Нерухомподаток-2021: здаємося

Платники

Платниками податку згідно із п.п. 266.1.1 ПКУ є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Звітний обов’язок стосується виключно юросіб, тому говорити в межах цієї статті будемо виключно про них.

Фізособи-підприємці, як і раніше, декларації подавати не зобов’язані (ДПСУ підтверджує це в категорії 106.01 ЗІР). Вони, як і звичайні фізособи, чекають від податківців податкових повідомлень-рішень, на підставі яких і сплачують потім податок.

Передача об’єкта нерухомості в оренду/лізинг/позичку ролі не відіграє: сплачувати податок при цьому все одно повинен її власник. Причому в деяких випадках передача об’єкта нерухомості в оренду/лізинг/позичку позбавляє його власника права не сплачувати податку за цей об’єкт . Це стосується, зокрема:

— будівель промисловості, віднесених до групи «Будівлі промислові та склади» (код 125) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000;

— будівель, споруд сільгосптоваровиробників, віднесених до класу «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (код 1271) ДК 018-2000.

Але детальніше про ці нюанси поговоримо в окремому підрозділі цієї статті.

Об’єкт оподаткування

Ним згідно із п.п. 266.2.1 ПКУ є об’єкт житлової і нежитлової нерухомості, у тому числі його частка.

¹ Згідно із п.п. 266.3.3 ПКУ база оподаткування об’єктів нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності юросіб, обчислюється ними самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.

Об’єкти житлової нерухомості включають будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Детальнішу їх класифікацію знайдете у п.п. 14.1.129 ПКУ.

У свою чергу, об’єкти нежитлової нерухомості — це будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду. У нежитловій нерухомості згідно із п.п. 14.1.129¹ ПКУ виділяють: будівлі готельні; будівлі офісні; будівлі торговельні; гаражі; будівлі промислові та склади; будівлі для публічних виступів (казино, ігорні будинки); господарські (присадибні) будівлі та інші будівлі.

Але не всю нерухомість оподатковують нерухомподатком. Підпунктом 266.2.2 ПКУ визначено перелік об’єктів, які не є об’єктом оподаткування.

У межах податкової реформи — 2020 уточнили, що не оподатковуються в тому числі об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність у тимчасових спорудах для здійснення підприємницької діяльності та/або в малих архітектурних формах та на ринках².

² Детально про всі нововведення ви могли прочитати у статті «Податкова реформа: «другий ешелон», розділ «Податок на майно», підрозділ «Податок на нерухомість» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 23).

Крім того, як і раніше, не є об’єктами оподаткування відповідно до п.п. 38.6 підрозд. 10 розд. XX ПКУ об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, розташовані на тимчасово окупованій території³. Такі об’єкти, нагадаємо, не є об’єктом оподаткування в період з 14.04.2014 р. по 31 грудня року, в якому буде завершено проведення АТО та/або ООС.

³ Див. перелік населених пунктів із додатка 1 до розпорядження КМУ від 07.11.2014 р. № 1085-р.

А ось об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, розташовані на території населених пунктів на лінії зіткнення⁴, є об’єктом оподаткування податком на нерухомість із 01.03.2020 р. . У період з 14.04.2014 р. до 29.02.2020 р. включно вони такими не були.

⁴ Див. перелік населених пунктів із додатка 2 до розпорядження КМУ від 07.11.2014 р. № 1085-р.

Важливо: ДПСУ дозволяє щодо нерухомості, яка не є об’єктом оподаткування, декларацію не подавати (категорія 106.07 ЗІР). Для цього платник повинен мати документальне підтвердження віднесення цього об’єкта до категорій, визначених п.п. 266.2.2 і п.п. 38.6 підрозд. 10 розд. XX ПКУ.

А ось об’єкти нерухомості, які оподатковуються за ставкою 0 %, потрібно декларувати (хоча зобов’язання за ними й дорівнюють нулю) , — категорія 106.07 ЗІР.

Промислові та сільськогосподарські будівлі

У переліку нерухомості, що не є об’єктом оподаткування, чи не найбільший інтерес для платників (принаймні для промисловців і сільськогосподарських товаровиробників) становлять згадані в назві цього підрозділу будівлі.

2020 рік був примітний тим, що Законом № 466⁵ було уточнено умови, при дотриманні яких об’єкти промисловості не є об’єктом оподаткування⁶.

⁵ Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві» від 16.01.2020 р. № 466-IX.

