Який термін дії договору оренди приміщення між юрособами без нотаріального завірення?

Згідно з нормами Цивільного кодексу України (ЦКУ), термін дії договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) між юридичними особами без обов'язкового нотаріального посвідчення становить менше трьох років.

Ось основні правила та нюанси, які слід враховувати:

1. Загальне правило (приватна власність)

Відповідно до ст. 793 ЦКУ, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) підлягає нотаріальному посвідченню, якщо він укладений на строк 3 роки і більше.
Без нотаріального посвідчення: договір можна укласти на будь-який строк, що менший за 3 роки (наприклад, на 2 роки та 11 місяців).
З нотаріальним посвідченням: якщо строк становить рівно 3 роки або перевищує цей термін.

2. Державне та комунальне майно

Для оренди державного або комунального майна діють спеціальні правила:

•  Договір підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк оренди перевищує 5 років.
•  Якщо такий договір укладається за результатами електронного аукціону, він також потребує нотаріального посвідчення лише при строці понад 5 років.

3. Наслідки відсутності нотаріального посвідчення

Якщо сторони уклали договір на 3 роки або більше без участі нотаріуса:

•  Такий договір вважається нікчемним (недійсним з моменту укладення) згідно зі ст. 220 ЦКУ.
•  Це створює суттєві ризики: неможливість захисту прав у судовому порядку, проблеми з визнанням витрат у податковому обліку та ризик виселення без попередження.

4. Державна реєстрація права користування

Згідно зі ст. 794 ЦКУ, право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди строком на 3 роки і більше, підлягає обов'язковій державній реєстрації. Така реєстрація проводиться лише після нотаріального посвідчення договору. 

Щоб уникнути додаткових витрат та процедур, юридичні особи часто укладають договори на 2 роки 11 місяців з правом пролонгації. По завершенні - перепідписують договір, новий строк не додається до попереднього, тому обов'язок нотаріального посвідчення не виникає.

Однак, якщо первинний договір укладено на строк до 3х років, а згодом укладається додаткова угода про продовження строку, в результаті чого сумарний термін разом з основним договором перевищить 3 роки, таку угоду та сам договір необхідно посвідчити нотаріально для забезпечення їхньої юридичної сили.

Додаткові матеріали:
Про нотаріальне посвідчення договорів оренди державного та комунального майна без проведення аукціону