Отключить рекламу

Подпишитесь!


06.02.12
1358 15 Печатать

Можно ли передавать жилой фонд в аренду под офис

   Вопрос о том, можно ли снимать жилое помещение под офис, всегда был спорным. Хотя Гражданский кодекс (ст. 813) прямо указывает, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица, а если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания физического лица, бизнесмены продолжают экономить деньги, арендуя квартиры из жилого фонда под офисы. При этом налоговая служба прямо указывает, что относить оплату аренды на расходы, связанные с хозяйственной деятельностью, в этом случае нельзя. А многие юристы считают, что такой договор является действительным до того момента, пока суд не заявит об обратном. Этот вопрос всегда был актуальным, ведь стоимость коммерческой недвижимости в разы выше, чем "квази"-офиса, расположенного в жилом помещении. Как обстоят дела на самом деле, разбиралась "Судебно-юридическая газета".
   
   Налоговая - против!
   
   Мнения по этому поводу разделяются. Начнем с официальной позиции государственных органов.
   
   Согласно абз. г пп. 14.1.97 Налогового кодекса, аренда жилых помещений - хозяйственная операция, которая предусматривает предоставление собственником жилого дома или квартиры в пользование арендатора на определенный срок для целевого использования и за арендную плату. Т. е. для того, чтобы арендатор смог отнести аренду жилых помещений на расходы, связанные с хозяйственной деятельностью, нужно, чтобы жилое помещение использовалось по назначению.
   
   Многочисленные разъяснения налоговой четко отображают ее позицию: для отнесения аренды под офис на валовые расходы жилой фонд должен быть переведен в нежилой.
   
   Порядок осуществления операций по аренде жилых помещений устанавливается Кабмином в соответствии с положениями Жилищного кодекса, ст. 8 которого установлено, что перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается.
   
   Согласно п. 1 постановления Главного государственного санитарного врача Украины №42 от 1.12.1999 "Санитарные нормы микроклимата производственных помещений ДСН 3.3.6.042-99", производственным помещением является замкнутое пространство в специально определенных домах и сооружениях, в которых постоянно или периодически осуществляется трудовая деятельность людей. В то же время жилым домом, согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Украины, является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом и другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Поскольку производственными помещениями, которые используются для производственных потребностей, являются специально назначенные дома и сооружения, использование жилых домов под производственные нужды предусматривает их перевод в специально назначенные, т. е. нежилые. Следовательно, отнесение арендной платы за помещения, которые не переведены в нежилой фонд, в состав расходов плательщика налога является неправомерным. Так считает налоговая.
   
   Похожего мнения придерживаются и иные госорганы. Например, НКРЭ, которая в письме №6083/14/17-08 от 03.10.2008, ссылаясь на положения ст.ст. 810, 813, 815 Гражданского кодекса, напоминает, что по договору аренды жилья одна сторона - собственник - передает или обязуется передать второй стороне (юридическому или физическому лицу) жилье только для проживания в нем на определенный срок за плату. Следовательно, передача владельцем другому лицу жилья не для проживания в нем, а для осуществления предпринимательской деятельности является прямым нарушением норм действующего законодательства Украины. А Госкомпредпринимательства в письме №3841 от 08.06.2004 указывает: для предоставления квартиры в аренду для обустройства в ней офисного помещения необходимо перевести такую квартиру в нежилой фонд.
   
   Суды определиться не могут…
   
   Что касается судебной власти, то ее представители разделились во мнениях.
   
   Шевченковский суд Киева решением от 23.06.2005 признал неправомерным использование квартиры под офис. Принимая это решение, суд исходил из следующих норм.
   
   В соответствии со ст. 150 Жилищного кодекса Украины, граждане, имеющие в частной собственности дом, пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей и имеют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие не запрещенные законом сделки. В соответствии со ст. 6 Жилищного кодекса Украины, жилые дома и помещения назначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Согласно ст. 10 ЖК Украины, граждане должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.
   
   Согласно ст. 319 ГК, собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Ст. 810 ГК предусмотрено, что по договору найма жилья одна сторона (наймодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за определенную плату. И, наконец, в ст. 813 ГК черным по белому записано, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физического лица.
   
   Но некоторые суды приходят к выводу, что обязанность перевести жилое помещение в нежилое не влияет на основания и порядок формирования налоговых расходов арендатора при осуществлении им хоздеятельности.
   
   В то же время ВАСУ в одном из своих решений (№К-34381/06 от 30.07.2009) изложил иное и, нужно отметить, весьма интересное мнение: "Расходы, связанные с арендой жилого помещения под офис, лица, непосредственно осуществляющего в нем свою деятельность, в любом случае являются такими, которые связаны с хозяйственной деятельностью и должны относиться в состав расходов, поскольку для осуществления своей хозяйственной деятельности любому предприятию необходимо иметь офисное помещение, телефонные линии, технику".
   
   Жильцы дома тоже могут обратиться в суд
   
   Итак, представим себе реальную ситуацию: юридическое лицо-истец арендовало квартиру для осуществления уставной деятельности, не связанной с производством. При этом, согласно ст. 204 Гражданского кодекса, сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной. Таким образом, наличие нарушения в переоформлении статуса квартиры может создать определенную ответственность для арендодателя, но не исключает понесенные налогоплательщиком расходы по хозяйственной операции - аренде помещения из его "валовых" расходов.
   
