачає. Більше того, в п.п. 14.1.231 ПКУ сказано, що і «тест» ділової мети на усі інші операції не поширюється.

Також останні роз’яснення податківців свідчать про те, що вони погоджуються з тим, що у звичайних операціях з резидентами критерії ділової мети не застосовуються (див., приміром, лист ДПСУ від 10.06.2021 р. № 2351/ІПК/99-00-21-02-02-06).

Тому причіпок у частині того, що операція не має ділової мети, теж не повинно бути.

ПДВ

Незалежно від того, з якої причини у вас установлена «знижена» сума орендної плати, п. 188.1 ПКУ вимагає нараховувати податкові зобов’язання з ПДВ, виходячи з договірної вартості, але не нижче мінімальної бази.

Для орендних послуг мінбазою буде звичайна ціна надання подібної послуги.

Згідно з п.п. 14.1.71 ПКУ звичайна ціна — ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору. Якщо не доведено зворотнє, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін.

Зазвичай податківці перевіряють, чи відповідала встановлена орендна плата ринковій ціні. За правилами, при проведенні перевірки на предмет правильності визначення бази ПДВ повинні враховуватися ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності — однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівнянних умовах. При визначенні ринкових цін на послуги з оренди нерухомості повинні враховуватися приналежність будівель і споруд до однакових класифікаційних типів, їх площа, місцезнаходження і т. п. Крім того, повинні використовуватися джерела інформації про ціни на ринку ідентичних послуг у порівнянних економічних (комерційних) умовах. Часто саме через нехтування цими умовами податківцям у судах не вдається довести, що прийнята платником ціна не є «звичайною».

Див., наприклад, рішення окружного адмінсуду м. Києва від 22.06.2021 р. у справі № 826/15424/18.

Якщо у вас є докази того, що встановлена орендна плата відповідає ринковій ціні (що для такого об’єкта з такими характеристиками це об’єктивна ціна) — ніяких донарахувань тоді до мінбази робити не треба.

Якщо ж орендна плата не відповідає ринковій ціні — треба донараховувати ПДВ до звичайної (ринкової ціни).

«Дешева» оренда vs карантин»

Ще такий момент. Пункт 14 Заключних та перехідних положень ЦКУ дозволяє орендареві вимагати зменшення орендної плати, якщо через карантинні обмеження він не міг використати майно в повному обсязі в підприємницькій діяльності. Причому у такому разі навіть визначений поріг карантинної орендної плати і встановлено, що її розмір не може перевищувати таких витрат орендодавця: комунальні послуги + податок на землю + податок на нерухомість:

«14. Установити, що з моменту встановлення карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

У випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.

Ця норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді.».

Ця норма може спрацювати тільки у разі чергового «локдауну» і чергових заборон на здійснення тих або інших видів діяльності.

Тут слід урахувати, що якщо орендодавець зменшує розмір орендної плати на цій підставі, то в обліку для нього будуть ті ж наслідки, що описані вище. Зокрема, на нього поширюється і правило нарахувати ПДВ з послуги оренди не нижче звичайної ціни. У цьому випадку можна і треба доводити, що нова ціна і є звичайною. Підтвердженням цьому можуть бути:

1) лист орендаря, в якому він обґрунтовує зниження «цінності» користування майном;

2) об’єктивні причини вважати, що в умовах «карантинних» заборон на роботу інші орендарі все одно не заплатили б за таких умов більше за цей об’єкт / зовсім не орендували б його.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі
Для того, чтоб распечатать текст необходимо оформить подписку
copy-print__image
Ця функція доступна тільки
авторизованим користувачам