⁶ Подробиці — у статті «Податок за промислову нерухомість по-новому» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 27).

Фактично вони були підкориговані за аналогією з тим, як ці умови прописані для будівель та споруд сільськогосподарських товаровиробників.

Зокрема, спільним, окрім «рівняння» на ДК 018-2000, для них є те, що такі об’єкти не повинні здаватися їх власниками в оренду, лізинг, позичку. Інакше необ’єктний статус утрачається з усіма подальшими наслідками.

Відразу ж виникло запитання: а що, коли в оренду/лізинг/позичку передають не весь об’єкт нерухомості, а тільки його частину? І податківці доволі несподівано стали погоджуватися, що сплачувати податок доведеться лише за частину «промислової» будівлі, передану в оренду/лізинг/позичку⁷!

⁷ Про що ми повідомляли вам у замітці «Здавання в оренду частини промислової будівлі: роз’яснення ДПСУ» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 28).

Більше того, пізніше ДПСУ зайняла аналогічну позицію й щодо будівель та споруд сільськогосподарських товаровиробників (роз’яснення в категорії 106.02 ЗІР), щодо яких раніше вона займала вкрай фіскальну позицію. Просто чудово !

Але наполегливо рекомендуємо отримати для себе, поки в податківців «гарний настрій», письмову індивідуальну податкову консультацію з конкретними однозначними висновками (для чого відповідним чином складіть запит). Оскільки щодо тих же будівель промисловості зрідка, але трапляються й «погані» роз’яснення, виною чому є частково не дуже конкретне роз’яснення в категорії 106.02 ЗІР.

Ставки податку

Ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості встановлюються за рішенням місцевої ради⁸. Вони відрізняються залежно від місця (зональності) розташування та типів таких об’єктів нерухомості.

⁸ Тут і далі — сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад, створених відповідно до закону та перспективного плану формування територій громад.

Верхня межа ставки податку у 2021 році зросла до 90 грн/м² (1,5 % розміру мінзарплати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року).

У додатках 1 і 2 до декларації податку на нерухомість ставку податку наводять у двох колонках: 13 «Ставка (%)» (тут зазначають конкретну ставку, встановлену для того чи іншого об’єкта рішенням місцевої ради) та 14 «Розмір мінімальної заробітної плати на 01 січня звітного року» (у 2021 році зазначаємо «6000»).

Згідно із п. 59 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ, у разі якщо органи місцевого самоврядування населених пунктів на лінії зіткнення не прийняли рішень про встановлення ставок на об’єкти нерухомості на 2020 рік, такий податок до прийняття відповідного рішення сплачується виходячи з норм ПКУ із застосуванням їх ставки в розмірі 0,5 % розміру мінзарплати, встановленої законом на 01.01.2020 р., за 1 м² бази оподаткування.

А що робити, якщо органи місцевого самоврядування так і не прийняли відповідного рішення й протягом усього минулого року? Враховуючи те, що норма п. 59 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ стосується тільки 2020 року, застосовувати її за аналогією у 2021 році не вийде.

Важливо розуміти, що податок на нерухомість згідно із пп. 10.2¹ і 10.3 ПКУ не є обов’язковим. Тому якщо місцева рада так і не спромоглася його встановити, то й для його сплати немає жодних підстав.

А в разі якщо у прийнятому рішенні органу місцевого самоврядування відсутні ставки, що відповідають певному типу (коду) об’єкта нерухомості, ДПСУ (категорія 106.03 ЗІР) рекомендує платникам... звертатися безпосередньо до таких органів місцевого самоврядування .

Юрособам — власникам об’єктів нерухомості на території АР Крим і м. Севастополя головне податкове відомство (інше роз’яснення в тій же категорії ЗІР) пропонує подавати до контролюючого органу за своїм місцезнаходженням податкові декларації та сплачувати податок за ставками, встановленим місцевою радою за місцезнаходженням такої юрособи.

Подання декларації

Декларацію на 2021 рік юрособам згідно з оновленим у межах податкової реформи — 2020 п.п. 266.7.5 ПКУ потрібно подати не пізніше 20 лютого. Але оскільки цей день припадає на суботу, то згідно із правилом святково-вихідного перенесення граничний строк для подання декларації фактично минає в понеділок, 22 лютого.

Форму декларації затверджено наказом Мінфіну від 10.04.2015 р. № 408 (ср. ).

