Налог на недвижимость: «изюминки» отчетности-2018

Сразу договоримся: поскольку говорим о подаче декларации (а эта обязанность актуальна лишь для юрлиц), то физлиц (в том числе предпринимателей), которые также могут быть плательщиками этого налога согласно п.п. 266.1.1 НКУ, пока не трогаем. В ряды плательщиков согласно указанному подпункту попадают собственники (в том числе нерезиденты) объектов жилой (п.п. 14.1.129 НКУ) и/или нежилой (п.п. 14.1.129¹ НКУ) недвижимости.

Арендаторы объектов недвижимости, причем как жилой, так и нежилой, этот налог уплачивать не обязаны. «Отдувается» за такие объекты их собственник (арендодатель).

Декларация: коротко о главном. Вы, возможно, удивитесь, но форма декларации¹ не менялась с 2015 года (везде бы такую стабильность!). Потому общий алгоритм ее заполнения изменений не претерпел.

¹ Утверждена приказом Минфина «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка» от 10.04.2015 г. № 408.

Подают декларацию по месту нахождения объекта/объектов недвижимости. Таким образом, если все объекты недвижимости (жилые и нежилые) расположены на территории одной административно-территориальной единицы (один код согласно КОАТУУ), следует подать одну декларацию за все объекты. Если же они находятся на территории разных административно-территориальных единиц, подконтрольных разным органам ГФСУ, то придется подавать отдельные декларации в каждый орган ГФСУ, в ведении которого находится территория, где размещен каждый из объектов недвижимости.

Практически не коснулась правил обложения налогом и налоговая реформа — 2018².

² Статья «Новости «второго эшелона» (единый налог, плата за землю и т. д.)» в журнале «Бухгалтер 911», 2018, № 1-2.

Единственное изменение, заложенное в п.п. 266.5.1 НКУ, заключается в росте предельного размера ставки налога за 1 м² площади недвижимости в связи с ростом размера минзарплаты. В этом году «потолок» составляет 55, 85 грн./м² (1,5 % х 3723 грн. : 100 %).

Ставки, как и ранее, устанавливают своими решениями местные советы в зависимости от местоположения (зональности) и типов объектов недвижимости.

Решения местных советов пока ищем на их официальных сайтах. Другой вариант — официальный портал ГФСУ (Головна > Рішення місцевих рад > выбираете область / г. Киев > Податок на майно > Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки). Вот только размещенные там решения не всегда актуальны .

Ставки не пересмотрели в 2017 году : нет коэффициента 0,5 ! Это достойно нашей рубрики «Нарочно не придумаешь» , но все же имеет место, как свидетельствует, в частности ИНК ГУ ГФС в Полтавской области от 05.01.2018 г. № 67/ІПК/16-31-12-05-19 (ср. ).

Напомним: в прошлом году в связи с увеличением в 2 раза размера минзарплаты (от которого прямо зависит верхний предел налога на недвижимость и ставки в решениях местных советов) ВРУ вынуждена была вносить изменения и в п. 266.5 НКУ. Но они, конечно же, не в состоянии одним взмахом волшебной палочки изменить все соответствующие решения местных советов. В связи с этим Закон № 1797³ предусмотрел специальные правила, позволяющие применять коэффициент 0,5 к ставкам налога, установленным устаревшими решениями.

³ Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений в 2017 году» от 20.12.2016 г. № 1791-VIII.

Но 2017 год позади, а некоторые местные советы так и не откорректировали своии решения. Так вот, в указанной ИНК ГУ ГФСУ в Полтавской области утверждает, что в 2018 году «половинчатый» коэффициент больше не должен применяться ! Объясняют это полтавские налоговики тем, что, во-первых, Закон № 1797, как и указано в его названии, определяет перечень мер по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений в 2017 году. К таким мерам относится в том числе и указанный коэффициент.

Во-вторых, в 2018 году аналогичные вопросы регулирует уже Закон № 2245⁴. И в нем о коэффициенте 0,5 нет ни слова…

⁴ Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений в 2018 году» от 07.12.2017 г. № 2245-VIII.

Что здесь следует указать? Доводы налоговиков не бесспорны, но определенной логикой все же наделены. Здесь вопрос больше не к ним, а к тем местным советам, которые подобное допустили.

Но в чем заключалась задача введения «половинчатого» коэффициента? В том, чтобы сделать невозможным применение к плательщикам ставок налога, превышающих предел, указанный в п. 266.5 НКУ. Но прописали этот момент таким образом, что применять такой коэффициент могли даже те плательщики, чьи ставки, даже при двойном росте размера минзарплаты не превысили бы этого «потолка».

Потому если решением установлены ставки, превышающие размер 1,5 % минзарплаты (55,85 грн. в 2018 году), то такое решение однозначно неправомерно.

Если же в старом решении приведены ставки налога, вписывающиеся в такой предел, то уменьшать их еще в 2 раза было бы даже не совсем справедливо.

Заметьте: позиция налоговиков закреплена в ИНК. А такая консультация имеет индивидуальный характер и может использоваться исключительно налогоплательщиком, которому она предоставлена. Хотя факт регистрации ее в Реестре ИНК означает, что и ГФСУ поддерживает такой подход.

З кита , на которых держится определение суммы налога. Перейдем к главной начинке декларации, а именно к годовой сумме налога, которая подлежит уплате по данным плательщика. Ее рассчитывают в колонке 7 декларации.

