Рынок аренды в Украине все-таки решили "зарегулировать"

Автор: Александра Романюк, "Сегодня"

Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ разрабатывает законопроект, который должен кардинально изменить и "зарегулировать" рынок аренды жилья.

"По нашему мнению, это позволит создать действенный рынок арендного жилья в Украине. Ведь сегодня более 70% такого жилья находится в тени, рынок не контролируется. При этом его регулирование сможет в большей мере решить жилищную проблему многих украинцев", – написал в Facebook заместитель главы Минрегиона Лев Парцхаладзе.

2 августа в министерстве проходит круглый стол на тему "Арендное жилье в Украине: перспективы и проблематика". Из анонса этого события можно сделать вывод, что министерский законопроект еще не скоро окажется в Верховной Раде: в правительстве только собирают предложения по новым правилам для квартиросдатчиков и квартиросъемщиков. Но все-таки суть основных изменений, которые может принести закон об аренде, понять можно.

Спешим успокоить тех, кто сдает недвижимость в аренду сейчас и живет на съемных квартирах: в данном случае речь не идет о тех квартирах, которые сдаются в аренду сейчас. Ни о контроле за уплатой налогов, ни о новых формах договоров на круглом столе говорить не планируется.

Хотят строить "арендные дома"

Главное новшество заключается в том, что в Украине планируется создать "фонд арендных домов". То есть строить дома, в которых квартиры – часть или все 100% – будут не продаваться, а сдаваться в аренду. Как вариант – арендными домами могут стать дома после капитальной реконструкции (например, хрущевки, общежития и т.д.).

Если такие дома появятся, это, конечно, окажет определенное влияние на нынешний рынок аренды. Но это весьма далекая перспектива.  

Кроме того, в правительстве раздумывают о том, чтобы вести учет арендных домов или квартир. Пока не решено: должен ли в Украине быть реестр арендных квартир или домов? Кто должен собирать информацию и какие данные вносить? Также в настоящее время прорабатываются вопросы видов страхования, налогообложения и обязательных требований к сторонам. Все эти новшества могут напрямую или опосредованно коснуться нынешнего рынка арендного жилья и изменить сложившуюся ситуацию.

В любом случае, реформы на рынке аренды квартир – дело не быстрое. Об этом можно судить хотя бы по тому, что еще не решен вопрос финансирования.

"Кто должен быть заказчиком строительства государственных и коммунальных арендных домов? За счет каких источников финансирования должен формироваться фонд арендного жилья: государственный, местный бюджеты, средства частных инвесторов?" - эти вопросы только планируется обсуждать.

Также в Минрегионе пока раздумывают: все ли квартиры в арендном доме должны быть именно арендными, или часть из них продавать, как это делается сейчас? Разрешать ли арендаторам выкупать арендуемое жилье?

О "доходных домах XXI века" задумывались давно

Арендные дома – тема не новая для нашей страны. Такие дома существовали в Киеве и в других крупных городах еще в позапрошлом веке. Правда, назывались они по-другому – "доходные". В истории независимой Украины идея реинкарнации доходных домов тоже возникала не раз. И практически каждый раз она оживала в период финансового кризиса либо в связи с "перепроизводством" на рынке жилищного строительства.

Например, еще в 2009 году был принят закон "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". В статье 1 этого закона предлагалось преодолевать "кризисные явления в строительной отрасли…" в частности путем "получения гражданами жилья в аренду с выкупом за счет собственных средств граждан и средств государственной поддержки". Арендодателями должны были выступать предприятия (строительные или посреднические) – владельцы арендного жилья. 

В 2015 году тема арендных домов актуализировалась снова. В Минрегионе заявляли, что готовят новый закон. Возникли дискуссии: какой ценовой категории должны быть квартиры в новых доходных домах? Кто-то считал, что в центре города обязательно должны появиться дома с апартаментами – vip-квартирами для долгосрочной аренды, которые обслуживаются по типу гостиниц. Другие считали, что арендовать квартиры в "специальных" домах будут только те, кто не может приобрести свое жилье, а значит, это должны быть дома эконом-класса и строиться на окраинах города.   

Несколько домов даже стали строиться как арендные. В одном из них, в центре города, проектировались шикарные квартиры для небедных людей, в другом – напротив, квартиры эконом-класса (площадь большинства составляла 22,5 кв. м). Но в результате квартиры в обоих этих домах были выставлены на продажу. То есть до реализации идеи арендных домов дело не дошло. Сейчас несколько комплексов в Киеве позиционируют себя как апартаменты, но по сути являются частными гостиницами, поскольку не исключают посуточное, кратковременное проживание арендаторов, тогда как арендные дома подразумевают именно долгосрочный съем квартир.

Но закон с тех пор никто не отменял. Так что законодательные основы для создания рынка арендного жилья в Украине уже имеются, осталось разработать механизмы их внедрения. На это, очевидно, и будет направлен законопроект, который разрабатывает Минрегион.

Соседи уже опробовали идею

Для многих стран мира арендные дома – обычное явление. В США и большинства европейских стран от 50 до 80% квартир в многоэтажках – арендные. Покупать же люди предпочитают дома.

Несколько лет назад идею строительства арендных домов начали реализовывать Россия и Беларусь. В Москве только одна из фирм в этом году запланировала строительство 85 тыс. кв. м арендных квартир, называя это направление одним из самых перспективных на ближайшие годы. Такие дома возводятся и в других крупных городах.