Если вовремя не попрощались с арендатором: чем чревато?

Подобные последствия хорошо бы пресечь еще на стадии заключения договора, прописав в нем порядок действий сторон после завершения срока его действия. Но судя по содержанию вопроса, стороны этого не сделали. Как же выкручиваться?

Как «откреститься» от нерадивого арендатора?

Вашему вниманию — несколько вариантов, среди которых вы сами уже выбирайте наиболее подходящий.

1. Как собственник помещения вы вправе требовать устранения препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения своим имуществом. Такая возможность предусмотрена ст. 391 ГКУ. Реализуют такой механизм путем обращения в суд, потому следует быть готовым к тому, что результат не будет сиюминутным.

В идеале, этот вариант стоит применять лишь после составления акта (с этого момента договор аренды помещения можно считать прекращенным), если уже бывший арендатор так и не удосужится забрать из помещения свои вещи. В свою очередь, до этого момента (пока договор аренды будет действующим), высока вероятность того, что суды откажутся защищать права арендодателя на основании ст. 391 ГКУ.

Прежде чем обращаться в суд, следует обзавестись доказательствами (1) того, что экс-арендатор действительно отказывается забрать свой товар и что тот до сих пор находится в вашем помещении; (2) того, что товар недобросовестного арендатора создает препятствия для вас в праве пользоваться и распоряжаться своим помещением.

В качестве доказательств сойдут показания свидетелей, а также переписка с горе-арендатором на тему освобождения вашего помещения.

Положительное решение суда (вернее сказать, исполнительный документ) — повод обратиться в государственную исполнительную службу. Та, в свою очередь, обязана будет обеспечить освобождение вашего помещения.

2. Хранить товар и дальше. Нередко в договорах аренды стороны прописывают условие о том, что по завершении срока действия такого договора в случае, если арендатор вовремя не освободит помещения, арендодатель обязан хранить находящееся там имущество. В таком случае арендатор фактически превращается в поклажедателя, а потому обязан возместить хранителю осуществленные тем

расходы на хранение (согласно ст. 947 ГКУ).

3. Передать товар субъекту, занимающемуся хранением имущества. Коль уж решитесь на такой шаг — придется уведомить арендатора о дате и времени передачи его товара другому предприятию/предпринимателю, а также о направлении «миграции» товара.

Ответственно отнеситесь к оформлению/хранению документов в данном случае. В частности, сохраняйте всю первичку, чеки и платежки, оформленные на транспортировку и ответственное хранение товара. Также желательно письменно оформить уведомление экс-арендатора о перемещении его товара и взятии его на хранение новой стороной. Все это поможет «выбить» из горе-арендатора компенсацию понесенных вами расходов.

Право на такие действия вам дают ст. 1158 — 1160 ГКУ, позволяющие совершать действия в имущественных интересах другого лица без его поручения. Имейте в виду: лицо, совершившее действия в интересах другого лица без его поручения, согласно ст. 1159 ГКУ обязано немедленно после окончания этих действий предоставить ему отчет об этих действиях и передать все, что при этом было получено.

Если же лицо, совершившее действия в имущественных интересах другого лица без его поручения, при первой возможности не сообщит ему о своих действиях, то и права требовать возмещения расходов не возникнет.

4. Придержать товар экс-арендатора. Учтите: такую возможность (согласно ст. 594 ГКУ) вы можете получить лишь в том случае, если арендатор имеет перед вами непогашенную задолженность. Придержание товаров является именно мерой обеспечения выполнения обязательств.

Требования кредитора, который придерживает вещь у себя, согласно ст. 597 ГКУ удовлетворяют из ее стоимости в порядке, предусмотренном ст. 591 этого Кодекса. То есть в порядке, действующем при реализации имущества, которое является предметом заставы.

Но все вышесказанное — для случаев, если вы хотите во что бы то ни стало избавиться от обременительных арендных отношений. Но возможен и другой ход событий.

Разорвать нельзя, продолжить!

Смотрите: в общем случае свидетельством того, что здание, капитальное сооружение или их отдельная часть переданы в аренду, является соответствующий документ (акт), подписанный сторонами сделки. Внимание: им же согласно ч. 2 ст. 795 ГКУ вы должны засвидетельствовать и возврат объекта аренды. Только после его подписания срок действия договора прекращается.

То есть если вас что-то не устраивает в отношениях с арендатором, можете смело не подписывать подобный акт. В таком случае:

— арендные отношения продолжаются;

— арендатор обязан уплачивать вам за весь период, пока акт не подписан, арендную плату;

* О правилах учета неустойки вы могли прочесть в статье «Договорная ответственность: как учитывать штрафы и пеню?» в журнале «Бухгалтер 911», 2015, № 35.

— согласно ч. 2 ст. 785 ГКУ вы имеете право требовать от арендатора уплаты неустойки* в размере двойной платы за пользование имуществом за время просрочки его возврата.

В случае, если в конце концов акт таки будет подписан, арендатор заберет свой товар, но уплачивать арендную плату и неустойку за период сверх срока действия арендного договора откажется, их придется классифицировать как сомнительную или безнадежную задолженность. В таком случае придется начислить и резерв сомнительных долгов.**

** Подробности — в статье «Безнадежная задолженность: учитываем по-новому» в журнале «Бухгалтер 911», 2015, № 5.

Тем, кто в 2015 году будет корректировать финрезультат на налоговые разницы (в частности, «высокодоходным» плательщикам), нужно помнить о разницах, предусмотренных ст. 139 НКУ**. Малодоходным же, в общем случае, тревожится не о чем.

Учетные последствия

Если акт, подтверждающий передачу арендованного имущества от арендатора обратно арендодателю, не составлен, значит договор продолжает действовать. Из этого следует, что вы как арендодатель обязаны и в дальнейшем начислять: (1) доходы в сумме арендной платы; (2) НО по НДС.

Но если арендатор даже не собирается выплачивать их в вашу пользу? В таком случае вы можете взыскать их через суд. Правда, от отражения доходов и НДС-обязов вас это все равно не освободит. Рассмотрим, как все это должно отображаться на счетах бухгалтерского учета.

Учет арендных операций у арендодателя

y.tovstopyat@buhgalter911.com