Последствия продажи юридическим лицом в пользу физического лица недвижимого имущества по заниженным ценам

Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества регулируется ст. 172 раздела IV НКУ.

В частности, предусмотрено, что доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом, и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке (п. 172.3 НКУ).

При этом, в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается доход, полученный плательщиком налога как дополнительное благо (кроме случаев, предусмотренных ст. 165 НКУ) в виде стоимости безвозмездно полученных товаров (работ, услуг), определенной по правилам обычной цены, а также суммы скидки обычной цены (стоимости) товаров (работ, услуг), индивидуально предназначенной для такого плательщика налога (абз. «е» п.п. 164.2.17 НКУ).

В случае разницы между оценочной стоимостью и ценой договора, юридическое лицо обязано выступать налоговым агентом, который насчитывает налогооблагаемый доход в пользу налогоплательщика, а также удерживать подоходный налог с суммы такого дохода за его счет, используя ставку налога 18% (п.п. 168.1.1 НКУ), а также военный сбор по ставке 1,5%.

Однако, некоторые субъекты хозяйствования при осуществлении купли-продажи недвижимого имущества, в случае разницы между оценочной стоимостью объекта недвижимости и ценой договора, не учитывают требования НКУ.

В качестве примера, по результатам контрольно-проверочных мероприятий ГУ ГНС в г. Киеве относительно ООО «А» установлено, что в 2019 году обществом осуществлена продажа недвижимого имущества физическому лицу «Б».

Согласно условиям договора купли-продажи, стоимость договора составляет 1,1 млн. грн., При этом, оценочная стоимость объекта недвижимости составляет 3,9 млн. грн.

Физическим лицом «Б» уплачено ООО «А» цену договора, в результате у физического лица «Б» возникло дополнительное благо в сумме, составляющей разницу между оценочной стоимостью объекта недвижимости и ценой договора.

В этом случае, с учетом требований ст. 168 НКУ, ООО «А» должно было выступить налоговым агентом физического лица «Б» и осуществить начисление и удержание (перечисление) налога с доходов физических лиц и военного сбора с суммы дополнительного блага по ставкам 18% и 1,5% соответственно, что ООО «А» не было осуществлено.

Как следствие, ООО «А» было доначислено почти 1 млн. грн. налога со штрафными санкциями.