Сайт для бухгалтеров №1 в Украине

Получайте
новости почтой!


03.11.21
13053 8

Платник єдиного податку (ФОП) здає в оренду житло: податкова вже підраховує податки

Євген Власов Податковий адвокат

Якщо українець думає вийти з тіні та вирішує платити податки чесно, то постає запитання: «Яка податкова небезпека очікує такого підприємця?».

 

Здавалося б реєструйся фізичною особою-підприємцем, обирай єдиний податок (другу чи третю групу) та здавай спокійненько в оренду власне житло.

 

Дуже просте запитання: «А як оподатковувати компенсацію комунальних платежів?», - породжує низку дуже серйозних проблем для майбутнього підприємця, після яких він ще десять разів подумає чи виходити з тіні.

 

І. Так, от, позиція податкової щодо оподаткування компенсації комунальних платежів однозначна:

 

1.1. Якщо комунальні платежі будуть частиною орендної плати (варіант «все враховано» і це прописано в договорі)

 

Загальна сума орендної плати, в структурі якої враховані й комунальні платежі, оподатковується як дохід платника єдиного податку за відповідний місяць (20% від мінімальної зарплати, тобто 1200 грн., або 5% від місячного доходу) (див. для прикладу Індивідуальну податкову консультацію ДПС за №  4176/IПК/99-00-04-05-03-06 від 07.10.2020).

 

 

1.2. Якщо комунальні платежі йдуть окремим рядком, тобто оплачуються з урахуванням тих обсягів послуг, які орендар фактично спожив (по отриманих платіжках)

 

Підхід податкової № 1

 

У базі податкових знань (підкатегорія 107.01.03) податкова роз’яснює, що у разі, коли компенсація за комунальні послуги сплачується (1) підприємцю третьої групи, то така компенсація визнається доходом такого підприємця, тобто оподатковується за ставкою 5%, (2) а якщо підприємець обрав другу групу єдиного податку, то такий дохід, на думку, податкової, має оподатковуватися за ставкою 15% (дохід від виду діяльності, не зазначеного в реєстрі платників єдиного податку, див. пп. 2) пп. 293.4 ст. 293 ПКУ).

 

І тут слід відразу розуміти, хоча про це в роз’ясненні не зазначається: для платника другої групи це може стати і підставою анулювання статусу єдиного податку на підставі пп. 298.2.3 п. 298.2 ст. 298 ПКУ.

 

Підхід податкової № 2

 

15% цього  мало! Адже  з цього приводу є й інший підхід, який міститься в податкових індивідуальних консультаціях (наприклад, та сама  індивідуальна податкова консультація ДПС за №  4176/IПК/99-00-04-05-03-06 від 07.10.2020).

 

Компенсація за комунальні послуги є додатковим благом, а тому має оподатковуватися за ставкою податку на доходи фізичних осіб - 18% та військового збору – 1,5%. 

 

При цьому ще й щорічну подачу декларації про майновий стан ніхто не скасовував.

 

ІІ. Загальні питання, які також слід враховувати для платника єдиного податку 

 

Здача в оренду житла також породжує питання сплати (1) податку на майно в частині земельного податку за земельні ділянки, на якій власне знаходиться житло; (2) податку на нерухомість, адже згідно з пп. 266.4.3  п. 266.4 ст. 266 ПКУ пільги при здачі в оренду не надаються. 

А ще виникає потреба в подачі повідомлення 20-ОПП.

 

Дуже сподіваюся, що бажання виходити з тіні не зникло, адже заплутаність законодавства іноді надає можливості для захисту.

Бухгалтер 911 подчеркивает: содержание авторских материалов может не совпадать с политикой и точкой зрения редакции. Среди авторов материалов, которые публикуются, есть не только представители редакционной команды.

Информация, представленная в конкретной публикации, отражает позицию автора. Редакция не вмешивается в авторские материалы, не редактирует тексты и, следовательно, не несет ответственности за их содержание.