Подавати декларацію згідно із п.п. 266.7.5 ПКУ потрібно до податкової за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів оподаткування.

Розраховуємо зобов’язання

У загальному випадку в цій процедурі немає нічого складного: для визначення суми податку достатньо помножити площу конкретного об’єкта (у м²) на ставку податку, встановлену для такого типу об’єктів (у грн/м²). Останню, як ми з’ясували, знаходять шляхом множення ставки податку з рішення місцевої ради (у %) на розмір мінзарплати з 1 січня 2021 року — 6000 грн.

Нюанси можуть виникати в таких випадках.

Пільги. На рівні ПКУ вони встановлені виключно для фізосіб.

Юрособи ж можуть розраховувати хіба що на милість місцевих рад, які п.п. 266.4.2 ПКУ уповноважені встановлювати пільги з податку, який сплачується на відповідній території, з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що в тому числі перебувають у власності юросіб⁹.

⁹ У тому числі громадських об’єднань, благодійних організацій, релігійних організацій України, статути (положення) яких зареєстровані в установленому законом порядку, за умови використання об’єктів для забезпечення діяльності, передбаченої такими статутами (положеннями).

При цьому пільги з податку, який сплачується на відповідній території з об’єктів нежитлової нерухомості, встановлюються залежно від майна, яке є об’єктом оподаткування.

Тому уважно перевіряйте рішення своїх місцевих рад.

¹⁰ Довідник № 101/1 податкових пільг, що є втратами доходів бюджету станом на 01.01.2021 р., доведений листом ДПСУ від 28.12.2020 р. № 101/1.

Розраховану суму пільги необхідно відняти від річної суми податку, розрахованої без урахування такої пільги.

Неповний рік. Вище ми говорили про розрахунок річної суми податку. Але трапляється, що об’єкти нерухомості перебувають у власності юрособи не весь рік. Наприклад, якщо нерухомість протягом року придбали або ж, навпаки, продали.

У разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється (п.п. 266.8.1 ПКУ):

— для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт;

— для нового власника — починаючи з місяця, в якому він набув права власності.

¹¹ За наявності документального підтвердження, що підтверджує перехід прав власності від продавця до покупця.

Для наочного розрахунку податку в таких випадках у додатках 1 і 2 до декларації призначена колонка «Кількість місяців перебування у власності, у кварталах».

Щодо новостворених (нововведених) об’єктів нерухомості юрособи подають декларації протягом 30 к. дн. із дня виникнення права власності на такі об’єкти. Податок при цьому сплачують починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.

+ 25 тис. грн. Такий неприємний «бонус» передбачено п.п. 266.7.1¹ ПКУ для власників об’єктів житлової нерухомості, загальна площа яких перевищує 300 м² (для квартири) та/або 500 м² (для будинку).

За наявності таких об’єктів додаткову суму податку (25000 грн) необхідно зазначити в колонці 15 додатка 1 до декларації. За кожен квартал перебування у власності такого об’єкта доведеться сплатити додатково 6250 грн, що в розрахунку за місяць становить приблизно 2083,33 грн.

Далі. Розрахунок суми податку щодо об’єктів наводять в одному з додатків: щодо житлової нерухомості — у додатку 1, щодо нежитлової — у додатку 2.

Розрахуватися й забути

Маємо на увазі в цьому випадку розрахунки з бюджетом. Юрособи сплачують податок щоквартально до 30-го числа місяця, наступного за звітним кварталом. Розмір авансових внесків¹² при цьому визначають у річній декларації.

¹² Так їх називає п.п. 266.10.1 ПКУ, але насправді їх не можна вважати такими, адже податок сплачують не наперед, а після закінчення звітного кварталу.

ДПСУ в категорії 106.08 ЗІР звертає увагу, що граничний строк сплати податку — 29-те число місяця, наступного за звітним кварталом.

У декларації річну суму податку до сплати потрібно розподілити на 4 квартали. При цьому слід керуватися такими правилами:

— за І, ІІ і ІІІ квартали річну суму ділять на 4 та округлюють за загальними правилами;

— за останній квартал суму податку знаходять як різницю річної суми податку до сплати та суми податку до сплати за 3 квартали.

Перший квартальний «внесок» до бюджету (з числа відображених у декларації-2021) потрібно буде сплатити не пізніше четверга, 29 квітня.

Податок сплачується за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів оподаткування і зараховується до відповідного бюджету згідно з положеннями БКУ (п.п. 266.9.1 ПКУ).