Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, сентябрь, 2016/№38
Печатать

Аренда в наследство, или Что делать с деятельностью умершего предпринимателя

Мирошниченко Виталина, налоговый эксперт, v.miroshnichenko@buhgalter911.com
Предприниматель, сдававший в аренду недвижимость, умер. При этом у него осталась масса заключенных договоров аренды с крупными предприятиями, а у таких предприятий перед ним — непогашенные долги. В связи с этим у наследников возникает ряд вопросов: что делать с госрегистрацией умершего, можно ли им получить долги от арендаторов и т. п. Ответы на них можно найти в этой статье.
наследство, предприниматель, смерть, договорные отношения

Отмена госрегистрации предпринимателя

Заниматься предпринимательской деятельностью физлицо может лишь при условии его регистрации в качестве предпринимателя. При этом такое лицо не может подарить свой бизнес кому-либо или передать его по наследству. Нет… активы, конечно, он может передать, но тому, кто принял бизнес, все равно придется регистрироваться в качестве предпринимателя и, в частности, переоформлять на себя все разрешительные документы. Воспользоваться готовым бизнесом без «бумажной» волокиты, увы, не получится.

Поэтому, если предприниматель умер, его нужно снять с госрегистрации. Для этого достаточно отправить копию свидетельства о смерти госрегистратору ( ч. 4 ст. 18 Закона № 755*) либо налоговикам (последние все равно сообщат госрегистратору — п.п. 9 п. 11.22 Порядка № 1588**). Дальше снятие с госрегистрации произойдет автоматически.

* Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований» от 15.05.2003 г. № 755-IV.

** Порядок учета плательщиков налогов и сборов, утвержденный приказом Минфина от 09.12.2011 г. № 1588.

Кстати, налоговики в любом случае узнают о смерти физлица в течение месяца. Об этом им сообщат органы регистрации актов гражданского состояния ( п.п. 70.16.4 НКУ). А раз так, то налоговик аннулируют идентификационный номер бывшего предпринимателя (категория 119.09 ЗІР). Так что тянуть со снятием с госрегистрации, чтобы получать деньги за аренду на счет умершего, смысла нет.

Так можно ли получить долги за прошлую аренду и доход по будущей? И как? Сейчас и разберемся.

Что с долгами

С долгами проще всего. По общему правилу смерть физического лица — арендодателя не прекращает действия договора!

Во-первых, такое последствие предусмотрено лишь в случае смерти физлица-арендатора, но не арендодателя ( ч. 1 ст. 781 ГКУ).

Во-вторых, в таком случае все имущественные права и обязанности умершего входят в состав наследства и переходят к его наследникам ( ст. 1218 ГКУ). При этом арендные платежи не связаны с личностью умершего предпринимателя (они связаны с его деятельностью). Поэтому ч. 2 ст. 608 ГКУ тут не работает.

Стало быть, после смерти предпринимателя его должники остаются должниками, но уже — перед наследниками. В то же время заметьте: стороны могут прописать в договоре, что смерть предпринимателя-арендодателя является основанием для его расторжения в одностороннем порядке.

Обязательства, неразрывно связанные с личностью физлица, — это, к примеру, получение алиментов, получение возмещения за вред здоровью и т. п.

Как же наследникам получить долги?

Во-первых, путем получения в составе наследства права требовать погашения долга. Основанием для такого требования будет выступать свидетельство о наследовании (в нем будут содержаться и соответствующие долги).

Во-вторых, если должники согласны, можно поступить иначе: погасить долги нотариусу (путем внесения на депозит), а тот уже распределит полученные деньги между наследниками по истечении 6 месяцев. Как это происходит?

Сначала должник начисляет арендную плату в пользу умершего предпринимателя и отражает ее в форме № 1ДФ без удержания НДФЛ или военсбора, используя код предпринимателя (ведь это плата за те периоды, когда предприниматель еще был жив). Об этом свидетельствует консультация в категории 103.25 ЗІР.

Затем начисленную арендную плату должник перечислит на депозит нотариуса ( ст. 537 ГКУ). А тот, в свою очередь, распределит ее между наследниками после истечения 6 месяцев со дня смерти предпринимателя.

Раньше получить долги, к сожалению, не получится, поскольку до истечения 6 месяцев неизвестно, кто по факту станет наследником и сколько наследников вообще будет, т. е. непонятно, кому платить долг.

Как наследнику получить доход

С долгами понятно, но что делать с действующими договорами? Оставить как есть? Расторгнуть? Перезаключить новые?

Ответы на эти вопросы не лежат на поверхности. Поэтому наследникам в первую очередь нужно определиться: продолжать налаженный бизнес, продать недвижимость, открыть в ней другой бизнес или что-то еще.

Вариант 1: вы не намерены продолжать арендный бизнес и хотите «выселить» арендаторов. Начните с проверки договоров аренды. Возможно, в них есть оговорка насчет того, что договор может быть расторгнут в случае смерти предпринимателя-арендодателя (как мы уже говорили, такая оговорка вполне допустима).

Если же такой оговорки нет, то можно попытаться договориться об этом с арендаторами отдельно и, например, заключить с данной целью соответствующее допсоглашение. Если с их стороны будет противодействие, то, как вариант, можно сослаться на то, что при ликвидации юрлица-арендодателя договор аренды прекращается ( ч. 2 ст. 781 ГКУ). А к предпринимательской деятельности физлиц применяют те же нормы, что и к деятельности юрлиц, если иное не установлено законом или не вытекает из сути отношений ( ст. 51 ГКУ). А раз так, договор аренды должен считаться прекращенным с момента смерти предпринимателя.

Хотя мы с этой позицией не согласны (позже объясним почему), но если она вам выгодна, можно попытаться и воспользоваться ею .

Итак, договор аренды расторгается, арендатор выезжает, и составляется акт приема-передачи здания (вместо подписи умершего предпринимателя достаточно указать реквизиты его свидетельства о смерти). На этом все. Больше арендатор ничего платить не будет (за исключением погашения долгов, если они были). Если же он не выедет из здания, наследники вправе потребовать от него оплату и за этот период (как минимум потому, что до момента возврата договор можно считать действующим — ч. 2 ст. 795 ГКУ).

После того как право собственности на здание будет зарегистрировано на наследника, он вправе делать с ним что угодно: продать, подарить, открыть другой бизнес, заключить новый договор аренды и т. п.

Вариант 2: вы намерены продолжать арендный бизнес. В таком случае, очевидно, ни вы, ни арендаторы не заинтересованы в расторжении договоров. Да и обязанности такой, по правде говоря, нет (если она не предусмотрена договором). На самом деле применение ст. 51 ГКУ в данном случае весьма спорно. Ведь из сути отношений вытекает совершенно иное: предпринимательский статус арендодателя никак не влияет на правила наследования. После смерти предпринимателя, заключившего договор (в том числе и договор аренды), все права и обязанности по такому договору переходят по наследству ( ст. 1218 ГКУ). При этом совершенно неважно, был у физлица-наследодателя предпринимательский статус или нет, — действующее законодательство на этот счет никаких ограничений не предусматривает. А значит, в связи со смертью предпринимателя договор аренды расторгать не нужно.

Но как же получать арендную плату? После того, как вы вступите в наследство, можно будет оформить допсоглашение к договору и поменять в нем арендодателя и реквизиты текущего счета в связи со смертью предпринимателя и принятием наследства. Арендные платежи будут направляться уже на ваш счет. Но учтите, что сами условия договора получится изменить лишь с согласия арендатора.

До вступления в наследство советуем обдумать/просчитать вариант с регистрацией предпринимателем. И при выборе в пользу такой регистрации, пройти ее.

Но как получать деньги в течение тех 6 месяцев, когда наследники еще не вступили в наследство? Ведь непонятно, кому платить: арендодатель уже умер, а наследники еще не определены. На наш взгляд, самым логичным и правильным будет подождать до тех пор, пока наследники вступят в право наследства. И только потом начислить и выплатить им арендную плату сразу за полгода.

При этом форму № 1ДФ в течение этих 6 месяцев подавать не нужно, так как отсутствует субъект, в пользу которого начисляется доход. Кстати говоря, налоговики советуют поступать именно так (категория 103.25 ЗІР). Поэтому, даже если юрлица-арендаторы будут начислять в бухучете арендную плату, форму № 1ДФ достаточно подать один раз — при выплате дохода наследникам (признак дохода — «106»).

Если наследники на момент выплаты уже будут зарегистрированы в качестве предпринимателей, код выплаты может быть «157» (без удержания НДФЛ и военсбора).

Есть и другие варианты действий, но их нельзя назвать безупречными. К примеру, эти полгода юрлицо может перечислять арендную плату на депозит нотариуса, но тут возникает проблема с формой № 1ДФ. В ней в течение полугода придется указывать идентификационный код умершего предпринимателя, а этот код вообще может быть уже и недействителен. Так что такой способ подходит только для выплаты долгов, образовавшихся до смерти предпринимателя, а не после нее (категория 103.02 ЗІР).

А есть и такие арендаторы, которые готовы платить арендную плату умершему на его прежний счет, отражая в форме № 1ДФ выплаты ему, как будто ничего и не произошло. Особенно, если госрегистрацию умершего предпринимателя еще не отменили. В принципе, для наследников это ничем не грозит, так как через полгода они получат полное право распоряжаться деньгами, которые находятся на счете умершего предпринимателя ( п. 5.6 Инструкции № 492***). А вот для самого юрлица-арендатора это может обернуться претензиями со стороны налоговиков: мол, почему выплачивался доход на имя умершего человека без удержания НДФЛ и военсбора, если он должен был выплачиваться наследникам с удержанием данных сумм? Так что решайте сами, готовы ли вы рисковать и какой способ выплат предпочесть.

*** Инструкция о порядке открытия, использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах, утвержденная постановлением правления НБУ от 12.11.2003 г. № 492.

Налоги и отчеты за умершего предпринимателя

Последний отчетный период по умершему предпринимателю заканчивается в день его смерти — в этот день прекращается начисление всех налогов ( п.п. 37.3.2 НКУ).

При этом, если у предпринимателя остались непогашенные долги по единому налогу или ЕСВ, то требование их погасить налоговики предъявят наследникам. Но не сразу, а после принятия наследства, т. е. через полгода. В течение этого периода пеня начисляться не будет.

Кстати, не следует опасаться долгов, так как наследники обязаны погасить их только в пределах стоимости унаследованного имущества и пропорционально части в наследстве ( п. 99.1 НКУ).

Итак, и единый налог, и ЕСВ, не оплаченные предпринимателем за последний месяц (квартал) работы, вы можете уплатить уже после того, как вступите в наследство. До этого момента платить не стоит. Сами налоговики разъясняли, что физлицо не имеет права уплачивать ЕСВ за других лиц (категория 301.10 ЗІР).

Что касается отчетов, то налоговики дают совершенно противоположные разъяснения: так, по налогам они разрешают отчеты не подавать (категория 135.02 ЗІР), а вот по ЕСВ требуют от наследников отчитаться (категория 301.06.01 ЗІР). Вместе с тем в Законе о ЕСВ об этом ни слова. Впрочем, косвенно такую возможность можно выудить из подзаконного Порядка № 435**** (п. 10 разд. II).

**** Порядок формирования и подачи страхователями отчета относительно сумм начисленного единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование, утвержденный приказом Минфина от 14.04.2015 г. № 435.

Если у предпринимателя была переплата по налогам, то наследники могут обратиться к налоговикам с заявлением о возврате переплаты и свидетельством о праве на наследство. В итоге они получат переплату на свой счет (категория 135.04 ЗІР).
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться