Покупка недвижимости: «разгребаем» проблемы с землей

Купили недвижимость: что с землей?

Учтите, что основания и правовые последствия перехода прав на земельный участок в случае получения права собственности на жилой дом, здание или сооружение установлены прежде всего ст. 120 ЗКУ.

Нормы этой статьи «перекликаются» с положениями ст. 377 ГКУ. Из них видно, что к лицу, получившему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, «за компанию» переходит и право собственности (или право пользования) на земельный участок, на котором они размещены. Причем без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

Владельцы земельных участков согласно п.п. 14.1.34 НКУ — это юр- и физлица (резиденты и нерезиденты), которые согласно закону приобрели право собственности на землю в Украине*.

* Землепользователи, в свою очередь, — это юр- и физлица (резиденты и нерезиденты), которым в соответствии с законом предоставлены в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности, в том числе на условиях аренды ( п.п. 14.1.73 п. 14.1 ст. 14 НКУ).

Но с другой стороны, согласно ст. 125 ЗКУ право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Напомним: госрегистрации согласно ст. 4 Закона № 1952** подлежат право собственности, право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка.

** Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.

То есть пока права на землю не зарегистрированы (хотя и перешли от предыдущего собственника), они вроде бы как и есть, но в то же время юридически их еще нет . Об этом прямо говорит ч. 2 ст. 3 Закона № 1952.

Логично возникает вопрос: а если права на землю вообще не будут оформлены должным образом? ГФСУ напоминает (категория 112.01 ЗІР), что использование земельного участка без оформления соответствующих прав — это нарушение. При этом, справедливости ради, отметим, что штрафовать за это налоговики не вправе.

Ответственность за это предусмотрена, в частности, ст. 144 ЗКУ. При выявлении нарушений на виновника составляют протокол и устанавливают 30-дневный срок для устранения нарушений.

Уполномочены на такие действия государственный инспектор сельского хозяйства или государственный инспектор по охране окружающей среды.

А если на протяжении этого срока нарушитель так и не исправится? Это может повлечь (1) наложение на такое лицо административного взыскания и (2) повторную выдачу инспектором указания о прекращении правонарушения или устранении его последствий в 30-дневный срок.

Если и этого окажется недостаточно, материалы передадут в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления для прекращения права пользования земельным участком. Заметьте, что о праве собственности в данном случае речи не идет. Потому, чтобы не ходить «по лезвию бритвы», следует обеспечивать надлежащую регистрацию прав на земельные участки — в том числе и в случае приобретения недвижимости.

Что? Кто? С когда?.. платит за землю

Напомним, что использование земли в Украине является платным. Это правило закреплено в ст. 206 ЗКУ и является самым популярным в разъяснениях налоговиков.

В безымянном разд. ХІІІ НКУ речь идет о двух составляющих платы за землю: земельном налоге и арендной плате за земли госкомсобственности (также см. п.п. 14.1.147 НКУ).

То есть с вопросом «что?» все понятно: платить придется один из двух названных платежей. При этом земельный налог уплачивают за земельные участки и земельные доли (паи) ( п. 270.1 НКУ). Делать это должен ( п. 269.1 НКУ) собственник или землепользователь. А значит, обязанность по уплате налога может возникнуть не только на основании права собственности, но и на основании права постоянного пользования землей.

В свою очередь, арендную плату за землю в понимании НКУ уплачивают за земли, которые находятся в государственной и/или коммунальной собственности и сдаются при этом в аренду. Делает это арендатор ( п. 288.2 НКУ).

Как же обстоит дело с вопросом «с когда?», т. е. начиная с какого периода возникает обязанность по уплате налога? В общем случае (закреплен в п. 287.1 НКУ) — со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком. При этом напомним, что такие права возникают с момента их государственной регистрации.

В случае перехода прав на недвижимость такой порядок подтверждает и п. 287.6 НКУ. Он гласит, что «при переходе права собственности на здание, сооружение (их части) налог за земельные участки, на которых они расположены, с учетом придомовой территории уплачивают с даты госрегистрации права собственности на такой земельный участок».

Учтите: до 01.01.2015 г. этим же пунктом было установлено принципиально другое правило, указывающее на уплату налога с даты госрегистрации права собственности на недвижимость.

При этом, в целом, налоговики такой подход подтверждают (см., в частности, письмо ГФСУ от 30.09.2015 г. № 20745/6/99-99-15-03-02-15, консультацию в категории 112.01 ЗІР). Вместе с тем, если столкнетесь с подобной ситуацией, рекомендуем запросить индивидуальную налоговую консультацию. Дело в том, что в письмах налоговики, как правило, уходят от прямого ответа, в то время как на практике встречались индивидуальные налоговые консультации с прямым выводом о том, что до регистрации прав на землю налог уплачивать не нужно.

Для физлиц, не оформивших право собственности или пользования землей, однако получивших это право в соответствии с решением органов исполнительной власти / органов местного самоуправления, у налоговиков свой «рецепт». Такие «счастливчики», по мнению ГФСУ, должны уплачивать земельный налог согласно данным государственного земельного кадастра на общих основаниях . Другое дело, что в такой кадастр данные о новом собственнике/пользователе попадают из госреестра вещных прав.

То же касается приобретения физлицами земельных участков по гражданско-правовым договорам.

Нестандартный случай — уплата земельного налога за площадь под нежилым помещением (его частью) в многоквартирном жилом доме с учетом пропорциональной доли придомовой территории. Собственник в таком случае согласно п. 287.8 НКУ обязан уплачивать налог с даты госрегистрации права собственности на недвижимость. Причем касается это не только физ-, но и юрлиц.

Согласно п. 286.6 НКУ за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в пользовании нескольких юр- или физлиц, налог начисляется каждому из них. Причем распределяется он пропорционально той части площади здания, которая находится в их пользовании. И с учетом придомовой территории.

Земля госкомсобственности при переходе прав на недвижимость

Начнем с того, что за земли государственной или коммунальной собственности лицо может уплачивать:

— земельный налог — если оформлено право постоянного пользования земельным участком. Соответственно, лицо в таком случае является землепользователем;

— арендную плату — если заключен договор аренды земельного участка. В такой ситуации лицо выступает арендатором по такому договору. Арендная плата за земельные участки госкомсобственности — это обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком ( п.п. 14.1.136 НКУ).

Давайте же разберемся, что и кому придется платить в случае покупки недвижимости, расположенной на землях госкомсобственности.

Начнем со случая, если физлицо выкупает арендованный им земельный участок госкомсобственности на основании договора купли-продажи. Именно сам участок, а не расположенную на нем недвижимость! Такое лицо становится плательщиком земельного налога с даты госрегистрации права собственности на земельный участок.

До даты госрегистрации права собственности на земельный участок уплачивают арендную плату согласно договору аренды земли.

Но это самый простой случай. Ведь как не крути, а бюджет без денег не останется . Другая «точка опоры» — это случай, если субъект хозяйствования продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора аренды и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка. В таком случае до возобновления действия договора аренды плательщик должен уплачивать арендную плату согласно условиям предыдущего договора аренды земли, — считает ГФСУ (категория 112.01 ЗІР).

То есть в этом случае во главе угла — фактическое использование земли и… наполнение бюджета .

Вместе с тем для общих ситуаций налоговики признают, что уплачивать арендную плату за земельные участки госкомсобственности арендатор обязан со дня возникновения права пользования земельным участком (т. е. со дня регистрации такого права). Казалось бы, об уплате арендной платы не придется говорить до тех пор, пока такая регистрация не будет совершена.

Однако больше понять ситуацию вам поможет правовой статус арендованной земли, на которой расположена недвижимость, подлежащая продаже. К лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, переходит право аренды на этот земельный участок. Такая норма закреплена ч. 3 ст. 7 Закона № 161***. При этом договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой объект.

*** Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.

Подтверждает это также ч. 1 ст. 31 Закона № 161, усматривающая в факте такого приобретения основание для прекращения договора аренды предыдущим собственником недвижимости.

То есть продавец недвижимости — уже не арендатор земли, а значит, и уплачивать арендную плату он больше за нее не обязан. Другой вопрос: когда это должен делать покупатель недвижимости? С одной стороны, он получил право аренды земельного участка госкомсобственности. В то же время, с другой стороны, от обязанности заключить договор аренды с арендодателем никто не освобождал. Именно на нем основана аренда земли (согласно ст. 1 Закона № 161). И именно на его основании земельный участок переходит во владение и пользование арендатора (согласно ст. 13 этого Закона). Потому дабы не нарываться на неприятности, новому арендатору имеет смысл побыстрее заключить такой договор. А значит, и приступить к уплате арендной платы по нему.

А если имеем дело не с арендой, а с правом постоянного пользования госкомземли? Согласно п. «е» ст. 141 ЗКУ основанием для прекращения права пользования земельным участком является, в частности, приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке. При этом в случае прекращения права постоянного пользования земельным участком госкомсобственности юрлицо уплачивает земельный налог за фактический период пребывания земли в пользовании в текущем году, т. е. до даты прекращения права постоянного пользования земельным участком.

Но это что касается продавца. А вот покупатель, по нашему мнению, должен начать уплачивать земельный налог за такой участок только после госрегистрации соответствующих прав на него (с учетом описанных выше особенностей).