Разрыв договора купли-продажи недвижимости: что с налогообложением?

В соответствии со ст. 655 Гражданского кодекса Украины по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 182 ГКУ).

Пунктом 2 ст. 2 Закона Украины от 01 июля 2004 года № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» определено, что государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – государственная регистрация прав) – это официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения вещных прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Согласно ст. 3 Закона № 1952 государственная регистрация прав, в том числе на недвижимое имущество, которая в соответствии с Законом № 1952 является обязательной, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем ст. 651 ГКУ определяет основания для изменения или расторжения договора. В частности, расторжение договора допускается только по согласию сторон, если иное не установлено договором или законом.

Порядок налогообложения доходов физических лиц регулируется разд. IV НКУ, согласно п.п. 163.1.1 которого объектом налогообложения резидента является общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход.

В общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход налогоплательщика включается, в частности, часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется в соответствии с положениями ст. 172 НКУ (п.п. 164.2.4 НКУ).

Налогообложение операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества регулируется ст. 172 НКУ.

Согласно п. 172.8 НКУ для целей ст. 172 НКУ под продажей понимается любой переход права собственности или любых других аналогичных прав на объекты недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства / будущий объект недвижимости, делимый объект незавершенного строительства, кроме их наследования и дарения.

То есть, расторжение физическими лицами – резидентами договора купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка), в результате которого происходит переход права собственности, является продажей такого объекта.

Согласно п. 172.1 НКУ не облагается налогом один раз в течение отчетного налогового года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена):

• жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке);
• земельного участка, который не превышает нормы бесплатной передачи, определенные ст. 121 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года № 2768-III в зависимости от его назначения;
• земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого налогоплательщика, или выделенного в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком в наследство.

Условие о нахождении такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком в наследство.
Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаваемых вместе с ним для целей налогообложения, отдельно не определяется.
Вместе с тем, согласно п. 172.2 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 ст. 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке 5%, определенной п. 167.2 НКУ.

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п. 172.1 НКУ, или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в п. 172.1 НКУ, подлежит налогообложению по ставке 18%, определенной п. 167.1 НКУ, кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество получено налогоплательщиком в наследство.

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, по которому частично уплачена цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, подлежит налогообложению по ставке 18%, определенной п. 167.1 НКУ, кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество, имущественные права получены налогоплательщиком в наследство.

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости в виде полученных в наследство объектов недвижимости, а также доход от продажи в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и/или от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, по которому частично уплачена цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, при условии что такое имущество, имущественные права получены налогоплательщиком в наследство, подлежит налогообложению по ставке 5%, определенной 167.2 НКУ.

Также указанный доход является объектом налогообложения военным сбором (п.п. 1.2 п. 16¹ подраздела 10 раздела XX «Перехідні положення» НКУ).

Ставка военного сбора составляет 5% объекта налогообложения, определенного п.п. 1.2 п. 16¹ подраздела 10 раздела XX «Перехідні положення» НКУ (п.п. 1.3 п. 16¹ подраздела 10 раздела XX «Перехідні положення» НКУ).

Учитывая изложенное, при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между физическими лицами – резидентами, в результате которого происходил переход права собственности, доход, полученный от такой продажи, облагается налогом на доходы физических лиц и военным сбором на общих основаниях, определенных ст. 172 НКУ.