Отключить рекламу

Подпишитесь!


08.10.19
870 3 Печатать

Ознаки бізнесу, або Оподаткування фізосіб при систематичному будівництві та продажу нерухомості

"Вісник. Офіційно про податки"

Дмитро ЧАЛЕНКО, заступник начальника Управління — начальник відділу адміністративного оскарження доходів і зборів з фізичних осіб Управління адміністративного оскарження Департаменту правового забезпечення ДПС України

Суть справи

Фізособа «А» здійснювала протягом 2016 — 2018 років систематичне будівництво та продаж об’єктів нерухомого майна (70 квартир та нежитлових приміщень) фізичним та юридичним особам.

Така особа була замовником кількох об’єктів будівництва.

Набуті у власність об’єкти житлової та нежитлової нерухомості в подальшому продавались іншим фізичним особам та ТОВ «Б» шляхом нотаріального посвідчення договорів.

На податкову адресу платника податків надіслано листи про надання інформації та її документального підтвердження щодо обставин набуття у власність та продажу об’єктів нерухомості. Документів, що стосуються предмета перевірки та будь-яких інших документів, пов’язаних із господарською діяльністю за операціями з нерухомим майном, та інформації про підстави набуття у власність об’єктів первинної нерухомості (майнових прав), земельних ділянок фізособою «А» не надано.

За відомостями ЦБД ДРФО ДФС України за період з 01.01.2015 р. по 31.12.2018 р. фізособа «А» отримала дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна (об’єктів житлової та нежитлової нерухомості) у сумі 10 500 000 грн за ознакою доходу «104».

Для проведення перевірки платником податків не надано документів, що підтверджують витрати, пов’язані із здійсненням господарської діяльності.

Фізособа «А» під час нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу, що охоплені документальною позаплановою невиїзною перевіркою, сплатила до бюджету ПДФО в сумі 525 000 грн.

Натомість перевіркою правильності визначення суми ПДФО за 2016 — 2018 роки, що підлягає сплаті до бюджету, встановлено, що фізособою «А» занижено суму податкового зобов’язання з податку за вказаний період на 1 365 000 грн, чим порушено вимоги п. 177.2 ст. 177 ПКУ.

Також у результаті заниження чистого оподатковуваного доходу перевіркою встановлено заниження податкового зобов’язання з військового збору.

Крім того, оскільки сума доходу, отримана фізособою «А» від здійснення господарської діяльності, сукупно перевищує 1 000 000 грн, то відповідно до вимог п. 181.1 ст. 181 ПКУ та п. 183.1 ст. 183 ПКУ платник податку підлягає обов’язковій реєстрації платником ПДВ.

Враховуючи, що замовником будівництва є фізособа «А», то вона і є відповідальною за обчислення, нарахування та сплату ПДВ при першому постачанні житла (об’єкта житлового фонду).

Перевіркою встановлено заниження ПДВ на загальну суму 1 870 000 грн та встановлено порушення вимог пп. 49.18.1 ст. 49, п. 203.1 ст. 203 ПКУ в частині неподання податкових декларацій з ПДВ.

Позиція платника

Скаржник не погоджується з ППР. На його думку, сама по собі повторюваність здійснення певної діяльності не може вважатися підприємництвом без наявності ознак, зокрема мети: отримання прибутку.

Всупереч закону безпідставно його віднесено і до категорії платників ПДВ та протиправно нараховано зобов’язання зі сплати ПДВ.

Під час перевірки контролюючим органом досліджувалися виключно обставини, які можуть свідчити про заниження податкових зобов’язань та взагалі не брались до уваги ті обставини, які можуть вказувати на їх завищення (сума отриманого платником податків доходу без урахування суми понесених витрат).

Відчуження власного майна є волевиявленням власника цього майна щодо розпорядження майном шляхом укладення договорів купівлі-продажу.

Платник податків вважає, що в межах правомочності власника майна реалізував своє право на розпорядження належним на праві приватної власності майном. Таким чином він здійснював діяльність щодо відчуження нерухомого майна фізичною особою. За цю діяльність сплачено податки, передбачені п. 167.2 ст. 167 та п. 172.2 ст. 172 ПКУ в повному обсязі.

Позиція ДПС України

Будівництво самостійних об’єктів нерухомості є свідченням того, що фізособа «А» передбачала отримання прибутку від подальшого продажу, що є неодмінною характерною рисою підприємницької діяльності.

Такої самої позиції дотримується ВАСУ, який у постанові від 16.11.2015 р. № 826/14630/14 вказав, що при здійсненні фізичною особою підприємницької діяльності необхідно чітко розмежувати, в яких відносинах фізична особа виступає як підприємець, а в яких — як фізична особа. Комплекс послідовних цілеспрямованих дій, метою яких є будівництво та подальший продаж низки однотипних об’єктів нерухомості з метою отримання прибутку, є свідченням того, що відповідна діяльність для цілей оподаткування має кваліфікуватися як підприємницька, а відтак вказані операції підлягають оподаткуванню за нормами ст. 177 ПКУ.

