Здавання в оренду, нерухомість, спрощенка: варіанти «схрещування»

Думка податківців

Думка податківців із цього приводу така (категорії 107.03 і 107.12 ЗІР): єдиноподатник групи 2 має право як громадянин здати в оренду нерухомість кому завгодно (у тому числі і підприємцю-загальносистемнику), але при цьому: 1) він узагалі не повинен здавати в оренду нерухомість у межах підприємницької діяльності; 2) у Реєстрі платників єдиного податку щодо нього не повинно бути виду діяльності «оренда».

Простіше кажучи, особа має право здавати в оренду нерухомість або як підприємець, або як громадянин. Всидіти одразу на двох стільцях (за цим договором я орендодавець-громадянин, а ось за цим — орендодавець-підприємець) не вдасться.

У консультаціях податківців ця позиція чітко не обґрунтована, але радимо виходити саме з неї.

Від імені громадянина

Якщо єдиноподатник групи 2 вирішив обрати «цивільний шлях» здавання нерухомості в оренду, то йому потрібно діяти так:

1) виключити з Реєстру платників єдиного податку вид діяльності, пов’язаний з орендою. Для цього подайте заяву до податкової про вибір спрощенки, поставивши відмітку в розділі 5.3 навпроти поля «внесення змін до видів діяльності». У розділі 10 зазначте всі ваші види діяльності, за винятком оренди;

2) тільки-но податківці приберуть «оренду» з Реєстру (імовірно, це повинно статися в день подання заяви, але краще в цьому переконатися, запросивши в податківців витяг з Реєстру*), можна укладати з підприємцем-загальносистемником договір оренди нерухомості (площа дозволена будь-яка). У такому договорі орендодавець має виступати як звичайний громадянин, без згадки про свій підприємницький статус (тобто зазначаємо тільки паспортні дані та номер. Про держреєстрацію підприємцем — жодного слова).

* Для цього подайте податківцям заяву в довільній формі на отримання безоплатного витягу з Реєстру.

Радимо укладати договір оренди на строк до 3 років. У цьому випадку вам не доведеться завіряти його в нотаріуса та реєструвати право користування нерухомістю (ст. 793 і 794 ЦКУ).

Що стосується оподаткування, то оскільки орендодавцем за договором буде «звичайний громадянин», то орендар (підприємець-загальносистемник) буде податковим агентом. Отже, він зобов’язаний утримати з орендної плати 18 % ПДФО і 1,5 % військового збору і перерахувати їх до бюджету. Також виплати потрібно відобразити у Звіті за формою № 1ДФ з ознакою «106».

ЄСВ за операціями оренди не нараховується.

Наприклад, якщо сторони встановили в договорі оренди, що орендна плата становить 10000 грн. на місяць, то орендодавець отримає на руки суму 8050 грн. (а 1950 грн. підуть до бюджету у вигляді ПДФО та військового збору).

При цьому підприємець-загальносистемник має право поставити у витрати всю суму орендної плати за нерухомість (10000 грн.), якщо ця нерухомість використовується ним у госпдіяльності і в нього є платіжний документ, що підтверджує факт сплати грошей орендодавцю (п. 177.2 ПКУ).

Від імені підприємця: спосіб № 1

Якщо ж єдиноподатника групи 2 не влаштовує здавання в оренду як звичайний «фізик», то можна зробити «рокіровку» на іншому кінці. Він діє як підприємець, а орендарем при цьому є звичайний громадянин. Підприємець-загальносистемник (орендар) цілком може ним виступати, якщо в договорі він не заявлятиме свій підприємницький статус.

Формально жодних законодавчих обмежень щодо такого варіанта дій немає. Адже єдиноподатник групи 2 має право здавати в оренду нерухомість громадянам, а підприємець-загальносистемник за договором діятиме як звичайний громадянин (про його підприємницький статус єдиноподатник знати не буде).

Справа залишиться за малим — дотримати обмеження за площею, що здається в оренду.

ЧПЄП має право здавати в оренду (п.п. 291.5.3 ПКУ):
— житлові приміщення (їх частини) загальною площею не більше 100 кв. м;
— нежитлові приміщення (їх частини) загальною площею не більше 300 кв. м.
Якщо нерухомість більша, то можна здавати в оренду її частину, що не перевищує встановлені норми. Але те, що понад 100/300 кв. м, повинне простоювати: податківці не дозволяють здавати «надлишок» ані в оренду, ані в позичку!

До загальносистемника податківці точно не матимуть претензій. А ось «намірів» убік єдиноподатника (мовляв, нерухомість задається для господарського використання, і тому є порушення) виключати не можна.

У цьому випадку з єдиноподатника жодні податки не утримуватимуться, так само як і з громадянина-орендаря. При цьому «жирний» мінус: загальносистемник не зможе поставити у витрати оренду плату. Але користуватися орендованою нерухомістю для провадження бізнесу зможе.

Хочемо вас застерегти від такого способу: єдиноподатник групи 2 укладає з підприємцем на загальній системі замість договору оренди договір позички (безоплатного користування нерухомістю). Так робити не варто — податківці проти. І хоча позичка за своєю суттю не є послугою (утім, як і оренда), сперечатися з податківцями з цього питання можна буде хіба що в суді, і то імовірність перемоги невисока.

Від імені підприємця: спосіб № 2

Ще один варіант продовжити бізнес, пов’язаний з орендою, такий: єдиноподатник переходить з групи 2 до групи 3. Після цього він зможе сміливо здавати в оренду нерухомість не тільки підприємцю на загальній системі, а й юрособам:

«+» ані ПДФО, ані військовий збір нікому сплачувати не доведеться;

«+» орендар зможе обліковувати оренду у витратах;

«-» єдиноподатнику доведеться сплачувати єдиний податок за більшою ставкою (3 % або 5 % від виручки) і звітувати за ним щокварталу.