Ринок землі в Україні: як захисти своє право?

Ринок землі в Україні це перш за все сукупність суспільних правовідносин щодо відчуження та набуття земельних ділянок.

Варто підкреслити, що саме від ефективності ринку сільськогосподарських земель в Україні залежить динаміка розвитку аграрно-промислового комплексу, земельних відносин, а також національної економіки загалом.

Тож, детальніше, про те, яким чином відбувається функціонування ринку землі в Україні, а також, як захистити своє право розповідає Іван ЛЕГОСТАЄВ начальник Південно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Дніпро).

Щодо формату функціонування ринку землі в Україні.

З набранням чинності 1 липня 2021 року Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», для громадян значно збільшено перспективи щодо розпорядження відповідною категорією земель. Так, на сьогодні законодавством передбачено можливість укладення щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення угод, зокрема, оренди, дарування або продажу, отримання кредитів під заставу земельної ділянки тощо. Проте, законодавством встановлено і низку обмежень, на основних з яких треба акцентувати увагу.

Так, у період з 1 липня 2021 року і до 1 січня 2024 року купувати землі сільськогосподарського призначення мають право тільки фізичні особи-громадяни України і в обсязі, що не перевищує 100 га. З 2024 року землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати і юридичні особи, проте не більш, як 10 тис. га та з деякими іншими обмеженнями визначеними законодавством України.

Розрахунок за купівлю ділянок має проводитись виключно в безготівковій формі, а до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення не може бути меншою їх нормативної грошової оцінки.

Не допускається придбання земельної ділянки за договором купівлі-продажу в разі відсутності у покупця підтвердження джерел походження коштів або інших активів за рахунок яких здійснюється придбання земельної ділянки.

Разом з тим, здійснення державної реєстрації права власності на землі сільськогосподарського призначення відбувається шляхом звернення до державного реєстратора через ЦНАП або до нотаріуса із наступним пакетом документів:

• витяг з Державного земельного кадастру;
• оригінал паспорту заявника;
• оригінал ідентифікаційного номеру;
• документ, що підтверджує оплату адміністративного збору або документ, що підтверджує право на звільнення від сплати адміністративного збору (у випадку його наявності);
• документ — підстава виникнення права на земельну ділянку (договір купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду, свідоцтво на спадщину тощо);
• довіреність, справжність підпису на якій засвідчена нотаріально, якщо документи подаються представником;
• оригінал паспорту, ідентифікаційного номеру представника, якщо документи подаються представником.

В разі оформлення нотаріальної угоди, зокрема купівлі — продажу державна реєстрація права власності проводиться нотаріусом який посвідчував цей договір.

Доречно зазначити, що з моменту відкриття ринку землі (01.07.2021 р. по 30.09.2021 р.) приватними та державними нотаріусами Південно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Дніпро) було посвідчено більше 4 тисяч правочинів щодо відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Зокрема, на Дніпропетровщині укладено 1523 договори, на Кіровоградщині  – 1962, а в Запорізькій області — 731 договір. Разом з тим, за цей же період загальна кількість правочинів щодо відчуження земельних ділянок різного цільового призначення становить понад 9 тис. по трьом областям.

 Щодо захисту прав власників земельних ділянок в рамках відкритого ринку землі.

В рамках відкритого ринку землі найактуальнішим питанням постає захист права власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що дасть змогу без остраху  продуктивніше використовувати землю, тобто  закуповувати техніку, інвестувати в розробку і покращення земель, а також використовувати нові технології.

Дієвими механізмами захисту такого права є:

► вчасне оформлення та внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – державний реєстр) про речові права на земельні ділянки;

► оформлення договору оренди (суборенди) землі бажано здійснювати в нотаріально посвідченій формі;

► постійне здійснення моніторингу записів щодо нерухомого майна в державних реєстрах;

► використовувати послугу інформування «СМС-МАЯК», який повідомляє власників про зміни в статусі їх нерухомості (smsmayak.com.ua);

► в разі отримання повідомлення із будь-яких ресурсів про спробу заволодіти належним власнику нерухомим майном необхідно звернутися до будь-якого державного реєстратора із заявою про заборону вчинення будь-яких реєстраційних дій. Із заявою може звернутися ВИКЛЮЧНО власник об’єкта нерухомого майна. Строк дії такої заяви – 15 календарних днів. Повторне подання заяви можливе через 5 календарних днів.

Разом з тим, звертаю увагу, що у випадку, коли «рейдерське» захоплення відбулось необхідно:

♦ Звернутись до правоохоронних органів.

♦ Подати скаргу до Колегії з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єктів державної реєстрації (далі — Колегія) при Міністерстві юстиції України або до Південно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Дніпро). Колегією міжрегіонального управління розглядаються скарги на рішення (крім рішення про державну реєстрацію прав, які розглядаються Міністерством юстиції України), дії або бездіяльність державного реєстратора та суб’єктів державної реєстрації прав, які здійснюють свою діяльність на території Дніпропетровської, Запорізької та Кіровоградської областей і вирішуються у термін не більше одного місяця від дня їх надходження, а ті, які не потребують додаткового вивчення, — невідкладно, але не пізніше п’ятнадцяти днів від дня їх отримання.

Водночас,  вирішення питання «рейдерського» захоплення та поновлення своїх прав  можливе у судовому порядку. Зокрема, законодавством визначено право оскарження угод, реєстраційних дій в суді, накладення в межах судового провадження арешту на нерухоме майно та заборони проводити певні дії.

Підсумовуючи наведене, можна зазначити, що ринок землі надасть змогу  українським землевласникам бути повноспроможними власниками землі, як і у розвинених європейських країнах.