Украинцы уже в следующем году будут покупать квартиры по новым правилам

Автор: Денис Вергун, UBR.ua.

Инвесторы станут собственниками жилья еще до ввода дома в эксплуатацию.

Права инвесторов на первичном рынке жилья хотят защищать по-новому. Речь идет о законопроекте о защите прав инвесторов-покупателей жилья (то есть проект на будущее, он не будет касаться уже существующих долгостроев).

Разработка соответствующего документа началась после слушаний в профильном комитете, прошедших в ноябре 2019 года, по результатам которого наработали значительный объем материалов и рекомендаций.

Для обработки всего массива данных была создана отдельная рабочая группа, которую возглавила разработчик законопроекта - замглавы парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк (фракция "Слуга народа").

Помимо нее в рабочей группе представлены все участники рынка: пострадавшие инвесторы, застройщики, представители местной и центральной власти, народные депутаты, эксперты и др.

Именно по поручению профильного комитета и при непосредственном участии его многих частников и готовится законопроект по защите при приобретении будущей недвижимости. Поэтому в поддержке профильного комитета можно быть уверенным.

Более того, депутаты-соавторы этого законопроекта планировали зарегистрировать его в парламенте еще в первом квартале этого года. Но карантин внес свои корректировки.

Тем не менее, как рассказала UBR.ua сама Елена Шуляк, когда Верховная Рада уже в ближайшее время вернется к обычному режиму работы, проект будет зарегистрирован и проголосован без проволочек.

Пока что это проект и даже сейчас идут дискуссии о конкретных положениях, в том числе цифрах и методах, но мы приведем основные расшифровки документа:

• законопроект вводит ряд новых понятий, главным из которых является составляющая часть делимого объекта незавершенного строительства, что подразумевает приобретенную квартиру инвестором;
• объект незавершенного (строящегося) объекта становится отдельным объектом гражданских прав;
• отчуждение прав на делимый объект может осуществляться лишь путем отчуждения его составляющих. Применительно к инвесторам это означает, что отчуждение должно проходить при его полном согласии (например, смена собственника недостроенного объекта; отчуждается не сам незавершенный объект (дом), а каждая квартира в отдельности);
• продажа квартир отныне станет возможной только после госрегистрации права собственности объекта строительства за застройщиком. Иными словами, продавать квартиры сможет то юрлицо (компания-застройщик), которое оформило право собственности на незавершенный объект строительства;
• то есть инвестор, по сути, становится покупателем строящейся квартиры и имеет все правовые возможности, при необходимости, отстаивать свои интересы;
• согласно документу, приобретение/инвестирование существенно будет ограничено только договорами купли-продажи будущих объектов недвижимости. Другими словами, покупатель приобретает квартиру в будущем доме, а не право требования м2;
• в договоре купли-продажи должен быть четко указан идентификатор будущего объекта недвижимости в Единой электронной системе, регистрационный номер в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество с указанием его характеристик и т.д., вплоть до указания размещения квартиры на этаже, стоимость объекта и способы ее определения, срок завершения строительства и обязательства по передаче покупателю квартиры, ответственность за невыполнения условий договора;
• отдельно прописана компенсация за изменение фактической площади приобретаемого объекта: если фактическая площадь окажется более чем на 10% большей, чем прописано в договоре, то застройщик не имеет права требовать с покупателя доплату.

Если же площадь окажется меньшей, то не позже, чем за месяц до введения объекта в эксплуатацию застройщик будет обязан заплатить покупателю за переплаченную площадь;

• регистрация права собственности объекта строительства за заказчиком происходит автоматически после получения права на выполнение строительных работ, и регистрация права собственности на отдельные составляющие части (квартиры, коммерческие помещения) будущего объекта недвижимости происходит по тому же принципу.

То есть каждая приобретенная квартира на этапе строительства получает автоматическую регистрацию;

• регистрация отягощения прав на будущие объекты недвижимости включена в гарантийную часть - эти объекты запрещается отчуждать до ввода объекта в эксплуатацию;
• регистрация перехода права собственности от заказчика строительства к инвестору;
• гарантийную часть, которая еще будет обсуждаться, предлагается установить на отметке 10% от всей площади будущего объекта недвижимости (при страховании рисков), или 13% в случае отсутствия страхования.

Проще говоря, до ввода объекта в эксплуатацию 10-13% площади застройщик не имеет права продавать, так как это должно стать гарантийным объемом в случае возникновения форс-мажоров, банкротства застройщика и прочее.