Комментарии
  • Сомневающийся Sкептиk
04.11.21 11:09

Всё же не совсем так разъясняет ДПС. На питання "Чи включаються до доходу ФОП - платника ЄП другої та третьої групи відшкодована орендарем сума комунальних платежів?" Короткий ответ такой: 
 Якщо сплата комунальних платежів передбачена договором оренди, то відшкодована орендарем сума комунальних послуг платнику єдиного податку повністю включається до доходу платника єдиного податку від провадження ним діяльності з надання послуг (надання нерухомості в оренду).     Якщо договором оренди не передбачено сплату орендарем комунальних платежів, але такі платежі відшкодовуються орендарем фізичній особі – підприємцю - платнику єдиного податку, то сума цих платежів включається до доходу платника єдиного податку та оподатковується за обраною ним ставкою, за винятком платників єдиного податку другої групи. Сума відшкодована орендарем комунальних платежів, що згідно договору не включаються до орендної плати, у платника єдиного податку другої групи буде вважатися доходом, отриманим від виду діяльності, який не зазначений у реєстрі платників єдиного податку і до такого доходу застосовується ставка єдиного податку у розмірі 15%. 
Т.е., чтобы не было "проблем" – достаточно прописать в договоре о компенсации "коммуналки". В этом случае не будет проблем ни для 2, ни для 3 группы. Проблемы возникают, если в договоре НЕ прописано возмещение коммуналки, а арендатор её возмещает. 

Ответить
  • Євген Власов
04.11.21 13:58

Сомневающийся Sкептиk, мне кажется странной ситуация, когда в договоре НЕ прописано про коммуналку, а арендатор возмещает, причем еще и на карточку ФОПа, например...
В договоре может быть прописано либо (1) фиксированная плата (куда по умолчанию включена и коммуналка, которую можно в среднем рассчитать), либо (2) коммуналка компенсируется по фактически потребляемым показателям и об этом в договоре сказано, тогда налоговая это может воспринять как доход единщика либо как в ИПК дополнительное благо. И во втором варианте возникает вопрос, по платежке 600 грн., сколько перечислить фопу? 600 грн., а за чей счет будет 5%? 
А если обобщать, то просто прописать в договоре аренды фиксированную сумму, в которую по умолчанию включить и коммуналку, тогда, пусть налоговая заморачивается. 

Ответить
  • Сомневающийся Sкептиk
05.11.21 08:39

Євген Власов, насчёт "странности" я с Вами согласен, но не нужно забывать, что такое тоже может быть: арендодатель-ФОП решил не заморачиваться и не прописал в договоре аренды про возмещение комм. расходов, а счета на возмещение выписывает, деньги получает отдельно от арендной платы. Причины могут быть разными – простое "а зачем мне это прописывать?",  незнание, нежелание с коем-то хотя бы посоветоваться; при необходимости – внести изменения (дополнения) в Договор. 
Насчёт оплаты "на карточку ФОПа" – не вижу тут нарушений; а вот "на карточку физлица" – тут ФОП выискивает себе дополнительную проблему (если он заключил договор аренды именно как ФОП, а не физлицо). 
По поводу "по платежке 600 грн., сколько перечислить фопу? 600 грн., а за чей счет будет 5%?" – вопросов для ФОПа не должно возникать – разумеется за счёт ФОПа, т.к. возмещаются только коммунальные расходы, а не расходы ФОПа по уплате ЕН. Кроме того, если ФОПу выставлен счёт в сумме 600грн, то и он выписывает счёт ровно на 600грн (не 605, не 644, и т.д., а 600!) – иначе налоговая может это рассмотреть как перепродажу товара/услуг без соответствующего КВЕДа и лицензии/разрешения. 
Если "просто прописать в договоре аренды фиксированную сумму, в которую по умолчанию включить и коммуналку" – да, этот вариант вполне нормальный; ФОП-арендодатель сам оплачивает коммуналку и не выписывает счета на возмещение. Есть ещё вариант: когда на основании договора аренды арендатор перезаключает договоры с коммунальными службами "на себя" – тогда он напрямую платит за коммуналку от своего имени; но не все "коммунальные" организации идут на такой "шаг", например, в Одессе за "свет" можно переоформить на арендатора, за "воду" не получится. Понятное дело, что переоформление договоров с поставщиками комм. услуг со стороны арендатора (при согласии арендодателя) возможно при заключении договора аренды на длительный срок (несколько лет). При заключении договора аренды на пару месяцев расходы по переоформлению лицевых счетов на арендатора не будут "оправданы"...  

