Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, ноябрь, 2015/№48
Печатать

Когда НЕДВИЖарендодатель не просто физлицо, а нерезидент

Яна Клыженко • эксперт по вопросам оплаты труда, y.klyzhenko@buhgalter911.com
Вы собираетесь арендовать недвижимость у физлица-нерезидента? Что ж, в этом нет ничего сверхестественного. Однако есть одно «но»: НКУ запрещает делать это напрямую. Расскажем обо всем по порядку.
аренда недвижимости, нерезидент, НДФЛ, ВС, ЕСВ, НДС

Сперва обратим ваше внимание на то, что для целей налогообложения к нерезидентам приравняли и физлиц с крымской пропиской ( п. 5.3 Закона Украины от 12.08.2014 г. № 1636-VII). Поэтому будьте бдительны, арендуя недвижимость у крымчан, ведь они попадают под общее «нерезидентско-арендное» требование. Поговорим о нем подробно.

Кто уполномочен сдать?

Недвижимость, принадлежащая физлицу-нерезиденту, предоставляется им в аренду только через уполномоченных лиц ( п.п. 170.1.3 НКУ). Уполномоченным может быть резидент Украины — юрлицо или физлицо-предприниматель, который будет осуществлять представительские функции на основании письменного договора.

Арендовать недвижимость непосредственно у физлица-нерезидента предприятие не может.

Для такого «уполномочивания» подойдет договор поручения (см. гл. 68 ГКУ). Это укладывается в логику разъяснений налоговиков, в которых они говорят о представительских функциях как о правоотношениях, в которых одна сторона (представитель) обязана или имеет право совершать сделки от имени другой стороны, которую она представляет.

Зачем нерезиденту нужны посредники? Подпунктом 170.1.3 НКУ они «назначены» налоговыми агентами по арендным доходам «физика»-нерезидента.

Важно! Уполномоченное лицо нужно даже в том случае, если у нерезидента есть постоянное место проживания в Украине (см. категорию 103.09 ЗІР).

Предприятие-арендатор будет перечислять арендную плату представителю нерезидента. В свою очередь, представитель будет выполнять функции налогового агента в отношении доходов, выплачиваемых (принадлежащих) нерезиденту.

Причем фискалы указывают: если уполномоченным лицом является физлицо-предприниматель, то арендатор отражает сумму арендной платы, перечисляемой такому лицу, в Налоговом расчете по форме № 1ДФ с признаком дохода «157» (см. разъяснение в категории 103.25 ЗІР).

Еще один нюанс. Физлицо-нерезидент не может сдавать в аренду собственное недвижимое имущество непосредственно юрлицу (физлицу-предпринимателю), которое является его уполномоченным лицом (категория 103.18 ЗІР). Дело в том, что формально уполномоченное лицо является представителем, а представитель не может совершать сделки от имени лица, которое он представляет, в своих интересах.

Итак, с организационными нюансами разобрались. Теперь поговорим о налогообложении.

Недвижимость — нерезидентская, а налоги — украинские

Доход от сдачи недвижимости в аренду — налогооблагаемый. Его облагают по ставкам 15  и 20 % при начислении (выплате) ( п.п. 170.1.4 НКУ).

У аренды через уполномоченное лицо есть приятный «бонус» для арендодателя: ему не надо самому платить налоги, если арендатором будет физическое лицо, и подавать отчетность. Все функции налогового агента будет выполнять именно представитель.

При этом уполномоченное лицо (представитель), выплачивающее доход нерезиденту, отражает начисление и выплату дохода (а также начисление и уплату НДФЛ) в разделе I Налогового расчета по форме № 1ДФ с признаком дохода «106».

Внимание! При заполнении формы № 1ДФ налоговому агенту не обойтись без регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов нерезидента. Необходимость получения иностранными гражданами такого номера в случае выплаты им доходов с источником их происхождения в Украине установлена ст. 70 НКУ и  Положением № 779*.

* Положение о регистрации физических лиц в Государственном реестре физических лиц — плательщиков налогов, утвержденное приказом Миндоходов от 10.12.2013 г. № 779.

Физлицо-нерезидент не может отказаться от получения ИНН из-за религиозных убеждений. Такая возможность предусмотрена только для граждан Украины.

Также учтите, что арендная плата, выплачиваемая физлицу-нерезиденту, облагается и ВС. Размер ставки — 1,5 %. Отвечает за начисление, удержание и уплату сбора, а также отражение его в разделе II Налогового расчета по форме № 1ДФ уполномоченное лицо такого нерезидента.

А вот ЕСВ с арендной платы не взимают. Основание — арендные отношения не являются по своей природе ни работой, ни услугой (разъяснение в категории 301.03 ЗІР).

Нужно ли платить НДС?

Рассматриваемая операция — объект обложения НДС. Лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет, является получатель услуг ( п. 180.2 НКУ).

Порядок налогообложения услуг нерезидентов регулируется ст. 208 НКУ.

Согласно п. 208.1 НКУ в данной статье устанавливаются правила налогообложения в случае поставки лицом-нерезидентом, которое не зарегистрировано как плательщик налога, услуг, место поставки которых находится на таможенной территории Украины, лицу, которое зарегистрировано как плательщик налога, или какому-либо другому юридическому лицу — резиденту.

Возникает вопрос: будет ли считаться обычный иностранец «лицом-нерезидентом», упомянутым в  п. 208.1 НКУ?

Обратимся к определению термина «лицо», приведенному в  п.п. 14.1.139 данного Кодекса. Есть все основания полагать, что такой иностранец не подпадает под определение этого подпункта, поскольку не является субъектом предпринимательской деятельности.

Выходит, действие ст. 208 НКУ не распространяется на услуги, предоставленные нерезидентом — простым физическим лицом?

Велика вероятность, что налоговики такую позицию не поддержат. А ответственным за начисление и уплату НДС попытаются «назначить» представителя нерезидента.

y.klyzhenko@buhgalter911.com

Теги
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться