Податок на нерухомість: «родзинки» звітності-2018

Відразу домовимося: оскільки говоримо про подання декларації (а цей обов’язок актуальний лише для юросіб), то фізосіб (у тому числі підприємців), які також можуть бути платниками цього податку згідно з п.п. 266.1.1 ПКУ, поки не беремо до уваги. До лав платників згідно із зазначеним підпунктом потрапляють власники (у тому числі нерезиденти) об’єктів житлової (п.п. 14.1.129 ПКУ) та/або нежитлової (п.п. 14.1.129¹ ПКУ) нерухомості.

Орендарі об’єктів нерухомості, причому як житлової, так і нежитлової, цей податок сплачувати не зобов’язані. «Віддувається» за такі об’єкти їх власник (орендодавець).

Декларація: стисло про головне. Ви, можливо, здивуєтеся, але форма декларації¹ не змінювалася з 2015 року (у всьому б таку стабільність!). Тому загальний алгоритм її заповнення змін не зазнав.

¹ Затверджена наказом Мінфіну «Про затвердження форми податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» від 10.04.2015 р. № 408.

Подають декларацію за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів нерухомості. Таким чином, якщо всі об’єкти нерухомості (житлові та нежитлові) розташовані на території однієї адміністративно-територіальної одиниці (один код згідно з КОАТУУ), слід подати одну декларацію за всі об’єкти. Якщо ж вони знаходяться на території різних адміністративно-територіальних одиниць, підконтрольних різним органам ДФСУ, то доведеться подавати окремі декларації до кожного органу ДФСУ, у веденні якого знаходиться територія, де розміщений кожен з об’єктів нерухомості.

Практично не торкнулася правил оподаткування і податкова реформа — 2018².

² Стаття «Новини» другого ешелону» (єдиний податок, плата за землю тощо)» у журналі «Бухгалтер 911», 2018, № 1-2.

Єдина зміна, закладена в п.п. 266.5.1 ПКУ, полягає у зростанні граничного розміру ставки податку за 1 м² площі нерухомості у зв’язку зі зростанням розміру мінзарплати. Цього року межа складає 55, 85 грн./м² (1,5 % х 3723 грн. : 100 %).

Ставки, як і раніше, встановлюють своїми рішеннями місцеві ради залежно від місця розташування (зональності) та типів об’єктів нерухомості.

Рішення місцевих рад доки шукаємо на їх офіційних сайтах. Інший варіант — офіційний портал ДФСУ (Головна > Рішення місцевих рад > обираєте область / м. Київ > Податок на майно > Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки). Ось тільки розміщені там рішення не завжди актуальні .

Ставки не переглянули у 2017 році : немає коефіцієнта 0,5 ! Це гідно нашої рубрики «Навмисно не придумаєш» , але все-таки має місце, як свідчить, зокрема ІПК ГУ ДФС у Полтавській області від 05.01.2018 р. № 67/ІПК/16-31-12-05-19 (ср. ).

Нагадаємо: минулого року у зв’язку зі збільшенням у 2 рази розміру мінзарплати (від якого прямо залежить верхня межа податку на нерухомість і ставки в рішеннях місцевих рад) ВРУ вимушена була вносити зміни і до п. 266.5 ПКУ. Але вони, звичайно ж, не в змозі одним помахом чарівної палички змінити усі відповідні рішення місцевих рад. У зв’язку з цим Закон № 1797³ передбачив спеціальні правила, що дозволяють застосовувати коефіцієнт 0,5 до ставок податку, встановлених застарілими рішеннями.

³ Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2017 році» від 20.12.2016 р. № 1791-VIII.

Але 2017 рік позаду, а деякі місцеві ради так і не відкоригували свої рішення. Так-от, у зазначеній ІПК ГУ ДФСУ в Полтавській області стверджує, що у 2018 році «половинчастий» коефіцієнт більше не повинен застосовуватися ! Пояснюють це полтавські податківці тим, що, по-перше, Закон № 1797, як і зазначено в його назві, визначає перелік заходів щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2017 році. До таких заходів належить у тому числі і вказаний коефіцієнт.

По-друге, у 2018 році аналогічні питання регулює вже Закон № 2245⁴. І в ньому про коефіцієнт 0,5 немає жодного слова…

⁴ Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2018 році» від 07.12.2017 р. № 2245-VIII.

Що тут потрібно зазначити? Аргументи податківців не безперечні, але певною логікою все ж наділені. Тут питання більше не до них, а до тих місцевих рад, які таке допустили.

Але в чому полягало завдання введення «половинчастого» коефіцієнта? У тому, щоб зробити неможливим застосування до платників ставок податку, що перевищують межу, зазначену в п. 266.5 ПКУ. Але прописали цей момент таким чином, що застосовувати такий коефіцієнт могли навіть ті платники, чиї ставки, навіть при подвійному зростанні розміру мінзарплати не перевищили б цієї межі.

Тому якщо рішенням встановлені ставки, що перевищують розмір 1,5 % мінзарплати (55,85 грн. у 2018 році), то таке рішення однозначно неправомірне.

Якщо ж у старому рішенні наведені ставки податку, що вписуються в таку межу, то зменшувати їх іще у 2 рази було б навіть не зовсім справедливо.

Зверніть увагу: позиція податківців закріплена в ІПК. А така консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому вона надана. Хоча факт реєстрації її в Реєстрі ІПК означає, що і ДФСУ підтримує такий підхід.

3 кити , на яких тримається визначення суми податку. Перейдемо до головної начинки декларації, а саме до річної суми податку, яка підлягає сплаті за даними платника. Її розраховують у колонці 7 декларації.

