Отключить рекламу

Подпишитесь!


21.09.19
2647 7 Печатать

В Украине подешевеют квартиры – депутаты решили отменить коррупционный налог

Противники идеи предупреждают: отмена паевого сбора обернется инфраструктурной катастрофой.

Рада решила отменить паевой взнос, который местные органы самоуправления брали с застройщиков на развитие городской инфраструктуры. 11 сентября депутаты приняли в первом чтении соответствующий законопроект № 1059, 20 сентября Закон принят во втором чтении. 

Когда документ будет подписан Президентом и вступит в силу, девелоперам не придется заключать с властями соглашение об уплате определенного процента от сметной стоимости всего проекта в бюджет. В настоящий момент городские власти могут потребовать от застройщика до 4% в случае с жилыми домами, и до 10%, если речь идет о коммерческой недвижимости.

Роль пая в городских бюджетах

По мнению авторов и сторонников законопроекта, механизм паевого взноса является устаревшим и коррупционным. А деньги, которые должны в теории идти на транспортно-инфраструктурные и социальные объекты, в итоге оседают в карманах местных чиновников. Кроме того, он препятствует привлечению дополнительных инвестиций. Особенно, когда речь идет о возведении крупных коммерческих нежилых объектов: 10-процентный сбор значительно увеличивает срок окупаемости проекта.

По замыслу реформаторов, отмена взноса позволит Украине подняться в рейтинге Doing Business. А повышение всего на 1 позицию в нем позволит привлечь в экономику до $600 млн инвестиций.

«Паевое участие было придумано, чтобы строить инженерию, делать школы или садики, но никто этим не занимается: не подводит воду, газ, канализацию. А на строительство социальной инфраструктуры было потрачено всего около 1% из этих средств. Это говорит о том, что налог не работает», – рассказал UBR замглавы Минрегиона Лев Парцхаладзе, поддерживающий отмену паевого взноса.

С чиновником солидарен глава Совета директоров Конфедерации строителей Украины (КСУ) Александр Ротов.

«Паевой взнос появился в Украине в кризисное время, когда необходимо было решать комплексные инфраструктурные проблемы общин – подведение/обновление сетей, которые изношены более чем на 80%, строительство школ, больниц, спорткомплексов и другой социальной инфраструктуры».

В реальности же, по словам Ротова, механизм не смог этого обеспечить.

«Более того – структура рынка с тех пор радикально изменилась. Сегодня, подводя сети, строя трансформаторные подстанции, застройщик увеличивает капитализацию монополистов, а не общины. Хотя реновация и развитие инфраструктуры заложены в тарифы, которые оплачивает потребитель», – говорит глава КСУ.

Это уже было

Сама идея отменить паевой взнос, впрочем, отнюдь не нова. Законодатели пытались сделать это начиная с 2016 года, однако сторонникам сохранения паевого взноса удавалось блокировать законопроект. Они настаивают на том, что получаемые от застройщиков взносы составляют значительную часть бюджета на развитие.

«Доходы Киева от паевого участия – одна из самых крупных статей дохода специального фонда. Город получает от него больше чем от рекламы, приватизации земли и имущества вместе взятых. Эти доходы являются основой для бюджета развития: капитальных расходов на ремонт дорог и строительство школ и детских садов», – писал еще в 2017 году Леонид Антоненко, глава комиссии Киевсовета по вопросам собственности.

По оценкам замглавы КГГА Николая Поворозника, в 2017-2018 годах в казну столицы поступило 1 млрд. 336 млн грн. паевых взносов от застройщиков. И хотя полученная в прошлом году сумма составила всего 1% от общего бюджета столицы, она сформировала более половины спецфонда бюджета на развитие Киева.

Всего же за 2018 год все органы местного самоуправления Украины суммарно получили 1,6 млрд. гривен от паевого участия застройщиков в развитии транспортно-инфраструктурных и социальных проектов.

Однако некоторые чиновники убеждены, что местные власти слишком много внимания уделяют этому вопросу. И добавляют: на местах достаточно инструментов, чтобы компенсировать бюджетные потери от отмены паевого взноса.

