Якщо вчасно не розпрощалися з орендарем: чим відгукнеться?

Такі наслідки добре б присікти ще на стадії укладення договору, прописавши в ньому порядок дій сторін після завершення строку його дії. Але судячи зі змісту запитання, сторони цього не зробили. Як же викручуватися?

Як «відхреститися» від недбалого орендаря?

До вашої уваги — декілька варіантів, серед яких ви самі вже вибирайте найбільш прийнятний.

1. Як власник приміщення ви маєте право вимагати усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном. Така можливість передбачена ст. 391 ЦКУ. Реалізують такий механізм шляхом звернення до суду, тому слід бути готовим до того, що результат не буде миттєвим.

В ідеалі, цей варіант варто застосовувати лише після складання акта (з цього моменту договір оренди приміщення можна вважати припиненим), якщо вже колишній орендар так і не спроможеться забрати з приміщення свої речі. У свою чергу, до цього моменту (поки договір оренди залишатиметься чинним), висока ймовірність того, що суди відмовляться захищати права орендодавця на підставі ст. 391 ЦКУ.

Перш ніж звертатися до суду, слід обзавестися доказами (1) того, що екс-орендар дійсно відмовляється забрати свій товар і що той досі перебуває у вашому приміщенні; (2) того, що товар недобросовісного орендаря створює перешкоди для вас у праві користуватися та розпоряджатися своїм приміщенням.

Як докази згодяться показання свідків, а також листування з горе-орендарем на тему звільнення вашого приміщення.

Позитивне рішення суду (точніше сказати, виконавчий документ) — привід звернутися до державної виконавчої служби. Та, у свою чергу, зобов’язана буде забезпечити звільнення вашого приміщення.

2. Зберігати товар і далі. Часто в договорах оренди сторони прописують умову про те, що після закінчення строку дії такого договору в разі, якщо орендар своєчасно не звільнить приміщення, орендодавець зобов’язаний зберігати майно, що знаходиться там. У такому разі орендар фактично перетворюється на поклажодавця, а тому зобов’язаний відшкодувати хранителю здійснені тим витрати на зберігання (згідно зі ст. 947 ЦКУ).

3. Передати товар суб’єкту, який займається зберіганням майна. Якщо вже наважитеся на такий крок — доведеться повідомити орендаря про дату та час передачі його товару іншому підприємству/підприємцю, а також про напрямок «міграції» товару.

Відповідально поставтеся до оформлення/зберігання документів у цьому випадку. Зокрема, зберігайте усю первинку, чеки та платіжки, оформлені на транспортування та відповідальне зберігання товару. Також бажано письмово оформити повідомлення екс-орендаря про переміщення його товару та узяття його на зберігання новою стороною. Усе це допоможе «вибити» з горе-орендаря компенсацію понесених вами витрат.

Право на такі дії вам надають ст. 1158 — 1160 ЦКУ, що дозволяють вчиняти дії в майнових інтересах іншої особи без її доручення. Майте на увазі: особа, яка вчинила дії в інтересах іншої особи без її доручення, згідно зі ст. 1159 ЦКУ зобов’язана негайно після закінчення цих дій надати їй звіт про ці дії та передати все, що при цьому було отримано.

Якщо ж особа, що вчинила дії в майнових інтересах іншої особи без її доручення, при першій нагоді не повідомить їй про свої дії, то й права вимагати відшкодування витрат не виникне.

4. Притримати товар екс-орендаря. Майте на увазі: таку можливість (згідно зі ст. 594 ЦКУ) ви можете отримати лише у тому випадку, якщо орендар має перед вами непогашену заборгованість. Притримання товарів є саме мірою забезпечення виконання зобов’язань.

Вимоги кредитора, який притримує річ у себе, згідно зі ст. 597 ЦКУ задовольняють з її вартості в порядку, передбаченому ст. 591 цього Кодексу, тобто в порядку, що діє при реалізації майна, яке є предметом застави.

Але все зазначене вище — для випадків, якщо ви хочете, щоб то не було позбавитися обтяжливих орендних відносин. Але можливий й інший хід подій.

Розірвати не можна, продовжити!

Дивіться: у загальному випадку свідченням того, що будівля, капітальна споруда або їх окрема частина передані в оренду, є відповідний документ (акт), підписаний сторонами правочину. Увага: ним же згідно з  ч. 2 ст. 795 ЦКУ ви повинні посвідчити і повернення об’єкта оренди. Тільки після його підписання строк дії договору припиняється.

Тобто якщо вас щось не влаштовує у відносинах з орендарем, можете сміливо не підписувати такий акт. У такому разі:

— орендні стосунки тривають;

— орендар зобов’язаний сплачувати вам за увесь період, поки акт не підписаний, орендну плату;

* Про правила обліку неустойки ви могли прочитати у статті «Договірна відповідальність: як обліковувати штрафи та пеню?» у журналі «Бухгалтер 911», 2015, № 35.

— згідно з  ч. 2 ст. 785 ЦКУ ви маєте право вимагати від орендаря сплати неустойки* у розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення його повернення.

У разі якщо врешті-решт акт таки буде підписаний, орендар забере свій товар, але сплачувати орендну плату і неустойку за період понад строк дії орендного договору відмовиться, їх доведеться класифікувати як сумнівну або безнадійну заборгованість. У такому разі доведеться нарахувати і резерв сумнівних боргів.

Тим, хто у 2015 році коригуватиме фінрезультат на податкові різниці (зокрема, «високодохідним» платникам), слід пам’ятати про різниці, передбачені ст. 139 ПКУ**. Малодохідним же, у загальному випадку, перейматися нічим.

** Подробиці — у статті «Безнадійна заборгованість: обліковуємо по-новому» в журналі «Бухгалтер 911», 2015, № 5.

Облікові наслідки

Якщо акт, який підтверджує передачу орендованого майна від орендаря назад орендодавцю, не складений, це означає, що договір продовжує діяти. З цього випливає, що ви як орендодавець зобов’язані й надалі нараховувати: (1) доходи в сумі орендної плати; (2) ПЗ з ПДВ.

Але якщо орендар навіть не збирається виплачувати їх на вашу користь? У такому разі ви можете стягнути їх через суд. Щоправда, від відображення доходів і ПДВ-зобов’язань це все одно не звільнить. Розглянемо, як усе це має відображатися на рахунках бухгалтерського обліку.

Облік орендних операцій у орендодавця

y.tovstopyat@buhgalter911.com