1. Загальна площа кожного окремого об’єкта нерухомості (зазначаєте в колонці 3 декларації). Вона є базою оподаткування та обчислюється юрособами на підставі документів, що підтверджують право власності на оподатковувані об’єкти. Такими документами можуть бути: свідоцтво про право власності, витяг з держреєстру речових прав, договори купівлі-продажу, міни, дарування тощо.

2. Ставки податку (зазначаєте в колонці 4 декларації).

Саме шляхом множення цих двох величин, як правило, і знаходять суму податку. Але іноді в ситуацію втручаються…

3. Пільги з податку (зазначаєте в колонці 6 декларації).

⁵ Довідник № 85/1 податкових пільг, що є втратами доходів бюджету станом на 31.12.2017, доведений листом ДФСУ від 29.12.2017 р.

Місцеві ради мають право встановлювати пільги з податку, який сплачується на відповідній території, з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що в тому числі перебувають у власності юросіб⁶ (згідно з п.п. 266.4.2 ПКУ).

⁶ А також громадських об’єднань, благодійних організацій, релігійних організацій України, статути (положення) яких зареєстровані у встановленому законом порядку, якщо об’єкти використовують для забезпечення діяльності, передбаченої такими статутами (положеннями).

Як рахувати суму податку, вважаємо, пояснювати особливо не потрібно. Від добутку площі об’єктів одного типу і відповідної ставки оподаткування треба відняти суму пільги. Остання розраховується шляхом множення площі об’єкта, на яку поширюється дія пільги і, знову-таки, ставки оподаткування.

Не сплачуємо податок = не декларуємо! Низка об’єктів, що не є об’єктом оподаткування, перерахована в п.п. 266.2.2 ПКУ. Також п. 38.6 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ виводить із складу об’єктів нерухомість, яка розташована на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів, розташованих на лінії зіткнення.

Тішить, що податківці погоджуються з тим, що за такими об’єктами не виникає обов’язок подавати податкову декларацію (категорія 106.07 ЗІР).

При цьому контролери звертають увагу на документальне підтвердження віднесення об’єктів до звільнених категорій.

Особливий інтерес для юросіб серед не об’єктів становлять:

1) будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств.

При цьому контролери наполягають, що під звільнення підпадають промислові будівлі, які: 1) класифікуються в підкласах 1251.1 — 1251.9 класу 1251 «Будівлі промислові» згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000; 2) належать виключно промисловим підприємствам. До когорти цих підприємств, на їх думку, відносяться підприємства, які класифікуються в секціях B, C, D, E і F згідно з Класифікацією видів економічної діяльності (КВЕД) ДК 009:2010. При цьому податківці переконані, що для отримання такої пільги повинні виконуватися обидві умови одночасно.

Також варто сказати і про те, що податківці дають «зелене» світло для застосування цієї пільги тільки тим промисловим підприємствам, які використовують промислові будівлі у виробництві. Якщо ж будівля тимчасово не експлуатується (наприклад, знаходиться на реконструкції), то, на їх думку (лист ДФСУ від 27.11.17 р. № 2717/ІПК/04-36-12-23-19), пільга зі сплати податку на нерухомість у цей час не діє;

2) будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності. По цій категорії нерухомості у контролерів теж є «уточнення». Вони наполягають на тому, що звільнені лише сільгоспбудівлі (клас 1271 відповідно до ДК 018-2000), які призначені для використання в сільськогосподарській діяльності, наприклад, корівники, стайні, свинарники тощо. Крім того, такі будівлі повинні належати сільгосптоваровиробникам (див. лист ГУ ДФС у Київській обл. від 04.05.2016 р. № 972/10/10-36-13-04).

Нагадаємо, що визначення сільгосптоваровиробника наведене в п.п. 14.1.235 ПКУ. Це юридична особа, яка займається виробництвом сільськогосподарської продукції та/або розведенням, вирощуванням та виловом риби у внутрішніх водоймах. Ті, хто не підпадає під ці критерії, звільнення не мають.

Крім того, податківці наполягають на тому, що аграрії повинні використовувати об’єкти звільненої нерухомості безпосередньо в сільгоспдіяльності. Якщо будівля/споруда в сільгоспдіяльності не використовується (ви здаєте її в оренду), то вона підлягає оподаткуванню на загальних підставах (категорія 106.02 ЗІР).

+ 25 тисяч: нараховуємо і сплачуємо. Слабка надія на те, що обов’язок сплатити «зайві» 25 тис. грн. за наявності величезних квартир/будинків згідно з п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 ПКУ стосується лише фізичних осіб⁷, не виправдалася.

⁷ Мала право на життя вона хоч би тому, що вказана норма міститься в п.п. 266.7.1 ПКУ, яка курирує питання визначення суми податку з житлової нерухомості, що знаходиться у власності фізичних осіб.

А до цього виявилася не готовою хвалена нами форма декларації. Але на допомогу прийшли податківці, роз’яснивши тонкості заповнення форми.

За наявності у власності юрособи надвеликого об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості значення колонки 7 «Річна сума податку на нерухоме майно, яка підлягає сплаті за даними платника» визначають за формулою (для кожного об’єкта (його частини)):

(колонка 3 х колонка 4 - колонка 6) + 25000 грн.

Сплата податку: розбиваємо по кварталам. Суму нарахованого на 2018 рік податку в декларації ви повинні розбити на рівні частини поквартально. Чи майже рівні . Розбиваючи річну суму рівними частинами щокварталу, округлюйте суми так:

— за I, II і III квартали звітного року — за загальними правилами округлення;

— за останній (IV) квартал звітного року сума податку дорівнює різниці річної суми податку і суми податку за перші 3 квартали.

Сплачувати зобов’язання п.п. 266.10.1 ПКУ теж наказує щокварталу авансовими внесками до 30-го числа місяця, що настає за звітним кварталом.