«Местным органам власти было предложено в рамках децентрализации забрать и полномочия, и деньги. Ровно в шесть раз бюджеты местных органов власти увеличились – с 50 млрд грн. до 300 млрд грн. Существует налог на недвижимость. Они спокойно могут его эффективно использовать для того, чего не хватило в бюджете. Поэтому потеря средств от паевого взноса – не аргумент», - заверил Парцхаладзе.

Легализованная взятка

Противники сбора настаивают, что данный механизм фактически является «легальной взяткой» с девелопера. За взносом даже закрепилось неформальное название «налог на инвестиции». Суть претензий застройщиков к паевому механизму сводиться к тому, что заплаченные деньги в итоге поступали в общую городскую копилку. Кроме того, множество вопросов возникает и к механизму определения ставки взноса.

По словам сооснователя и управляющего партнера «Украинского клуба недвижимости» (URE Club) Ольги Соловей, местные власти сами решают, сколько и с кого брать. От одного застройщика могут потребовать максимально дозволенный процент, для другого же «скостить» до 0,5%. В итоге даже для схожих по параметрам объектов разница может достигать 3 млн грн.

«Траты девелоперов с пая на одно ЖК могут достигать 10 миллионов гривен в случае высоких затрат на строительство», – отмечает директор по продажам мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.

В то же время некоторым застройщикам на местах вовсе могли обнулить ставку сбора – в обмен на построенные инфраструктурные объекты, которые затем принимались на баланс общины.

«А могли – и такие случаи, увы, массовые – отказаться принимать на баланс даже построенные садики/школы», – описывает проблему Александр Ротов.

Таким образом часто девелоперам приходилось платить дважды. Управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов убежден, что добросовестные застройщики и без спецсбора вкладывают в инфраструктуру. Этого от них требует рынок.

«Если говорить о пригороде Киева, то скажу, что с каждого ЖК, помимо уплаты паевого, застройщики тратят от 1,5 до 3 млн. грн. на создание городской инфраструктуры: это ремонты и модернизация школ и детских садов, поликлиник, создание парков/скверов, ремонт дорог, высадка зеленых насаждений, ремонт инженерных сетей и многое другое. Застройщик и так заинтересован в том, чтобы инфраструктура была привлекательной для покупателя. В то же время паевое участие составляет около 2-3% себестоимости строительства жилых объектов», - говорит эксперт.

Нужна альтернатива

Однако далеко не все согласны с такими выводами. Главный эксперт информационно-аналитического портала 3m2 Виктория Берещак полагает, что если уж и ликвидировать паевой институт, следует найти ему достойную замену.

«Отмена этого «налога» дает шанс, что уменьшится нагрузка на строительный бизнес, а также снизятся коррупционные риски. Но назревает вопрос: что дальше? Каков иной механизм взаимодействия местной власти, которая должна представлять интересы жителей, и бизнеса?», - задается вопросом Берещак.

И добавляет, что отсутствие такого инструмента может обернуться проблемами. Не исключено, что застройщик, получивший участок, построит ЖК, увеличит нагрузку на локальную инфраструктуру и сети, а затем умоет руки.

«Именно поэтому есть необходимость разработать четкий взаимовыгодный механизм государственно-частного партнерства по улучшению и развитию района, в который входит девелопер», – резюмирует Берещак.

Александр Ротов видит идеальную модель развития инфраструктуры таким образом: девелопер покупает/арендует участок с подведенными инженерными сетями и выделенными необходимыми мощностями.

еализует на нем проект по градостроительным условиям и ограничениям, полученным от общины. Новые нормы, кстати, четко прописывают необходимость комплексного развития территорий, включая садики, школы, амбулатории.

Как изменятся цены на жилье

Несмотря на то, что паевой взнос добавляет квадратным метрам лишней стоимости, он является лишь одним из очень многих факторов, в том числе коррупционных, которые ее формируют, говорят девелоперы.

По мнению Ольги Соловей, на сегодняшний день в стоимость м2 заложены от $30 до $50 непрямых коррупционных расходов. И вопрос отмены взноса – это «локальная, но пока не системная победа».

В свою очередь Александр Ротов прогнозирует, что цены на квадратные метры в новых проектах незначительно могут снизиться. В зависимости от региона речь может идти от 0,1% до 4%. Это, убежден эксперт, не так уж мало, учитывая общую стоимость жилья.