   По нашему мнению, относить на расходы арендную плату за помещение из жилого фонда очень рискованно, ведь помещение используется не по целевому назначению. Такая сделка не будет считаться недействительной с момента совершения, но если однажды налоговая назначит соответствующую проверку (касательно правомерности отнесения арендной платы на валовые расходы), а затем обратится в суд, который, по примеру коллег из Шевченковского райсуда, придет к выводу, что договор является недействительным, предприятие просто обяжут выселиться.
   
   Обращаться в суд с требованием выселить "офис" из жилого помещения может не только налоговая, но и ЖЭК, и жильцы дома, которым хлопанье дверью и топот ног клиентов и подрядчиков компании, арендующей квартиру, мешает жить.
   
   В итоге суд признает сделку недействительной, поскольку она противоречит нормам законодательства. С момента вступления в силу решения должна произойти двойная реституция, т. е. стороны должны вернуть друг другу все полученное по договору и вернуться на круги своя. Этот момент имеет, конечно, и налоговые последствия. Если в течение действия договора компания имела смелость относить расходы на аренду на валовые, в результате признания договора недействительным и, соответственно, двойной реституции все эти траты не будут признаны, и предприятию начислят налог на прибыль и штрафы.
   
   Вывод из всего сказанного выше следующий: арендовать помещение из жилого фонда с целью экономии средств можно, и такая сделка может быть признана неправомерной только судом. Однако относить оплату по такому договору на валовые расходы нежелательно - это может грозить серьезными финансовыми санкциями, если вопросом вплотную займется налоговая. Вместе с тем, не следует забывать, что квартира, даже переоборудованная под офис, редко соответствует всем пожарным, техническим, санитарным и иным условиям, предусмотренным для содержания сотрудников в помещении. Потому не стоит рисковать - проблем не оберетесь.
   
   Анна ВОЕВОДИНА
   Судебно-юридическая газета №3, 30 января - 5 февраля 2012

По материалам Мониторинг СМИ
Теги
Отключить рекламу
Комментарии
  • ю
06.02.12 17:02

Ну да жить можно, а работать - тех и сан условия не позволяют

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Вика
06.02.12 20:53

Да какое их дело? Если это моя частная собственность? Это они всех загоняют в свои офисные центры - за очень дешево. Наперсточники!

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Маша
06.02.12 22:05

Такое чувство, что налоговой главное не дать жить бизнесу, на любые спорные вопросы налоговая отвечает не в пользу плательщика, хотя в данному случае какое им дело? Ну переедут все в нежилые им от этого что?

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Аноним
07.02.12 01:12

Очень много банков и аптек в жилых домах...

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Мелкий Предприниматель
07.02.12 03:12

не придумівайте нет банков и аптек нінче в жиліх.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • igorblin1
07.02.12 03:22

Всегда было не понятным выражение "налоговая инспекция у которой такое-то предприятие состоит на обслуживании". Исходя из определения слова ОБСЛУЖИВАНИЕ как-то наоборот все получается (обслуживание клиентов — это последовательность активностей направленных на увеличение уровня удовлетворённости клиента — то есть формирование у клиента ощущения, что товар или услуга соответствуют ожиданиям клиента). Есть же люди наоборотные - чем больше они думают, тем меньше от них толку. (кот Матроскин, Простоквашено)

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Аноним
07.02.12 03:24

Очень много аптек и банков в жилых домах на Позняках в Киеве, а вот что теперь с нами будет, кто его знает.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Новенькая
07.02.12 03:27

Согласна. Здесь речь идет о "жилых", "нежилых" помещеиях, а не домах

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Леля
07.02.12 04:54

А если в уставном капитале находится жилой дом -я юрик единщик могу сдать в аренду физлицу, чтобі не платить налог на землю?

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Дмитрий
07.02.12 22:31

Леля, моё мнение: налог на землю должно платить предприятие собственник, который (налог) относиться к расходам предприятия в текущем периоде.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Дмитрий
07.02.12 22:35

земельний податок – обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (п. 14.1.72 ст. 14 ПКУ);

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • ю
07.02.12 22:47

ДЛЯ "Мелкий Предприниматель не придумівайте нет банков и аптек нінче в жиліх." Мой банк в жилом доме. И таких много

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Леля
07.02.12 23:37

Дмитрий, дело в том, что единщики платят налог на земельные участки, которые не используют в хоз. деятельности, а у нас вид деятельности- аренда недвижимости.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
07.02.12 23:43

Леля! Вы не будете платить налог на землю, если сдача в аренду будет зафиксирована в свидетельстве об уплате единого налога, как вида деятельности. Размещать банки. аптеки могут в жилых домах, но если вы заметили. у них отдельный вход, и они переведены в нежилой фонд. Конечно, если фирма состоит из 3-4 человек, нет производства, а занимается каким-то таким видом деятельности . как например, аудит или консалтинговая фирма, или просто в квартире размещена бухгалтерия, конечно она никому мешать не будет. А в некоторых других случаях, когда будет ходить много людей, то жильцы вправе возмутиться

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Леля
07.02.12 23:55

Елена, спасибо, а жилец-директор нашего предприятия-возмущаться не будет.Меня просто интересовал вопрос .Жилой дом сдать в аренду с каким целевым использованием (как грамотно это сделать)?

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
Комментирование новости отключено
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться