Отключить рекламу

Підпишіться!


Бухгалтер 911, листопад, 2016/№45
Друкувати

Купівля нерухомості: «розгрібаємо» проблеми із землею

Шевчук Михайло, податковий експерт, m.shevchuk@buhgalter911.com
Купили нерухомість — і миттю як з «рогу достатку» посипалися запитання. Що із землею під нею? Чия вона? Як переходять права на землю? Хто і що повинен за неї платити? Що платити, якщо документи ще не оформлені: земельний податок чи орендну плату (якщо це земля державної або комунальної власності)? Давайте разом покопаємося у зазначених земельних питаннях.
земельні відносини, земельний податок & орендна плата

Купили нерухомість: що із землею?

Майте на увазі, що підстави та правові наслідки переходу прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду встановлені передусім ст. 120 ЗКУ.

Норми цієї статті «перегукуються» з положеннями ст. 377 ЦКУ. З них видно, що до особи, яка отримала право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, «за компанію» переходить і право власності (або право користування) на земельну ділянку, на якій вони розміщені. Причому без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Власники земельних ділянок згідно з п.п. 14.1.34 ПКУ — це юр- та фізособи (резиденти і нерезиденти), які відповідно до закону набули права власності на землю в Україні*.

* Землекористувачі, своєю чергою, — це юр- та фізособи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди ( п.п. 14.1.73 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Але з іншого боку, згідно зі ст. 125 ЗКУ право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Нагадаємо: держреєстрації згідно зі ст. 4 Закону № 1952** підлягають право власності, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

** Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.

Тобто поки права на землю не зареєстровані (хоча і перейшли від попереднього власника), вони нібито як і є, але в той же час юридично їх іще немає . Про це прямо говорить ч. 2 ст. 3 Закону № 1952.

Логічно виникає запитання: а якщо права на землю взагалі не будуть оформлені належним чином? ДФСУ нагадує (категорія 112.01 ЗІР), що використання земельної ділянки без оформлення відповідних прав — це порушення. При цьому, заради правди, зауважимо, що штрафувати за це податківці не мають права.

Відповідальність за це передбачена, зокрема, ст. 144 ЗКУ. При виявленні порушень на винуватця складають протокол та встановлюють 30-денний строк для усунення порушень.

Уповноважені на такі дії державний інспектор сільського господарства або державний інспектор з охорони довкілля.

А якщо протягом цього строку порушник так і не виправиться? Це може призвести до (1) накладення на таку особу адміністративного стягнення та (2) повторної видачі інспектором вказівки про припинення правопорушення або усунення його наслідків у 30-денний строк.

Якщо й цього виявиться недостатньо, матеріали передадуть до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування для припинення права користування земельною ділянкою. Зверніть увагу, що про право власності в цьому випадку не йдеться. Тому щоб не ходити «по лезу бритви», слід забезпечувати належну реєстрацію прав на земельні ділянки — у тому числі й у разі придбання нерухомості.

Що? Хто? Звідколи?.. сплачує за землю

Нагадаємо, що використання землі в Україні є платним. Це правило закріплене у ст. 206 ЗКУ та є найпопулярнішим у роз’ясненнях податківців.

У безіменному розд. ХІІІ ПКУ йдеться про дві складові плати за землю: земельний податок та орендну плату за землі держкомвласності (також див. п.п. 14.1.147 ПКУ).

Тобто з питанням «що»? усе зрозуміло: сплачувати доведеться один з двох згаданих платежів. При цьому земельний податок сплачують за земельні ділянки та земельні частки (паї) ( п. 270.1 ПКУ). Робити це повинні ( п. 269.1 ПКУ) власник або землекористувач. А отже, обов’язок щодо сплати податку може виникнути не тільки на підставі права власності, а й на підставі права постійного користування землею.

Своєю чергою, орендну плату за землю у розумінні ПКУ сплачують за землі, які перебувають у державній та/або комунальній власності і при цьому здаються в оренду. Здійснює це орендар ( п. 288.2 ПКУ).

Як же стоїть справа з питанням «звідколи?», тобто починаючи з якого періоду виникає обов’язок щодо сплати податку? У загальному випадку (закріплений у п. 287.1 ПКУ) — з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. При цьому нагадаємо, що такі права виникають з моменту їх державної реєстрації.

У разі переходу прав на нерухомість такий порядок підтверджує і п. 287.6 ПКУ. Він свідчить, що «при переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких вони розташовані, з урахуванням прибудинкової території сплачують з дати держреєстрації права власності на таку земельну ділянку».

Врахуйте: до 01.01.2015 р. цим же пунктом було встановлено принципово інше правило, що вказувало на сплату податку з дати держреєстрації права власності на нерухомість.

При цьому, в цілому, податківці такий підхід підтверджують (див., зокрема, лист ДФСУ від 30.09.2015 р. № 20745/6/99-99-15-03-02-15, консультацію в категорії 112.01 ЗІР). Водночас якщо зіткнетеся з подібною ситуацією, рекомендуємо звернутися по індивідуальну податкову консультацію. Річ у тім, що в листах податківці, як правило, уникають прямої відповіді, тоді як на практиці траплялися індивідуальні податкові консультації з прямим висновком про те, що до реєстрації прав на землю податок сплачувати не потрібно.

Для фізосіб, які не оформили право власності або користування землею, проте отримали це право відповідно до рішення органів виконавчої влади / органів місцевого самоврядування, у податківців є свій «рецепт». Такі «щасливчики», на думку ДФСУ, повинні сплачувати земельний податок згідно з даними державного земельного кадастру на загальних підставах . Інша річ, що до такого кадастру дані про нового власника/користувача потрапляють з держреєстру речових прав.

Те саме стосується придбання фізособами земельних ділянок за цивільно-правовими договорами.

Нестандартний випадок — сплата земельного податку за площу під нежилим приміщенням (його частиною) у багатоквартирному житловому будинку з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території. Власник у такому разі згідно з п. 287.8 ПКУ зобов’язаний сплачувати податок з дати держреєстрації права власності на нерухомість. Причому стосується це не лише фіз-, а й юросіб.

Згідно з п. 286.6 ПКУ за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юр- або фізосіб, податок нараховується кожному з них. Причому розподіляється він пропорційно тій частині площі будівлі, яка перебуває в їх користуванні. І з урахуванням прибудинкової території.

Земля держкомвласності під час переходу прав на нерухомість

Почнемо з того, що за землі державної або комунальної власності особа може сплачувати:

земельний податок — якщо оформлено право постійного користування земельною ділянкою. Відповідно особа у такому разі є землекористувачем;

орендну плату — якщо укладено договір оренди земельної ділянки. За такої ситуації особа виступає орендарем за таким договором. Орендна плата за земельні ділянки держкомвласності — це обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою ( п.п. 14.1.136 ПКУ).

Давайте ж розберемося, що і кому доведеться сплачувати у разі купівлі нерухомості, розташованої на землях держкомвласності.

Почнемо з випадку, коли фізособа викуповує орендовану нею земельну ділянку держкомвласності на підставі договору купівлі-продажу. Безпосередньо саму ділянку, а не розташовану на ній нерухомість! Така особа стає платником земельного податку з дати держреєстрації права власності на земельну ділянку.

До дати держреєстрації права власності на земельну ділянку сплачують орендну плату згідно з договором оренди землі.

Але це найбільш простий випадок. Адже, як не крути, а бюджет без грошей не залишиться . Інша «точка опори» — це випадок, якщо суб’єкт господарювання продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та не отримав письмового заперечення від орендодавця щодо використання земельної ділянки. У такому разі до поновлення дії договору оренди платник повинен сплачувати орендну плату згідно з умовами попереднього договору оренди землі, — вважає ДФСУ (категорія 112.01 ЗІР).

Тобто в цьому випадку на першому місці — фактичне використання землі та... наповнення бюджету .

Водночас для загальних ситуацій податківці визнають, що сплачувати орендну плату за земельні ділянки держкомвласності орендар зобов’язаний з дня виникнення права користування земельною ділянкою (тобто з дня реєстрації такого права). Здавалося б, про сплату орендної плати говорити не прийдеться доти, доки таку реєстрацію не буде здійснено.

Проте ліпше зрозуміти ситуацію вам допоможе правовий статус орендованої землі, на якій розташована нерухомість, що підлягає продажу. До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, переходить і право оренди на цю земельну ділянку. Таку норму закріплено в ч. 3 ст. 7 Закону № 161***. При цьому договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий об’єкт.

*** Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.

Підтверджує це також ч. 1 ст. 31 Закону № 161, що вбачає у факті такого набуття підставу для припинення договору оренди попереднім власником нерухомості.

Тобто продавець нерухомості — вже не орендар землі, а отже, і сплачувати орендну плату він більше за неї не зобов’язаний. Інше питання: коли це повинен робити покупець нерухомості? З одного боку, він отримав право оренди земельної ділянки держкомвласності. Водночас, з іншого боку, від обов’язку укласти договір оренди з орендодавцем його ніхто не звільняв. Саме на ньому заснована оренда землі (згідно зі ст. 1 Закону № 161). І саме на його підставі земельна ділянка переходить у володіння і користування орендаря (відповідно до ст. 13 цього Закону). Тому щоб уникнути неприємностей, новому орендарю має сенс швидше укласти такий договір. А отже, і розпочати сплату орендної плати за ним.

А якщо маємо справу не з орендою, а з правом постійного користування держкомземлі? Згідно з п. «е» ст. 141 ЗКУ підставою для припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. При цьому у разі припинення права постійного користування земельною ділянкою держкомвласності юрособа сплачує земельний податок за фактичний період перебування землі у користуванні в поточному році, тобто до дати припинення права постійного користування земельною ділянкою.

Але це що стосується продавця. А от покупець, на нашу думку, має починати сплачувати земельний податок за таку ділянку тільки після держреєстрації відповідних прав на неї (з урахуванням описаних вище особливостей).

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться