Аренда недвижимости: стандартные и нестандартные ситуации

Итак, речь идет о ФЛП-арендодателе — единоналожнике группы 2.

Для такого плательщика единого налога важно, чтобы договор аренды (основной) был заключен с лицом, с которым ему разрешено «сотрудничать». Аренду в целях НКУ рассматривают как услугу. Поэтому арендатором у арендодателя — единоналожника группы 2 может быть (1) либо обычное физлицо (население); (2) либо плательщик единого налога (п.п. 2 п. 291.4 НКУ).

В рассматриваемой ситуации арендатором у арендодателя-единоналожника выступает физлицо. То есть надо понимать: в договоре и акте приема-передачи помещения нигде не сказано, что арендатор зарегистрирован как ФЛП (в противном случае без подтверждения единоналожного статуса это и был бы «общесистемщик»). Формально на этом этапе никаких нарушений (п.п. 2 п. 291.4 НКУ) нет. Причем даже если арендуется нежилая недвижимость. Но едва ли на этом можно поставить точку.

Во-первых, есть целевое назначение аренды (обычно в любом договоре аренды оно указывается и имеет существенное значение).

Во-вторых, п.п. 2 п. 291.4 НКУ позволяет оценивать именно фактическую деятельность предпринимателя, а не ограничиваться текстами договоров.

Например, если:

— целевое назначение аренды допускает в том числе хозяйственное использование (в предпринимательских целях) помещения;

— арендатор является предпринимателем и, не нарушая условий договора, фактически использует помещение в хозяйственной деятельности, в чем арендодатель имеет возможность убедиться (о чем могут свидетельствовать те же акты приема-передачи услуг),

то едва ли можно утверждать, что услугу предприниматель предоставляет населению только потому, что в договоре аренды, актах не фигурируют предпринимательские реквизиты арендатора.

На этом фоне, как представляется, арендодателю необходимо проявлять осмотрительность: проверять, является ли контрагент предпринимателем, является ли он единоналожником, какие виды деятельности за ним зарегистрированы, как он использует объект аренды (в предпринимательской деятельности или нет). И уже на основании всех этих данных решать, с чем он имеет дело: с услугами для населения или с услугами для единоналожника/общесистемщика.

Если же логика действий такая, что физлицо-арендатор является «переходным звеном» между арендодателем и арендатором — «общесистемщиком» (действительно имеем дело с субарендой), то такая ситуация может иметь право на жизнь. Субаренда формально названа в п. 170.1 НКУ и может осуществляться вне рамок предпринимательской деятельности (при этом каждую конкретную ситуацию нужно анализировать отдельно). Если физлицо-арендатор не является предпринимателем или является предпринимателем, но за ним не зарегистрирован такой вид деятельности, как сдача в аренду имущества, то действительно будем иметь дело с услугой населению.

Хотя и здесь реакцию налоговиков предсказать сложно. Они могут настаивать, что субаренда — хоздеятельность и если у арендатора есть ФЛП-регистрация, значит, услуги предоставляются общесистемщику.

Теперь следующие вопросы, касающиеся того, должен ли единоналожник в ситуации, когда он сдает в аренду недвижимость обычному физлицу, отражать это в ф. № 1ДФ и обязательно ставить в договоре сумму не меньше, чем принимает городская власть за 1 кв. м?

В данном случае физлицо выступает арендатором, а не арендодателем. То есть вы ему не выплачиваете доход, а значит, и не являетесь по отношению к нему и налоговым агентом. Нечего в этом случае показывать и в ф. № 1ДФ.

По поводу минимальной арендной платы. Она здесь тоже ни при чем. В НКУ мы встречаем упоминание о минимальном арендном платеже лишь в ст. 170, которая регулирует правила обложения НДФЛ. Но согласно п.п. 165.1.36 НКУ доход ФЛП, с которого уплачивается единый налог, не включается в доходы, облагаемые налогом согласно разд. IV НКУ. Согласно п.п. 2 п. 297.1 НКУ плательщик ЕН освобождается от уплаты НДФЛ. Кроме того, п. 292.9 НКУ устанавливает, что доходы физического лица — плательщика ЕН, полученные в результате осуществления хоздеятельности, с которых уплачен ЕН, не включаются в налогооблагаемый доход согласно правилам разд. IV НКУ (ср. 025069200). Поэтому предприниматель, уплачивающий ЕН, не должен применять нормы разд. IV НКУ, а соответственно и учитывать при определении дохода минимальную сумму арендного платежа.

Хотя у налоговиков мнение другое (см. консультацию в категории 107.12 ЗІР) . В то же время это мнение совершенно ничем не обосновано. Сформулировано не конкретно и, считаем, может быть проигнорировано.

