Сайт для бухгалтерів №1 в Україні

Отримуйте новини поштою!


Бухгалтер 911, серпень, 2020/№35
Друкувати

Компенсація комунальних платежів єдиноподатнику при оренді

Товстопят Юрий, налоговый эксперт
Приводом для написання цієї статті стало запитання нашого читача — єдиноподатника гру-пи 2, який здає в оренду нежитлове приміщення. Його цікавило питання, як краще прописа-ти в договорі оренди компенсацію комунальних послуг, щоб не втратити права роботи на спрощенці. Це питання актуальне для багатьох орендодавців із числа єдиноподатників, тому пропонуємо серйозно в ньому розібратися!

Обмеження площі. Розпочнемо з того, що п.п. 291.5.3 ПКУ забороняє бути єдиноподатниками груп 1 — 3 фізособам-підприємцям, які надають в оренду: (а) житлові приміщення*, загальна площа яких перевищує 100 м2; (б) нежитлові приміщення (будівлі, споруди)*, загальна площа яких перевищує 300 м2.

* Та/або їх частини.

У запитанні читача йшлося про приміщення площею 53 м2, тому його передача в оренду в будь-якому разі (будь воно житловим чи нежитловим) «зльотом» зі спрощенки не загрожує. Іншим же ФОП слід враховувати такі обмеження.

Крім того, ФОП групи 2 слід врахувати обмеження щодо кола осіб, яким вони мають право надавати свої послуги. Судячи з визначення із п.п. 14.1.203 ПКУ, надання майна в оренду для податкового законодавства — ні що інше, як послуга. Виходить, передавати нерухомість в оренду єдиноподатник групи 2 може, але (!) тільки іншим єдиноподатникам і населенню.

Дохід єдиноподатника. Здавалося б, який дохід може бути в разі отримання компенсації єдиноподатником комунальних послуг? Адже такі суми підлягають перерахуванню постачальнику комунальних послуг і по суті є для орендодавця лише транзитними. Тобто напрошується аналогія з надходженнями за договорами комісії, транспортного експедирування тощо, за якими п. 292.4 ПКУ до складу єдиноподаткового доходу дозволяє включати лише суму отриманої винагороди.

Але, на жаль, щодо комунальних послуг ситуація складається трохи інакше . Тут доводиться керуватися «загальним» п. 292.1 ПКУ, згідно з яким доходом єдиноподатника є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій), матеріальній чи нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ПКУ.

Єдиний нюанс для юросіб-єдиноподатників — до їх доходу включається дохід усіх їх представництв, філій і відділень.

А отже, отримали від орендаря компенсацію комунальних послуг — будьте ласкаві, відобразіть єдиноподатковий дохід. Адже датою отримання доходу платника єдиного податку згідно із п. 292.6 ПКУ є дата надходження коштів платнику єдиного податку в грошовій (готівковій або безготівковій) формі.

Роз’яснення податківців. Щодо орендодавців-юросіб у підкатегорії 108.01.02 ЗІР головне податкове відомство зазначає, що сума комунальних платежів, яка згідно з договором оренди відшкодовується орендарем окремо від орендної плати, включається до доходу юрособи — платника єдиного податку групи 3 (орендодавця).

Не сумнівайтеся: не уникнути відображення доходу й у тому випадку, якщо сума комунальних платежів відшкодовується у складі орендної плати, адже в такому разі дохід визнають на всю суму орендної плати (у складі якої «сидить» і компенсація комунальних платежів).

А ось для ФОП у податківців дещо інші рекомендації .

Найпростіший випадок — це коли компенсація комунальних платежів «сидить» в орендній платі та не виділяється окремо.

Тоді це звичайний дохід орендодавця-єдиноподатника від підприємницької діяльності (за кодом КВЕД 68.20).

Інша річ, якщо комунальні послуги відшкодовуються окремо від орендної плати. У підкатегорії 107.01.03 ЗІР ДПСУ робить відмінності для таких ситуацій:

а) якщо сплата комунальних платежів передбачена договором оренди. Відшкодована орендарем сума комунальних послуг платнику єдиного податку в такому разі повністю включається до доходу єдиноподатника від провадження ним діяльності з надання послуг (надання нерухомості в оренду). Тобто в цьому випадку відшкодування комуналки вони теж вважають підприємницьким доходом за кодом 68.20;

Але щоб відшкодування комунальних послуг вважалося підприємницьким доходом за цим кодом, потрібно, щоб порядок розрахунку вартості спожитих орендарем комунальних послуг був прописаний у договорі оренди.

б) якщо договором оренди не передбачено сплату орендарем комунальних платежів, але такі платежі все ж відшкодовуються орендарем ФОП-єдиноподатнику. У такому разі відшкодована орендарем сума комунальних платежів у платника єдиного податку групи 2 вважатиметься доходом, отриманим від виду діяльності, не зазначеного в реєстрі платників єдиного податку. До такого доходу застосовується ставка єдиного податку 15 %.

Висновки, прямо скажемо, не найочевидніші. Але, щоб уникнути оподаткування доходу за ставкою 15 %, рекомендуємо єдиноподатникам — орендодавцям групи 2 в договорі оренди прописувати, що, крім власне орендної плати, орендар відшкодовує орендодавцю й суму комунальних послуг. А також наводити в договорі порядок розрахунку вартості спожитих орендарем комунальних послуг.

Інших негативних наслідків (крім оподаткування доходу за ставкою 15 %), таких як, наприклад, «зліт» зі спрощенки, для єдиноподатника бути не повинно! Принаймні, ДПСУ у своєму роз’ясненні про них умовчує. Ми пов’язуємо це з тим, що фактично діяльності, не зазначеної в реєстрі платників ЄП, ФОП у цьому випадку не здійснює.

У разі здійснення видів діяльності, не зазначених у реєстрі платників ЄП, єдиноподатники зобов’язані залишити спрощенку**.

** Зробити це вони зобов’язані з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) періодом, в якому здійснювалися такі види діяльності (на виконання п.п. 7 п.п. 298.2.3 ПКУ).

Переукладення договорів із постачальниками комунальних послуг. У випадку, якщо оренда — довгострокова, а розмір комунальних платежів істотно впливає на розмір доходу єдиноподатника, можливо, має сенс піти на такий крок, як переукладення договорів із постачальниками комунальних послуг. Договори з орендодавцем у такому разі розривають, а замість цього укладають договори з орендарем.

«Попітніти» в такому разі доведеться як орендареві, так і орендодавцеві. Наскільки виправданий такий крок — вирішувати зрештою саме вам. Плюс такого варіанта — комунальні платежі в цьому випадку до доходу єдиноподатника-орендодавця не потраплять. Їх безпосередньо сплачуватиме орендар обслуговуючій організації.

Мінусів значно більше. Витрати часу, зусиль і коштів неминучі як при переукладенні відповідних договорів, так і «на зворотньому шляху» — після завершення строку договору оренди. Крім того, такий варіант зі зрозумілих причин далеко не завжди підходить орендодавцям. Тож сім разів відміряйте, перш ніж відрізати.

фото автора У фокусі
Амброзяк Наталя Подаємо бенефіціарів: коли та як [час настав]...
60735 223
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
copy-print__image
Ця функція доступна тільки
авторизованим користувачам