Продаж майнових прав на житло — перше постачання для цілей ПДВ

У цьому листі податківці розповіли, як обкладається ПДВ продаж майнових прав на житло, що будується, у контексті п.п. 197.1.14 ПКУ.

Мабуть, будь-кому, хто мав справу зі згаданою ПДВ-пільгою, відомий фіскальний і неоднозначний підхід податківців до її застосування. Головна проблема традиційно полягала в тому, поширюється ця пільга на будівельно-монтажні роботи (далі — БМР) з будівництва житла чи ні. Її наочно демонструють, зокрема:

— листи ДФСУ від 03.02.2016 р. № 2204/6/99-99-19-03-02-15 і від 30.11.2015 р. № 25585/6/99-99-19-03-02-15 — у них податківці вказали, що для будівельної організації / підрядника БМР вважаються першим постачанням (і, як результат, обкладаються ПДВ за ставкою 20 %), а тому подальша передача готового новопобудованого житла звільняється від ПДВ. Причому в цих листах ДФСУ не прив’язувалася до того, на кого оформляється право власності на житло;

— консультація в категорії 101.13 ЗІР — у ній контролери повідомили: якщо після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новопобудоване житло оформляються на підприємство-забудовника, першим постачанням вважатиметься передача забудовником такого житла у власність іншим особам.

Причому цікаво, що в листі ДФСУ від 04.09.2014 р. № 3717/7/99-99-19-03-02-17 висновок податківців був протилежним.

Неоднорідна позиція контролерів призводить до того, що для кожного конкретного випадку з метою мінімізації податкових ризиків краще робити запит про індивідуальні податкові консультації. Ця порада є особливо актуальною в тих ситуаціях, які не підпадають безпосередньо під висновки вже опублікованих листів ДФСУ. Зокрема, це стосується продажу забудовником майнових прав на житло*, що будується.

* У цьому конкретному випадку майнові права на житло є правом на отримання у власність відповідного об’єкта в майбутньому (після прийняття його в експлуатацію). Забудовник продає такі права з метою фінансування будівництва — головним чином, для оплати БМР.

У наведеній консультації податківці повідомили, що продаж таких прав є першим постачанням житла (для цілей п.п. 197.1.14 ПКУ). Як результат, він обкладається ПДВ за ставкою 20 %. Правильно це чи ні?

Тут є декілька моментів. Перше, що впадає у вічі: податківці знову забули про операцію з поставки БМР (про цю проблему див. вище). Причина такого підходу, на жаль, невідома, але у будь-якому разі — постачання підрядником БМР має обкладатися ПДВ у загальному порядку.

У частині продажу майнових прав на житло, що будується, позиція ДФСУ є більш цікавою. Як ми вже говорили, податківці вважають, що така операція є першим постачанням житла і обкладається ПДВ. З формальної точки зору такий підхід є небездоганним. Річ у тім, що:

— п.п. 197.1.14 ПКУ вказує на продаж, власне, житла та БМР. У свою чергу, про майнові права він замовчує;

— ці майнові права, що розглядаються, на перший погляд, можна розцінювати як права вимоги. Торгівля ж такими правами за грошові кошти або цінні папери не є об’єктом для ПДВ ( п.п. 196.1.5 ПКУ). Податківці і самі неодноразово підкреслювали це — у тому числі в контексті постачання житла за інвестиційним договором (див. згаданий лист ДФСУ від 03.02.2016 р. № 2204/6/99-99-19-03-02-15). У зв’язку з цим фіскальний виняток, який вони зробили в цій індивідуальній податковій консультації (лист ДФСУ від 21.03.2016 р. № 6091/6/99-99/903-62-15), дивує. Водночас такий підхід, найімовірніше, був спричинений тим, що, суворо кажучи, у цьому конкретному випадку майнові права не продаються інвестору, а виникають у нього (через перерахування передоплати). Тому немає і торгівлі ними.

Але чи так це погано для учасників будівництва? А ось тут однозначної відповіді немає. При належному оформленні (і ціновому регулюванні) такий підхід не завдасть їм збитку. Судіть самі:

— продаж забудовником майнових прав буде обкладений ПДВ, але

— такий ПДВ буде компенсований (повністю чи частково) податковим кредитом у частині придбаних БМР.

Таким чином, якщо забудовник продасть інвестору житло за ціною, порівнянною з собівартістю, у нього не виникне «зайвих» ПДВ-зобов’язань (вони будуть «перекриті» податковим кредитом).

Що стосується інвестора, то якщо основна сума націнки на житло формуватиметься ним (якщо, звичайно, він придбаває таке житло з метою перепродажу), для нього запропонований податківцями підхід буде навіть привабливішим. Адже у такому разі, оскільки постачання житла ним уже не буде першим, воно звільнятиметься від ПДВ згідно з  п.п. 197.1.14 ПКУ. Таким чином, з економічної точки зору він понесе менше витрат на сплату податків.

У частині «вхідного» ПДВ такому інвестору потрібно буде відобразити податковий кредит, але в цьому самому періоді показати і ПДВ-зобов’язання згідно з  п. 198.5 ПКУ (оскільки продаж ним житла звільнятиметься від ПДВ).

Водночас попереджаємо: ви зараз ознайомилися саме з індивідуальною податковою консультацією. Тому якщо у вас виникне подібна ситуація, рекомендуємо вам не використовувати зазначені висновки як належне, а зробити запит про відповідну консультацію для себе.