Компенсация коммунальных платежей единоналожнику при аренде

«Потолок» площади. Начнем с того, что п.п. 291.5.3 НКУ запрещает быть единоналожниками групп 1 — 3 физлицам-предпринимателям, которые предоставляют в аренду: (а) жилые помещения*, общая площадь которых превышает 100 м²; (б) нежилые помещения (здания, сооружения)*, общая площадь которых превышает 300 м².

* И/или их части.

В вопросе читателя шла речь о помещении площадью 53 м², поэтому его передача в аренду в любом случае (будь оно жилым или нежилым) «слетом» с упрощенки не грозит. Остальным же ФЛП следует учитывать такие ограничения.

Кроме того, ФЛП группы 2 следует учесть ограничение относительно круга лиц, которым они вправе предоставлять свои услуги. Судя по определению из п.п. 14.1.203 НКУ, предоставление имущества в аренду для налогового законодательства — не что иное, как услуга. Получается, передавать недвижимость в аренду единоналожник группы 2 может, но (!) только другим единоналожникам и населению.

Доход единоналожника. Казалось бы, какой доход может быть в случае получения компенсации единоналожником коммунальных услуг? Такие суммы ведь подлежат перечислению поставщику коммунальных услуг и по сути являются для арендодателя лишь транзитными. То есть напрашивается аналогия с поступлениями по договорам комиссии, транспортного экспедирования и т. п., по которым п. 292.4 НКУ в состав единоналожного дохода позволяет включать лишь сумму полученного вознаграждения.

Но, увы, по коммунальным услугам ситуация складывается несколько иначе . Здесь приходится руководствоваться «общим» п. 292.1 НКУ, согласно которому доходом единоналожника является доход, полученный в течение налогового (отчетного) периода в денежной форме (наличной и/или безналичной), материальной или нематериальной форме, определенной п. 292.3 НКУ.

А значит, получили от арендатора компенсацию коммунальных услуг — будьте добры, отразите единоналожный доход. Ведь датой получения дохода плательщика единого налога согласно п. 292.6 НКУ является дата поступления средств плательщику единого налога в денежной (наличной или безналичной) форме.

Разъяснения налоговиков. В отношении арендодателей-юрлиц в подкатегории 108.01.02 ЗІР главное налоговое ведомство указывает, что сумма коммунальных платежей, которая по договору аренды возмещается арендатором отдельно от арендной платы, включается в доход юрлица — плательщика единого налога группы 3 (арендодателя).

А вот для ФЛП у налоговиков несколько другие рекомендации .

Самый простой случай — это когда компенсация коммунальных платежей «сидит» в арендной плате и не выделяется отдельно.

Другое дело, если коммунальные услуги возмещаются отдельно от арендной платы. В подкатегории 107.01.03 ЗІР ГНСУ делает различия для следующих ситуаций:

а) если уплата коммунальных платежей предусмотрена договором аренды. Возмещенная арендатором сумма коммунальных услуг плательщику единого налога в таком случае полностью включается в доход единоналожника от осуществления им деятельности по предоставлению услуг (предоставления недвижимости в аренду). То есть в этом случае возмещение коммуналки они тоже считают предпринимательским доходом по коду 68.20;

б) если договором аренды не предусмотрена уплата арендатором коммунальных платежей, но такие платежи все же возмещаются арендатором ФЛП-единоналожнику. В таком случае возмещенная арендатором сумма коммунальных платежей у плательщика единого налога группы 2 будет считаться доходом, полученным от вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков единого налога. К такому доходу применяется ставка единого налога 15 %.

Выводы, прямо скажем, не самые очевидные. Но, чтобы уйти от обложения дохода по ставке 15 %, рекомендуем единоналожникам — арендодателям группы 2 в договоре аренды прописывать, что, кроме собственно, арендной платы, арендатор возмещает арендодателю и сумму коммунальных услуг. А также приводить в договоре порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг.

Других негативных последствий (кроме обложения дохода по ставке 15 %), таких как, например, «слет» с упрощенки, для единоналожника быть не должно! По крайней мере, ГНСУ в своем разъяснении о них умалчивает. Мы связываем это с тем, что фактически деятельность, не указанную в реестре плательщиков ЕН, ФЛП в данном случае не осуществляет.

** Сделать это они обязаны с первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) периодом, в котором осуществлялись такие виды деятельности (во исполнение п.п. 7 п.п. 298.2.3 НКУ).

Перезаключение договоров с поставщиками коммунальных услуг. В случае, если аренда — долгосрочная, а размер коммунальных платежей существенно влияет на размер дохода единоналожника, возможно, имеет смысл пойти на такой шаг, как перезаключение договоров с поставщиками коммунальных услуг. Договоры с арендодателем в таком случае расторгают, а вместо этого заключают договоры с арендатором.

«Попотеть» в таком случае придется как арендатору, так и арендодателю. Насколько оправдан такой шаг — решать в конечном итоге именно вам. Плюс такого варианта — коммунальные платежи в этом случае в доход единоналожника-арендодателя не попадут. Их напрямую будет уплачивать арендатор обслуживающей организации.

Минусов гораздо больше. Затраты времени, усилий и средств неизбежны как при перезаключении соответствующих договоров, так и «на обратном пути» — после завершения срока договора аренды. Кроме того, такой вариант в силу понятных причин далеко не всегда подходит арендодателям. Так что семь раз отмерьте, прежде чем отрезать.