Кто и как проводит оценку недвижимости в Украине

Фото: https://оцінка.укр

Экспертная оценка недвижимости большинству людей нужна лишь несколько раз в жизни. Чаще всего при заключении нотариальной сделки по продаже имущества или при оформлении права на наследство. Также подобные услуги могут понадобиться при обращении в суд для решения самых разнообразных вопросов: от оформления права собственности из-за недостатка необходимых документов до раздела имущества при разводе супругов. После полномасштабного вторжения страны-агрессора, многие граждане вынужденно оказались за границей. Поэтому участились случаи, когда оценка недвижимого имущества в Украине нужна для предъявления зарубежным службам для начисления социальных выплат или расчета налогов на территории страны пребывания.

Именно из-за того, что потребность в таких услугах возникает редко, человек, оказавшись в одной из вышеприведенных ситуаций, не понимает, к кому ему обратиться для изготовления документов. Предлагаем разобраться в этом, ведь вопрос в том, кто имеет право проводить и каким образом делается оценка недвижимого имущества в Украине не теряет своей актуальности.

Какая разница, для чего нужна оценка недвижимости?

Если проанализировать сайты ведущих оценочных компаний, можно заметить, что на каждом из них отдельно описываются особенности услуг в зависимости от того, для чего нужна оценка. Например, на портале «Реал Эксперт» ( https://realexpert.ua ) прямо на главной странице приведено следующее распределение услуг:

1. Оценка недвижимости для целей налогообложения (нотариуса).
2. Судебная оценка – для использования в ходе разнообразных судебных разбирательств.
3. Определение рыночной стоимости имущества для целей бухгалтерского учета.

Отдельно отмечается, что сама процедура проведения оценивания и особенности оформления документов зависят от того, куда эти документы будут предоставляться.

Оценка для нотариуса

Наиболее распространенным случаем, когда человек нуждается в документах об определении стоимости, – переоформление недвижимости. Уже много писали о том, что на самом деле для этого не обязательно обращаться к оценщикам. Ведь в Украине уже несколько лет работает сервис бесплатной оценки от Фонда государственного имущества. Любое заинтересованное лицо может сформировать справку о бесплатной так называемой «государственной оценке» и с этой выпиской из реестра идти к нотариусу. Интересно, что эта справка об оценочной стоимости выдается мгновенно и бесплатно, к тому же не требует никаких подписей и печатей. Электронный документ содержит уникальный регистрационный номер, который достаточно просто показать нотариусу.

На самом деле это очень удобно, современно и полностью вписывается в концепцию цифрового государства. Однако, иногда автоматический сервис может выдать объективно завышенную стоимость имущества, обжаловать которую можно через обращение к оценщикам недвижимости. И здесь стоит отметить две важные особенности:

• Во-первых, в Украине не существует государственных оценочных компаний. Если требуются услуги по определению рыночной стоимости любого имущества, нужно обращаться в частные фирмы. Однако, конечно, только к тем, которые имеют все разрешительные документы на проведение такого вида деятельности. При этом не только у фирмы должен быть действующий сертификат от ФГИУ, но каждый из оценщиков должен иметь квалификационное свидетельство и документ об очередном повышении квалификации.
• Во-вторых, даже оценщики не могут сделать оценку, которая будет существенно отличаться от упомянутой выше государственной. И, если вы попали в ситуацию, когда автоматически определенная стоимость отличается от рыночной цены, например, в полтора раза, этот вопрос нужно будет решать в индивидуальном порядке с рецензентами ФГИУ.

Таким образом, основной характерной особенностью проведения оценки для целей налогообложения является то, что она «ориентируется» на автоматическую государственную оценку. При этом стоимость, указанная в этой справке из реестра ФГИУ может и не соответствовать реальным рыночным ценам, ведь рассчитывается автоматически на основании массива усредненных данных. То есть не в полной мере учитывает особенности конкретного объекта недвижимого имущества.

Оценка для использования в ходе судебных разбирательств

Фото: https://оцінка.укр

На еще одном сайте из тех, кто занимает первые позиции поиска в Интернете, «Оценка.ЮЭй» ( https://ocinka.ua ) также отдельно рассматривается проведение оценки для судебных дел. В отличие от нотариуса, суд не может использовать бесплатную государственную автоматическую оценку, ведь, как указывалось выше, она не всегда соответствует рыночным ценам.

Поэтому, если оценщик изготавливает документы для предъявления в суде, он определяет стоимость любого имущества, в том числе недвижимого, не ориентируясь ни на какие автоматические реестры. И рассчитывает рыночную стоимость именно того объекта, который является предметом судебного спора. С акцентом на все особенности и характеристики именно этого объекта, а не просто ориентиры относительно средних цен по рынку недвижимости населенного пункта.

Оценка для суда в отличие от нотариальных действий может проводиться даже в случае, когда на недвижимость нет никаких документов. Более того, даже когда истец не имеет ни доступа к спорному имуществу, ни даже информации о его основных параметрах. Например, гражданин может считать, при нотариальном оформлении права на наследство были нарушены его права как одного из наследников. Он должен подать в канцелярию суда исковое заявление вместе с экспертной оценкой, чтобы определить стоимость имущества и, соответственно, размер судебного сбора. И при этом он может и не знать, по какому точному адресу или на каком этаже находится, например, квартира, какова её площадь и физическое состояние.

Определение стоимости для целей бухгалтерского учета

Даже тем, кто является далеким от бухгалтерских сфер деятельности, понятно, что для правильного ведения учета и начисления налогов постоянно требуется определение справедливой стоимости разнообразных активов.

Оценка недвижимости для целей бухгалтерского учета ближе по своей сути к судебной оценке, поскольку она не ориентируется ни на какие автоматические государственные реестры. Деятельность бухгалтеров, оценщиков и аудиторов имеет много специфических особенностей, однако их детальное рассмотрение приводится в других материалах нашего сайта, поэтому выходит за рамки данной статьи.

К кому обращаться за проведением экспертной оценки

Давайте кратко подытожим.

В Украине не существует государственных оценочных учреждений. Если вам нужно определение стоимости имущества, придётся искать частных оценщиков. Стоит воспользоваться рекомендациями знакомых или просто поиском в Интернете. Серьезную проверенную фирму легко отличить по количеству и качеству отзывов на картах Гугл, ведь их очень сложно сфальсифицировать.

Большое значение имеет цель, с которой проводится оценивание. В зависимости от того, куда будет предоставляться отчет об оценке или другой документ по определению стоимости имущества, процедура проведения и цена услуг может существенно отличаться. Например, для нотариуса вы можете самостоятельно получить бесплатную справку об автоматически определенной стоимости недвижимости. А вот при обращении в суд или для ведения бухгалтерского учёта без привлечения профессиональных оценщиков обойтись не удастся.