Что стоит проверить перед покупкой недвижимости на вторичном рынке

Покупка недвижимости – ответственный шаг, который должен начинаться не только с осмотра квартиры, но и с её проверки.

Перед заключением договора купли-продажи недвижимости важно провести комплексную проверку юридической чистоты недвижимости. Этот процесс предусматривает анализ документов, касающихся собственности на недвижимое имущество, а также выявление любых обременений, которые могут повлиять на правомерность и законность сделки.

Такая проверка позволяет избежать рисков, связанных с недействительными правами собственности, обременениями или судебными спорами, которые могут возникнуть уже после заключения сделки.

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Перед заключением договора купли-продажи недвижимости на вторичном рынке необходимо проверить документы, подтверждающие право собственности.

К документам, подтверждающим право собственности, относятся:

заключённый в установленном законом порядке договор, предметом которого является недвижимое имущество, объект незавершённого строительства или будущий объект недвижимости, вещные права на которые подлежат государственной регистрации, или его дубликат, в частности:

- договор купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены, наследственный договор;

- договор о разделе наследственного имущества;

- договор о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество;

- договор о прекращении права на алименты для ребёнка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество;

- договор о выделении доли в натуре (раздел);

- ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;

- договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, заключённый в соответствии с требованиями законодательства;

- договор аренды жилья с выкупом.

- договор, которым устанавливается доверительная собственность на недвижимое имущество, объект незавершённого строительства, будущий объект недвижимости, и акт приёма-передачи недвижимого имущества, являющегося объектом доверительной собственности;

- свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в случае смерти одного из супругов, выданного нотариусом или консульским учреждением Украины, или его дубликата;

- свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом или консульским учреждением Украины, или его дубликата;

- выданные нотариусом свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов) и свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов), если публичные торги (аукционы) не состоялись, или их дубликатов;

- свидетельства о праве собственности, выданного органом приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилищном фонде, или его дубликата;

- свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданного до 01 января 2013 года органом местного самоуправления или местной государственной администрацией, или его дубликата;

- судебное решение, вступившее в законную силу, о приобретении, изменении или прекращении права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, объект незавершённого строительства, будущий объект недвижимости;

- определения суда об утверждении (признании) мирового соглашения;

- другие документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество.

Проверка документов, подтверждающих государственную регистрацию вещных прав на имущество. Проверка наличия обременений вещных прав

Сделки по отчуждению и залогу имущества, право собственности на которое подлежит регистрации, удостоверяются при условии предоставления документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают.

Подтверждение факта наличия у лица определённых вещных прав обеспечивается с использованием Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Государственный реестр прав), а именно получением сведений из него в режиме реального времени.

Информация из Государственного реестра прав о зарегистрированных вещных правах, обременениях вещных прав содержит актуальные на дату и время её предоставления сведения о зарегистрированных вещных правах, обременениях вещных прав, имеющихся в Государственном реестре прав, а также соответствующие сведения из его неотъемлемой архивной составляющей части или сведения об отсутствии зарегистрированных вещных прав, обременений вещных прав (Актуальная информация).

По желанию лица информация из Государственного реестра прав о зарегистрированных вещных правах, обременениях вещных прав также может дополнительно содержать сведения о приобретении, изменении и прекращении вещных прав, обременений вещных прав, а также о внесённых изменениях в соответствующие сведения Государственного реестра прав и его неотъемлемой архивной составляющей части в хронологическом порядке (Детализированная информация).

Для получения информации из Государственного реестра прав в бумажной форме (Актуальная и Детализированная информация) необходимо обращаться к государственному регистратору прав на недвижимое имущество, администратору центра предоставления административных услуг или помощнику нотариуса, а в электронной форме (только Актуальная информация) информацию можно получить с помощью Портала Дія

.

Обращаем внимание, что система государственной регистрации прав в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон) введена в Украине с 01 января 2013 года.

До 01 января 2013 года государственная регистрация права собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, проводилась, в частности, в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утверждённым приказом Министерства юстиции Украины
от 07 февраля 2002 года № 7/5, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 18 февраля 2002 года за № 157/6445 (утратило силу), регистраторами бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) в Реестре прав собственности на недвижимое имущество и на бумажных носителях (реестровых книгах и регистрационных делах), которые до сих пор хранятся в БТИ.

Государственная регистрация права собственности, права пользования (сервитут) земельными участками, права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков; права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); права застройки земельного участка (суперфиций) до 01 января 2013 года проводилась территориальными органами земельных ресурсов (абзац третий пункта 3 раздела ІІ «Переходные и заключительные положения» Закона Украины от 11 февраля 2010 года № 1878-VІ «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины»).

На сегодняшний день обеспечение проведения государственной регистрации прав, в соответствии с частью первой статьи 6, статьи 10 Закона, относится к полномочиям исполнительных органов сельских, поселковых и городских советов, Киевской, Севастопольской городских, районных, районных в городах Киеве и Севастополе государственных администраций, нотариусов.

Проверка другой важной информации

Рекомендуем убедиться, что в Государственном реестре прав не зарегистрированы судебные решения о запрете совершения регистрационных действий и/или заявления владельца объекта недвижимого имущества о запрете совершения регистрационных действий в отношении собственного объекта недвижимого имущества, которые являются основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Также обращаем внимание на необходимость проверить, не было ли произведено перепланировки, не снесены ли опорные стены. Если да, то это должно быть должным образом оформлено через разрешительные документы с выдачей нового технического паспорта.

Кроме того, рекомендуем проверить отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Эта проверка поможет избежать возможных проблем.

Чтобы быть уверенным, что квартира не является объектом судебных споров и на неё не наложен арест, стоит проверить информацию о ней и её владельце с помощью Единого государственного реестра судебных решений.

Одновременно необходимо убедиться, что отчуждатель недвижимого имущества не внесён в Единый реестр должников и к нему не применены санкции в соответствии с Законом Украины «О санкциях».

Информацию о субъектах, к которым применены санкции, можно проверить по данным Государственного реестра санкций.

Информация по состоянию на 15.08.2025