1. Общая площадь каждого отдельного объекта недвижимости (указываете в колонке 3 декларации). Она является базой обложения налогом и исчисляется юрлицами на основании документов, подтверждающих право собственности на облагаемые объекты. Такими документами могут быть: свидетельство о праве собственности, извлечение из госреестра вещных прав, договоры купли-продажи, мены, дарения и т. п.

2. Ставки налога (указываете в колонке 4 декларации).

Именно путем умножения этих двух величин, как правило, и находят сумму налога. Но иногда в ситуацию вмешиваются…

3. Льготы по налогу (указываете в колонке 6 декларации).

⁵ Справочник № 85/1 налоговых льгот, являющихся потерями доходов бюджета по состоянию на 31.12.2017, доведенный письмом ГФСУ от 29.12.2017 г.

Местные советы имеют право устанавливать льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, в том числе находящихся в собственности юрлиц⁶ (согласно п.п. 266.4.2 НКУ).

⁶ А также общественных объединений, благотворительных организаций, религиозных организаций Украины, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, если объекты используют для обеспечения деятельности, предусмотренной такими уставами (положениями).

Как считать сумму налога, полагаем, объяснять особо не нужно. От произведения площади объектов одного типа и соответствующей ставки обложения налогом нужно отнять сумму льготы. Последняя рассчитывается путем умножения площади объекта, на которую распространяется действие льготы и, опять-таки, ставки обложения налогом.

Не уплачиваем налог = не декларируем! Целый ряд объектов, не являющихся объектом налогообложения, перечислен в п.п. 266.2.2 НКУ. Также п. 38.6 подразд. 10 разд. ХХ НКУ выводит из состава объектов недвижимость, которая расположена на временно оккупированной территории и/или территории населенных пунктов, расположенных на линии столкновения.

Радует, что налоговики соглашаются с тем, что по таким объектам не возникает обязанность подавать налоговую декларацию (категория 106.07 ЗІР).

При этом контролеры обращают внимание на документальное подтверждение отнесения объектов к освобожденным категориям.

Особый интерес для юрлиц среди не объектов представляют:

1) здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий.

При этом контролеры настаивают, что под освобождение подпадают промышленные здания, которые: 1) классифицируются в подклассах 1251.1 — 1251.9 класса 1251 «Здания промышленные» согласно Государственному классификатору зданий и сооружений ДК 018-2000; 2) принадлежат исключительно промышленным предприятиям. К когорте этих предприятий, по их мнению, относятся предприятия, которые классифицируются в секциях B, C, D, E и F согласно Классификации видов экономической деятельности (КВЭД) ДК 009:2010. При этом налоговики убеждены, что для получения такой льготы должны выполняться оба условия одновременно.

Также стоит сказать и о том, что налоговики дают «зеленый» свет для применения этой льготы только тем промышленным предприятиям, которые используют промышленные здания в производстве. Если же здание временно не эксплуатируется (например, находится на реконструкции), то, по их мнению (письмо ГФСУ от 27.11.17 г. № 2717/ІПК/04-36-12-23-19), льгота по уплате налога на недвижимость в это время не действует.

2) здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности. По этой категории недвижимости у контролеров тоже есть «уточнение». Они настаивают на том, что освобождены лишь сельхозздания (класс 1271 в соответствии с ДК 018-2000), предназначенные для использования в сельскохозяйственной деятельности, например, коровники, конюшни, свинарники и т. д. Кроме того, такие здания должны принадлежать сельхозтоваропроизводителям (см. письмо ГУ ГФС в Киевской обл. от 04.05.2016 г. № 972/10/10-36-13-04).

Напомним, что определение сельхозпроизводителя приведено в п.п. 14.1.235 НКУ. Это юридическое лицо, которое занимается производством сельскохозяйственной продукции и/или разведением, выращиванием и выловом рыбы во внутренних водоемах. Те, кто не подпадает под эти критерии, освобождения не имеют.

Кроме того, налоговики настаивают на том, что аграрии должны использовать объекты освобожденной недвижимости непосредственно в сельхоздеятельности. Если здание/сооружение в сельхоздеятельности не используется (вы сдаете его в аренду), то оно подлежит налогообложению на общих основаниях (категория 106.02 ЗІР).

+ 25 тысяч: начисляем и уплачиваем. Слабая надежда на то, что обязанность уплатить «лишние» 25 тыс. грн. при наличии огромных квартир/домов согласно п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 НКУ касается лишь физлиц⁷, не оправдалась.

⁷ Имела право на жизнь она хотя бы потому, что указанная норма содержится в п.п. 266.7.1 НКУ, курирующем вопросы определения суммы налога с жилой недвижимости, находящейся в собственности физлиц.

А к этому оказалась не готова хваленная нами форма декларации. Но на помощь пришли налоговики, разъяснив тонкости заполнения формы.

При наличии в собственности юрлица сверхбольшого объекта (объектов) жилой недвижимости значение колонки 7 «Річна сума податку на нерухоме майно, яка підлягає сплаті за даними платника» определяют по формуле (для каждого объекта (его части)):

(колонка 3 х колонка 4 — колонка 6) + 25000 грн.

Уплата налога: разбиваем по кварталам. Сумму начисленного на 2018 год налога в декларации вы должны разбить на равные части поквартально. Или почти равные . Разбивая годовую сумму равными частями поквартально, округляйте суммы так:

— за I, II и III кварталы отчетного года — по общим правилам округления;

— за последний (IV) квартал отчетного года сумма налога равна разнице годовой суммы налога и суммы налога за первые 3 квартала.

Уплачивать обязательства п.п. 266.10.1 НКУ также велит ежеквартально авансовыми взносами до 30-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.