Оренду за ФОПа на ЄП сплачує третя особа: чи варто ризикувати?

Ситуація

ФОП на ЄП групи 2 надає в оренду приміщення іншому ФОПу на ЄП за договором.

Запитання

Чи дозволено оплату оренди за ФОПа на ЄП – орендаря здійснити третій особі? Чи не загрожує отримання такої оплати від третьої особи ФОПу на ЄП – орендодавцю втратою статусу платника ЄП?

Обмеження ПКУ для ФОПів на ЄП щодо надання в оренду зокрема нерухомості

Нагадаю про обмеження для ФОПів на ЄП щодо надання в оренду нерухомості:

1. Ліміти площі нерухомості під оренду для всіх груп ЄП (п.п. 291.5.3 ПКУ):

• до 400 м² - житлової;
• 900 м² - нежитлової;

2. Заборона ФОП на ЄП групи 2 здавати юрособам та ФОПам-загальникам (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ).

Позиція податкової

(Лист ДПС від 18.11.2025 № 1278/2/99-00-21-01-01-02)

1. Орендну плату ФОПу на ЄП – орендодавцю за ФОПа на ЄП – орендаря сплатити третьою особою не заборонено.

Податкова аргументує це посиланням на ст. 528 ЦКУ щодо можливості боржника – у даному випадку ФОПа на ЄП орендаря – покласти виконання обов’язку – у цьому випадку це сплата оренди за договором – на третю особу (адже з умов договору оренди обов’язок боржника виконати зобов’язання особисто не випливає).

2. Отримання оплати за ФОПа на ЄП – орендаря від третьої особи ФОПом на ЄП – орендодавцем умов перебування на спрощеній системі не порушує. І тільки порушення ФОПом на ЄП – орендодавцем групи 2 обмеження «2)» (див. вище) зобов’язує його перейти або до групи 3 ЄП, або вийти на загальну систему оподаткування.

Коментарі та практичні зауваження

1. Щодо оплати оренди за ФОПа на ЄП третьою особою

1)Точно кажучи, в оригінальному запитанні до ДПС мова йде не просто про «третю особу», а саме про дружину саме фізичної особи, зареєстрованої як ФОП на ЄП (при чому стороною договору оренди – орендарем – є саме ФОП на ЄП). Тобто правовідносини з перекладання обов’язку сплатити за оренду виникають між ФОПом на ЄП та фізичною особою – дружиною фізособи – яка суб’єктом підприємницької діяльності не є.

Це може викликати певні ризики для ФОПа на ЄП – орендаря з боку податкової (у порядку збільшення негативу):

а) вимога включити суму, сплачену за нього третьою особою, до ЄП доходу;

б) вимога оподаткувати цю суму – як отриману поза межами підприємницької діяльності – як так званий інший дохід відповідної фізособи – чоловіка (ПДФО 18%; ВЗ 5%) – подібні вимоги озвучувались податківцями зокрема щодо ситуації сплати третьою фізособою податкового боргу за ФОПа;

в) за загальним правилом власне перекладання обов’язку сплати на третю особу - це не «остання зупинка», адже внаслідок цього у відповідного ФОПа на ЄП виникає таке ж зобов’язання перед такою третьою особою – а звідси недалеко від претензій з боку податкової у веденні таким ФОПом на ЄП неналежної діяльності (можливо – забороненої).

2) Власне саме вихідне запитання виглядає надуманим: адже що заважає одруженому ФОПу на ЄП – орендарю у межах спільної сумісної власності з дружиною на кошти взяти певну суму «у тумбочці» та оплатити оренду готівкою? Саме готівкою – адже як поповнення ФОП-рахунку власними коштами чи сплата ФОП-потреб з рахунку фізособи загрожує певними проблемами.

Про них ми писали тут: «ФОП-рахунок та особистий рахунок фізособи: перестороги – 2025»

2. Якщо мова зайшла про договір оренди нерухомості від особи ФОПа на ЄП, варто ще раз звернути увагу на розумний варіант – «заховати» комунальні платежі щодо нерухомості у загальну суму орендної плати. Адже податкова наполягає (у категоріях 104.05 та 107.01.03):

1) окремо отриману компенсацію за комуналку від орендаря ФОП – орендодавець має оподаткувати та задекларувати як інший дохід відповідної фізособи (ПДФО 18%; ВЗ 5%);

2) сплачену ФОПом – орендодавцем комуналку підприємницькими витратами не вважати.

Докладніше щодо компенсації орендарем комуналки читайте тут: «ФОП-загальник надає в оренду «власне» приміщення: що з комуналкою?»

Докладніше щодо ФОП-оренди на ЄП загалом читайте тут: «Шкідливі поради орендодавцю на єдиному податку, або Як не треба робити…»

Олександр Голенко, Експерт з бухгалтерського та податкового обліку