Так или иначе, добавил Александр Панфилов, принятие закона повлияет на цены только в новых объектах, которые только проектируются. И высказал убеждение, что одной отменой паевого взноса вряд ли удастся побороть коррупцию.

«Остаются вопросы к прозрачному выделению земли под строительство, получению разрешений на строительство и, как ни странно, процессу ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, на сегодняшний день нет никаких гарантий, что отмена паевого не таит в себе каких-либо закулисных вопросов», – предостерег эксперт.

Отключить рекламу
Комментарии
  • Надежда
21.09.19 08:28

Как мило, т.е., застройщики будут входить на уже готовые инженерные сети, проведенные 50+ лет назад?! Киев уже давно не справляется с нагрузками на электро и канализационные сети, половина районов (особенно с массовым новостроем) утопает в вони, в старых домах постоянно выбивает свет, никто ничего не меняет, а теперь еще дают на это все зеленый свет? Школы, детские сады, поликлиники будут заложены в сметы строительства? Или все из серии "Я построю 2-3 дома по 36 этажей, я ничего не должен из инфраструктуры"? И заходит 4 застройщика на 12 домов, а инфраструктура забота общины, при чем не той, которая заселит эти 12 домов, а всего города?!

Ответить
    Оценить
  • 23
  • 2
  • Светлана
23.09.19 11:26

Надежда,до отмены,  ремонт/обновление всего что вам не нравится и развитие инфраструктуры имело место?в моем городе это началось только после децентрализации и то весьма выборочно-что уже сгорело/фонтанирует/воняет , о развитии инфраструктуры речь вообще не идет, детсады сокращают, школы уплотняют

Ответить
    Оценить
  • 2
  • 0
  • ЛаЛа
21.09.19 18:12

Надежда, а вот теперь жизненная ситуация украинских реалий. Вы заходите в гараж забирать машину, а Вас встречает председатель кооператива с ТРЕБОВАНИЕМ заплатить 1610 грн на "розвиток інфраструктури міста". Как мило, не правда ли?

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 2
  • Надежда
22.09.19 07:39

ЛаЛа, 1610 грн разовой оплаты, для узаконивания гаражей Вы считаете не подъемно? А нагрузку для всех жителей города/пгт/села на готовые инженерные сети нормально? Так из за экономии в 1610 грн одними, на других дяжет нагрузка в разы выше. Вы же хотите отремонтированные дороги к кооперативу, свет и прочие блага цивилизации?

Ответить
    Оценить
  • 5
  • 1
  • ЛаЛа
23.09.19 20:00

Надежда, а Вы читал сам закон?Каким образом происходит оплата, в какие сроки. Почитайте, пожалуйста. А потом отвечайте!

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 1
  • ЛаЛа
21.09.19 16:00

Насущная, больная тема. Несчастный гаражный кооператив, который начал строительство в 1993 году, а был введен в эксплуатацию в 2015 году, попал на этот платёж. И даже в судах в прошлом году не смогли отстоять этот маразм. До кассации дошли, кучу денег потратили. Вывод один - платите! И что теперь? Теперь платить придётся 724 тыс грн. Кооператив существует только за членские взносы. Где деньги брать, чтобы заплатить? На собрании члены кооператива отказались платить. 450 гаражей в кооперативе. По-человечески можно понять, многие гаражи с 1993 года были куплены, подарены. Никто из собственников и не подозревал, что в 2011 году введут вышеуказанный сбор! Никаких договоров кооператив с местной властью не заключал! Не хотят люди выполнять хотелки местной власти. В итоге, прошел день без исполнительной службы, значит он прошел удачно. Радости моей нет предела в том, что отменят этот платёж. Ибо наш кооператив поставлен на грань исчезновения из-за капризов местной власти, которые были поддержаны судами всех инстанций. Хоть кому-то теперь повезёт, не будут выкручивать руки и вытряхивать карманы на ровном месте, как это делают нашему многострадальному кооперативу.

Ответить
    Оценить
  • 4
  • 1
  • Дмитрий
25.09.19 16:27

Как они все-таки лихо передергивают... Расхищение местного бюджета, по мнению г-на Парцхаладзе, должно говорить нам о не эффективности налога или сбора?))))))

Ответить
    Оценить
  • 1
  • 0
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться