Продажа имущественных прав на жилье — первая поставка для целей НДС

В данном письме налоговики рассказали, как облагается НДС продажа имущественных прав на строящееся жилье в контексте п.п. 197.1.14 НКУ.

Пожалуй, любому, кто сталкивался с упомянутой НДС-льготой, известен фискальный и неоднозначный подход налоговиков к ее применению. Главная проблема традиционно состояла в том, распространяется эта льгота на строительно-монтажные работы (далее — СМР) по строительству жилья или нет. Ее наглядно демонстрируют, в частности:

— письма ГФСУ от 03.02.2016 г. № 2204/6/99-99-19-03-02-15 и  от 30.11.2015 г. № 25585/6/99-99-19-03-02-15 — в них налоговики указали, что для строительной организации / подрядчика СМР считаются первой поставкой (и, как результат, облагаются НДС по ставке 20 %), а потому дальнейшая передача готового вновь построенного жилья освобождается от НДС. Причем в этих письмах ГФСУ не привязывалась к тому, на кого оформляется право собственности на жилье;

— консультация в категории 101.13 ЗІР — в ней контролеры сообщили, что если после завершения строительства правоустанавливающие документы на вновь построенное жилье оформляются на предприятие-застройщика, первой поставкой будет считаться передача застройщиком такого жилья в собственность другим лицам.

Причем интересно, что в  письме ГФСУ от 04.09.2014 г. № 3717/­7/99-99-19-03-02-17 вывод налоговиков был противоположным.

Неоднородная позиция контролеров приводит к тому, что для каждого конкретного случая с целью минимизации налоговых рисков лучше запрашивать индивидуальные налоговые консультации. Данный совет особо актуален в тех ситуациях, которые не подпадают напрямую под выводы уже опубликованных писем ГФСУ. В частности, это касается продажи застройщиком имущественных прав на строящееся жилье*.

* В данном конкретном случае имущественные права на жилье являются правом на получение в собственность соответствующего объекта в будущем (после принятия его в эксплуатацию). Застройщик продает такие права с целью финансирования строительства — главным образом, для оплаты СМР.

В приведенной консультации налоговики сообщили, что продажа таких прав является первой поставкой жилья (для целей п.п. 197.1.14 НКУ). Как результат, она облагается НДС по ставке 20 %. Правильно это или нет?

Здесь есть пара моментов. Первое, что бросается в глаза: налоговики опять забыли об операции по поставке СМР (об этой проблеме см. выше). Причина такого подхода, увы, неизвестна, но в любом случае — поставка подрядчиком СМР должна облагаться НДС в общем порядке.

В части продажи имущественных прав на строящееся жилье позиция ГФСУ интереснее. Как мы уже говорили, налоговики считают, что такая операция является первой поставкой жилья и облагается НДС. С формальной точки зрения подобный подход не безупречен. Дело в том, что:

— п.п. 197.1.14 НКУ указывает на продажу, собственно, жилья и СМР. В свою очередь, об имущественных правах он умалчивает;

— рассматриваемые имущественные права, на первый взгляд, можно расценивать как права требования. Торговля же такими правами за денежные средства или ценные бумаги — не объект для НДС ( п.п. 196.1.5 НКУ). Налоговики и сами неоднократно подчеркивали это — в том числе в контексте поставки жилья по инвестиционному договору (см. упомянутое письмо ГФСУ от 03.02.2016 г. № 2204/6/99-99-19-03-02-15). В связи с этим фискальное исключение, которое они сделали в данной индивидуальной налоговой консультации (письмо ГФСУ от 21.03.2016 г. № 6091/6/99-99/903-62-15), удивляет. В то же время подобный подход, вероятнее всего, был вызван тем, что, строго говоря, в данном конкретном случае имущественные права не продаются инвестору, а возникают у него (в силу перечисления предоплаты). Поэтому нет и торговли ими.

Но так ли это плохо для участников строительства? А вот тут однозначного ответа нет. При должном оформлении (и ценовом регулировании) такой подход не нанесет им ущерба. Посудите сами:

— продажа застройщиком имущественных прав будет обложена НДС, но

— такой НДС будет компенсирован (полностью или частично) налоговым кредитом в части купленных СМР.

Таким образом, если застройщик продаст инвестору жилье по цене, сопоставимой с себестоимостью, у него не возникнет «лишних» НДС-обязательств (они будут «перекрыты» налоговым кредитом).

Что касается инвестора, то если основная сумма наценки на жилье будет формироваться им (если, конечно, он приобретает такое жилье с целью перепродажи), для него предложенный налоговиками подход будет даже более привлекательным. Ведь в таком случае, поскольку поставка жилья им уже не будет первой, она будет освобождаться от НДС согласно п.п. 197.1.14 НКУ. Таким образом, с экономической точки зрения он понесет меньше расходов на уплату налогов.

В части «входного» НДС такому инвестору нужно будет отразить налоговый кредит, но в этом же периоде показать и НДС-обязательства согласно п. 198.5 НКУ (поскольку продажа им жилья будет освобождаться от НДС).

Вместе с тем предупреждаем: вы сейчас ознакомились именно с индивидуальной налоговой консультацией. Поэтому если столкнетесь с подобной ситуацией, рекомендуем вам не использовать указанные выводы как должное, а запросить соответствующую консультацию для себя.