Ответить
  • Євген Власов
05.11.21 09:38

Сомневающийся Sкептиk, спасибо за развернутый комментарий. Я когда делал эту заметку нашел судебное решение по поводу перечисления на рассчетный счет ФОПа коммуналки, типа ФОП просто перевыставлял счета и происходил "транзит" денег, налоговая усмотрела в этом нарушение, а суд - нет, правда, это было еще во времена патентов для единщиков.
Однозначно, можно и напрямую заключать договора, но с жильем, из свого личного опыта, не особо хочется этим заморачиваться :)
На счет "5%" за счет ФОПа, обычно арендодатор не хочет даже эти 5% терять :) 
В целом, спасибо за комментарии, дополнившие материал. 

Ответить
  • ИринаКиев
08.11.21 00:03

может это и смешно, но вот читаю и реально прозреваю,  комунальные услуги,  которые  арендатор возместил,  ФОП оплатил,  1000грн возместил, 1000грн оплатил  комунальным службам, так а с чего доход возникает? где и из чего должно появиться 5% для оплаты налога (например,  это ФОП 3 группа). Для меня непонятно,  как  компенсация комунальных  услуг может считаться  доходом. А если комуналку арендатор платит сам,  идет в банк и оплачивает?

Ответить
  • Сомневающийся Sкептиk
09.11.21 09:32

ИринаКиев, а если коммуналку арендатор платит сам, идёт в банк и оплачивает, то в случае отсутствия в договоре аренды упоминаний о возмещении: 
– если договоры на "коммуналку" перезаключены на арендатора,
то вопросов не будет ни к арендатору, ни к арендодателю; 
– если договоры на "коммуналку" НЕ перезаключены на арендатора, то вопросов не будет ни к арендатору, ни к арендодателю, если в платёжке будут указаны только данные арендодателя (т.е. по сути якобы арендодатель сам пошёл и оплатил в банке); 
– если договоры на "коммуналку" НЕ перезаключены на арендатора, то возникнут вопросы к арендодателю (возможность слететь с ЕН), если арендатор платит от своего имени, а не от имени арендодателя; 
– если договоры на "коммуналку" НЕ перезаключены на арендатора, то возникнут вопросы и к арендодателю, и к арендатору, если арендатор платит от имени арендодателя, но "через себя"  (т.е. по сути якобы арендодатель дал денежные средства арендатору "под отчёт" и тот пошёл и оплатил в банк). 

Если коммуналку арендатор платит сам, идёт в банк и оплачивает, то в случае если в договоре аренды упоминается о возмещении, может идти речь, например, о доп. благе арендодателя, если договоры на "коммуналку" перезаключены на арендатора; что это не "спасает" от ещё одной платёжки, которая должна быть от имени арендатора – арендодателю на возмещение; и т.д. 
Т.е., когда в договоре аренды указано про возмещение – арендатору нет смысла оплачивать ещё и саму коммуналку. 
Также можно рассмотреть ситуации, когда арендатор платит за коммуналку со своего р/с... 

Ответить
  • Сомневающийся Sкептиk
09.11.21 09:38

уточнение по ситуации: – если договоры на "коммуналку" НЕ перезаключены на арендатора, то возникнут вопросы к арендодателю (доп. благо), если арендатор платит от своего имени, а не от имени арендодателя; 
если же речь о возмещении за коммуналку при отсутствии в договоре аренды упоминаний о ней, то в этом случае арендодатель может слететь с ЕН...

Ответить
  • Євген Власов
08.11.21 09:52

ИринаКиев, по сути мы снова возвращаемся к тому, что написано/не написано в договоре. Если в договоре не написано, а арендатор идет и платит коммуналку, то, во-первых, как об этом узнает налоговая (это-таки надо покопаться ей), во-вторых, по хорошему, исходя из той же позиции налоговой (в базе налоговых знаний) - это доход единщика и тут уже надо будет заплатить 15% или это может быть расценен как дополнительное благо с 19,5% (исходя из индивидуальной налоговой консультации). В общем, как это на практике налоговой сделать - это, как по мне, сложно, если только арендатор не напишет кляузу. Поэтому лучше всего сделать фиксированную сумму, чтобы не играть в русскую рулетку.  

Ответить
Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше
Для того, чтоб распечатать текст необходимо оформить подписку
copy-print__image
Данная функция доступна только
авторизованным пользователям