Сдача в аренду, недвижимость, упрощенка: варианты «скрещивания»

Мнение налоговиков

Мнение налоговиков на этот счет таково (категории 107.03 и 107.12 ЗІР): единоналожник группы 2 имеет право как гражданин сдать в аренду недвижимость кому угодно (в том числе и предпринимателю-общесистемщику), но при этом: 1) он вообще не должен сдавать в аренду недвижимость в рамках предпринимательской деятельности; 2) в Реестре плательщиков единого налога по нему не должно быть вида деятельности «аренда».

Проще говоря, лицо имеет право сдавать в аренду недвижимость либо как предприниматель, либо как гражданин. Усидеть сразу на двух стульях (по этому договору я арендодатель-гражданин, а вот по этому — арендодатель-предприниматель) не удастся.

В консультациях налоговиков эта позиция толком не обоснована, но советуем исходить именно из нее.

От лица гражданина

Если единоналожник группы 2 решил избрать «гражданскую стезю» сдачи недвижимости в аренду, то ему нужно поступить так:

1) исключить из Реестра плательщиков единого налога вид деятельности, связанный с арендой. Для этого подайте заявление в налоговую о выборе упрощенки, поставив отметку в разделе 5.3 напротив поля «внесение изменений в виды деятельности». В разделе 10 укажите все ваши виды деятельности, за исключением аренды;

2) как только налоговики уберут «аренду» из Реестра (по идее, это должно произойти в день подачи заявления, но лучше в этом убедиться, запросив у налоговиков извлечение из Реестра*), можно заключать с предпринимателем-общесистемщиком договор аренды недвижимости (площадь разрешена любая). В таком договоре арендодатель должен выступать как обычный гражданин, без упоминания о своем предпринимательском статусе (т. е. указываем только паспортные данные и номер. О госрегистрации в качестве предпринимателя — ни слова).

* Для этого подайте налоговикам заявление в произвольной форме на получение бесплатного извлечение из Реестра.

Советуем заключать договор аренды на срок до 3 лет. В этом случае вам не придется заверять его у нотариуса и регистрировать право пользования недвижимостью (ст. 793 и 794 ГКУ).

Что касается налогообложения, то поскольку арендодателем по договору будет «обычный гражданин», то арендатор (предприниматель-общесистемщик) будет являться налоговым агентом. Стало быть, он обязан удержать с арендной платы 18 % НДФЛ и 1,5 % военного сбора и перечислить их в бюджет. Также выплаты нужно отразить в Отчете по форме № 1ДФ с признаком «106».

ЕСВ по операциям аренды не начисляется.

Например, если стороны установили в договоре аренды, что арендная плата составляет 10000 грн. в месяц, то арендодатель получит на руки сумму 8050 грн. (а 1950 грн. уйдут в бюджет в виде НДФЛ и военного сбора).

При этом предприниматель-общесистемщик имеет право поставить в расходы всю сумму арендной платы за недвижимость (10000 грн.), если эта недвижимость используется им в хоздеятельности и у него есть платежный документ, подтверждающий факт оплаты денег арендодателю (п. 177.2 НКУ).

От лица предпринимателя: способ № 1

Если же единоналожника группы 2 не устраивает сдача в аренду в качестве обычного «физика», то можно сделать «рокировку» на другом конце. Он действует как предприниматель, а арендатором при этом является обычный гражданин. Предприниматель-общесистемщик (арендатор) вполне может им выступать, если в договоре он не будет заявлять свой предпринимательский статус.

Формально никаких законодательных ограничений по такому варианту действий нет. Ведь единоналожник группы 2 имеет право сдавать в аренду недвижимость гражданам, а предприниматель-общесистемщик по договору будет действовать как обычный гражданин (о его предпринимательском статусе единоналожник знать не будет).

Дело останется за малым — соблюсти ограничение по площади, сдаваемой в аренду.

ЧПЕН имеет право сдавать в аренду (п.п. 291.5.3 НКУ):
— жилые помещения (их части) общей площадью не более 100 кв. м;
— нежилые помещения (их части) общей площадью не более 300 кв. м.
Если недвижимость больше, то можно сдавать в аренду ее часть, не превышающую установленные нормы. Но то, что свыше 100/300 кв. м, должно простаивать: налоговики не разрешают сдавать «излишек» ни в аренду, ни в ссуду!

К общесистемщику налоговики точно не будут иметь претензий. А вот «поползновений» в сторону единоналожника (мол недвижимость сдается для хозяйственного использования и поэтому есть нарушение) исключать нельзя.

В этом случае с единоналожника никакие налоги удерживаться не будут, равно как и с гражданина-арендатора. При этом «жирный» минус: общесистемщик не сможет поставить в расходы арендую плату. Но пользоваться арендованной недвижимостью для осуществления бизнеса сможет.

Хотим вас предостеречь от такого способа: единоналожник группы 2 заключает с предпринимателем на общей системе вместо договора аренды договор ссуды (бесплатного пользования недвижимостью). Так делать не стоит — налоговики против. И хотя ссуда по своей сути не является услугой (впрочем, как и аренда), спорить с налоговиками по этому вопросу можно будет разве что в суде, и то вероятность победы невысока.

От лица предпринимателя: способ № 2

Еще один вариант продолжить бизнес, связанный с арендой, таков: единоналожник переходит из группы 2 в группу 3. После этого он сможет смело сдавать в аренду недвижимость не только предпринимателю на общей системе, но и юрлицам:

«+» ни НДФЛ, ни военный сбор никому уплачивать не придется;

«+» арендатор сможет учесть аренду в расходах;

«-» единоналожнику придется уплачивать единый налог по большей ставке (3 % или 5 % от выручки) и отчитываться по нему ежеквартально.