В первую очередь отметим, что договор аренды недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, только если он заключен на 3 года и больше (ч. 2 ст. 793 ГКУ). В этом же случае придется зарегистрировать и право пользования таким объектом (ст. 794 ГКУ).

Если договор аренды «автоматически» пролонгируется (но изначально он был заключен на срок менее трех лет), то даже если общий срок действия договора с учетом пролонгации составит больше трех лет, нотариально удостоверять такой договор не нужно (см. п. 2.9 постановления ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12).

Теперь что касается уплаты арендной платы за предприятие директором напрямую с его счета. Вообще, единоналожнику лучше избегать разного рода «непрямых» уплат.

Но если из платежа, осуществленного директором, будет четко понятно, что это платеж за арендную плату по такому-то договору, то претензий со стороны фискалов быть не должно. Ведь в этом случае оплата единоналожнику поступает (1) в денежной форме и (2) за отгруженные товары/услуги. При этом НКУ не регламентирует источники уплаты и «субъектность» лиц, уплачивающих единщику его выручку. А значит, не запрещает возложение обязательств по оплате долга за товары (работы, услуги), отгруженные единщиком, на третье лицо. В данной ситуации важно лишь то, что оплата единщику будет произведена денежными средствами и именно за товары (работы, услуги).

Поэтому мы не усматриваем в такой операции нарушений НКУ, в частности, его п. 291.6.

Начнем с того, что ни Закон о бухучете, ни Положение № 88* не выставляют условия, чтобы дата первичного документа приходилась именно на рабочий день. Далее — несмотря на то, что сейчас в Законе о бухучете нет оговорки о том, на какую дату должен составляться первичный документ, все равно следует исходить из того, что первичный документ фиксирует хозоперацию. Поэтому составляться он должен, как и раньше, во время осуществления хозяйственной операции, а если это невозможно — непосредственно после ее окончания.

* Положение о документальном обеспечении записей в бухгалтерском учете, утвержденное приказом Минфина от 24.05.95 г. № 88.

Аренда — специфическая операция (по сути это непрерывная поставка услуги). Если периодом по договору аренды является месяц, то именно последним числом месяца (даже если он приходится на выходной) и должен составляться акт арендных услуг.

Составлять акт на аренду последним рабочим днем месяца некорректно — он не будет охватывать часть месяца (выходные дни), и документ будет оформлен еще до завершения хозоперации.

Составлять акт на аренду первым рабочим днем следующего месяца тоже не совсем приемлемо. Ведь в этом случае первичный документ будет датирован следующим месяцем (а не месяцем осуществления хозоперации). А в бухучете операция аренды должна быть проведена в том месяце, в котором она осуществлена (п. 5 ст. 9 Закона о бухучете).

Более, того, в этом случае могут возникнуть проблемы и с НДС. Для НДС важна дата первого события. Поэтому если первое событие — подписание акта, то фактически в этой ситуации (если акт будет датирован первым рабочим днем следующего месяца) НДС-обязательства возникнут только в следующем периоде. Налоговикам это точно не понравится.

И все бы хорошо, но есть еще и… трудовики. Есть некоторая вероятность, что составление/подписание акта в выходной день они могут расценить как работу соответствующего лица в этот день со всеми вытекающими .

Так что «покой нам только снится…» .

Какой датой составлять РК при изменении цены — ст. 192 НКУ ответа не дает. Но при пересмотре цен в последнее время налоговики традиционно дату составления РК привязывают к какому-то реальному событию: отгрузке (предоставлению услуг) или оплате (в зависимости от того, какое из них стало первым).

По мнению фискалов, составлять РК нужно на дату первого из событий, произошедших после (!) изменения договорных условий и подписания допсоглашения:

— на дату отгрузки (поставки) товаров/услуг;

— на дату доплаты за товары/услуги (возврата денежных средств).

Но такой подход не всегда является оправданным.

Если цена снизилась. В этом случае (1) первое событие — предоставление арендных услуг — уже произошло и (2) никакого возврата средств, как правило, не происходит (возникшая «переплата» зачисляется в счет арендной платы за следующие месяцы). Поэтому в этой ситуации корректно составлять РК как раз на дату актов, которыми сделан перерасчет арендной платы, и на эту же дату составить НН на предоплату, возникшую в результате перерасчета.

Если цена увеличилась. Исходя из позиции фискалов, РК нужно составлять на дату «доплаты» арендатором арендной платы. Но ведь доплата — это уже завершающее событие. И корректнее в этом случае составлять РК как раз по дате актов, которыми сделан перерасчет по аренде.