Оцінка нерухомості для цілей оподаткування фізосіб: що важливо знати

Обов’язок проведення оцінки майна встановлено ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» від 12.07.2001 р. № 2658-ІІІ (далі − Закон про оцінку). Найбільш частим випадком проведення оцінки для фізосіб є оподаткування майна. У яких випадках необхідна оцінка нерухомості та хто має право її здійснювати − спробуємо розібратися далі.

Визначення оціночної вартості

В усіх випадках переходу права власності на об'єкт нерухомості, крім випадку спадкування членами сім’ї спадкодавця першого ступеня споріднення, необхідно визначити оціночну вартість об'єкта нерухомості, оскільки згідно з п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VІ (далі − ПКУ) дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається на основі ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

При оподаткуванні доходу від продажу об’єктів нерухомого майна відбувається порівняння ціни та оціночної вартості з метою визначення бази оподаткування на дохід фізособи від продажу нерухомого майна. За результатами такого порівняння оціночна вартість використовується як база оподаткування тільки у випадку перевищення нею ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Тобто діє принцип «використовуй те, що більше».

Хто має право проводити оцінку?

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» від 21 серпня 2014 року № 358 (далі − Постанова № 358) оцінка об’єкта для цілей оподаткування здійснюється виключно суб’єктами оціночної діяльності, які відповідають вимогам Закону про оцінку. Така відповідність підтверджується чинним сертифікатом суб'єкта оціночної діяльності, виданим Фондом державного майна України, та наявністю відомостей про такого суб’єкта в Державному реєстрі оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності.

Суб’єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель, у свою чергу, мають відповідати критеріям, які висуваються до них ст. 6 Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-ІV.

Оцінка майна

Оцінка майна проводиться на підставі договору на проведення оцінки майна, який укладається між суб'єктом оціночної діяльності та замовником оцінки і встановлює ціну за послуги з оцінки. Замовниками можуть бути виключно особи, яким зазначене майно належить або перебуває у них на законних підставах, а також ті, хто замовляє оцінку майна за дорученням зазначених осіб.

Для проведення оцінки нерухомого майна замовник оцінки передає суб’єкту оціночної діяльності такі документи:

1. Документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно (договір купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про право власності, рішення суду, державний акт про право власності на земельну ділянку тощо);

2. Технічний паспорт на нерухоме майно;

3. Паспорт власника (для укладання договору на проведення оцінки та перевірки правомочності замовлення оцінки).

Інформація, яку повинен містити звіт про оцінку

Інформація зі звіту про оцінку майна, звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок, що складений для цілей оподаткування, вноситься безперешкодно та безоплатно до єдиної бази даних звітів про оцінку за формою, встановленою Фондом державного майна України. Ця норма має обов’язковий характер відповідно до п. 1 Постанови № 358. Крім того, така форма з унікальним номером є додатком до звіту та використовується нотаріусом для перевірки факту внесення інформації зі звіту про оцінку майна до єдиної бази звітів. Тому замовники оцінки під час приймання послуг мають пересвідчитися в тому, що до звіту про оцінку майна долучений додаток до звіту.

Однією з визначальних характеристик звіту про оцінку є строк його дії. У більшості випадків оцінювач зазначає таку інформацію у самому документі, зокрема, у висновку про вартість об'єкта оцінки. Проте, відповідно до п. 1 Постанови № 358, строк дії звіту про оцінку може становити не більше ніж шість місяців з дати оцінки. Тому замовники повинні чітко зафіксувати в договорі на проведення оцінки майна інформацію про бажану дату оцінки, а також термін дії звіту. Така уважність унеможливить сплив строку дії звіту до нотаріального посвідчення переходу прав власності на нерухоме майно.

У випадку втрати звіту про оцінку є можливість отримати в суб'єкта оціночної діяльності другий екземпляр, оскільки документи про визначення оціночної вартості об’єкта оцінки зберігаються в архіві суб’єкта оціночної діяльності в паперовій або електронній формі не менш як один рік. Отримання другого екземпляру звіту є платним, якщо така можливість прописана в договорі на проведення оцінки.

Якщо замовник оцінки має підстави для незадоволення послугами оцінювача та висновком про вартість майна, він вправі ініціювати рецензування звіту про оцінку майна, що передбачено ст. 13 Закону про оцінку.