Господарська діяльність — діяльність особи, пов’язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами (п. 14.1.36 ст. 14 ПКУ).

Прибуток (дохід) суб’єкта господарювання є показником фінансових результатів його господарської діяльності, що визначається шляхом зменшення суми валового доходу суб’єкта господарювання за певний період на суму валових витрат та суму амортизаційних відрахувань (п. 1 ст. 142 ГКУ).

Ознаки, притаманні підприємницькій діяльності, передбачають систематичне прийняття особою самостійних рішень щодо здійснення операцій, спрямованих на отримання прибутку, що супроводжується прийняттям взятих на себе ризиків.

Продаж (реалізація) товарів — це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (пп. 14.1.202 ст. 14 ПКУ).

Оскільки платник податків — фізособа «А» систематично здійснював будівництво та продаж об’єктів нерухомості з метою отримання прибутку, то зобов’язаний був отриманий дохід від продажу даних об’єктів оподатковувати як дохід, отриманий від господарської діяльності.

Об’єктом оподаткування є чистий оподатковуваний дохід, тобто різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та негрошовій формі) і документально підтверд­женими витратами, пов’язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи — підприємця (п. 177.2 ст. 177 ПКУ).

Для цілей оподаткування ПДВ платником податку є, зокрема, будь-яка особа, що провадить або планує провадити господарську діяльність і реєструється за своїм добровільним рішенням як платник податку у порядку, визначеному ст. 183 ПКУ; будь-яка особа, що зареєстрована або підлягає реєстрації як платник податку (підпункти 1 та 2 п. 180.1 ст. 180 ПКУ).

У разі якщо загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню ПДВ, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп’ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 000 000 грн (без урахування ПДВ), така особа зобов’язана зареєструватися як платник податку у контролюючому органі за своїм місцезнаходженням (місцем проживання) з дотриманням вимог, передбачених ст. 183 цього Кодексу, крім особи, яка є платником єдиного податку першої — третьої груп (п. 181.1 ст. 181 ПКУ).

Датою виникнення податкових зобов’язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше: а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку — дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої — дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку; б) дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів — дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг — дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку (п. 187.1 ст. 187 ПКУ).

Звільняються від оподаткування операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено пп. 197.1.14 ст. 197 ПКУ. У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлового фонду) означає: а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника; б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника (пп. 197.1.14 ст. 197 ПКУ).

У разі якщо контролюючий орган самостійно визначає суму податкового зобов’язання, зменшення суми бюджетного відшкодування та/або від’ємного значення суми ПДВ платника податків на підставах, визначених підпунктами 54.3.1, 54.3.2, 54.3.4, 54.3.5, 54.3.6 п. 54.3 ст. 54 цього Кодексу, тягне за собою накладення на платника податків штрафу в розмірі 25 % суми визначеного податкового зобов’язання, завищеної суми бюджетного відшкодування (п. 123.1 ст. 123 ПКУ).

Рішення ДПС України. Скаргу платника податків залишено без задоволення, а ППР — без змін.

Отключить рекламу
Комментарии
  • немо
08.10.19 09:39

Абсолютная чушь.  Это дело  известного застройщика V. Налоговая как обычно спутала деятельность  ФОП и продажу  личного имущества.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • vassil
08.10.19 12:58

Вважаю, що коли Податковим кодексом передбачено оподаткування за ставколю 5% операцій з продажу нерухомого майна фізичною особою, то це пряма норма. ФОП це фізична особа, яка зареєстрована у визначеному законом порядку. Усе інше це оподаткування фізичної особи, а не ФОПа.


Ответить
    Оценить
  • 2
  • 0
  • Бандерівець
09.10.19 11:04

Ото мудаки. Якщо б ФОП захотів продати нерухомість без сплати ПДФО під час нотаріального оформлення, оскільки у нього є витрати, тоді вони пишуть, що немає такого суб"єкта власності, як ФОП, а ому нерухомість він продає як фіз. особа. Як наслідок сплачує ПДФО 5%.
А тут дивись, від чистого доходу податку є більше, аніж 5% від обороту. Так пофіг, що він не є суб"єктом права власності, і взагалі пофіг, що ми до того писали, головне податки давай і чим більше тим краще.
   А про ПДВ взагалі дурдом.
   1. Як це фіз. особа не СПД є платником ПДВ в принципі.
   2. А де тут перше постачання. Адже після оформлення на фіз. особу права власності і наступний продаж - це вже друге постачання, що передбачає пільгу по ПДВ. На цю тему уйма листів ДФС.
  Одне слово, барани ...

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться